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在日本购买土地、房屋或其他不动产时，签订买卖合同时常会涉及一笔称为“手付金”的金额。手付金不仅是买卖交易的重要资金流，还在合同成立、违约赔偿、合同解除等方面扮演关键角色。
手付金的定义及性质
手付金的概念
手付金是买方在签订合同时向卖方支付的一笔款项，用于证明合同成立并在一定程度上担保双方的履约意愿。若在履行过程中发生违约或解除情形，手付金将依照其性质进行不同处理。
手付金的种类
证约手付：作为合同签订的证据支付的手付金，这是所有手付金的共同特征。
违约手付：若买方不支付价款或出现违约，卖方可以没收手付金作为违约惩罚，并且可进一步请求损害赔偿（视具体约定及实际损失而定）。
损害赔偿手付：为限制损害赔偿金额而支付的手付金。若发生违约，买方将失去手付金，卖方可将手付金视为赔偿金。
解约手付：在日本民法中最具特色的类型，若无特别约定，手付金原则上被视为解约手付。支付手付金一方可以通过放弃该金额（买方）或双倍返还该金额（卖方）来解除合同，即使对方并无违约行为。
解约手付的法律依据
《民法》中特别重要的是解约手付。根据《民法》第557条第1项：
「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し，売主はその倍額を現実に提供して、契約を解除することができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」
如果没有特别约定，交付的手付金将被视为解约手付。
通常情况下，若无违约，不能解除合同，但如果支付了解约手付，即使没有违约行为，也可以解除合同。
买方欲解除合同时，可以通过放弃手付金解除合同。即放弃已付的手付金；
卖方欲解除合同时，可以通过提供双倍手付金解除合同。即双倍返还买方已付手付金；
另外，手付合同可以在买卖合同之外独立签订，只要是在履行期之前即可。
手付解除的时间限制
即使可以手付解除合同，也不是任何时候都可以解除的。一旦对方开始实际履行（例如已办妥所有手续或已开始交付房产、土地等），就不能再行使“手付解除权”。但如果自己已开始履行，对方未开始履行，则仍然可以手付解除合同。
手付解除与债务不履行解除的区别
1. 解除条件
手付解除：基于“解约手付”的性质，只要没有违约（或即使没有违约），在对方尚未开始履行的阶段就可以解除合同。
债务不履行解除（违约解除）：需对方出现违约行为，且经催告后仍无法履行或没有在约定时间内履行，才能请求解除。
2. 损害赔偿
手付解除：通过放弃或双倍返还手付金解除合同后，双方 不得 再相互追究损害赔偿或其他违约责任。
债务不履行解除：因对方违约而解除合同时，通常可以要求对方承担损害赔偿责任，同时手付金需返还给买方（原状恢复）。
3. 手付金去向
手付解除中买方解除：放弃已付的手付金。
手付解除中卖方解除：卖方需双倍返还手付金。
债务不履行解除：买方有权要求返还手付金。
实务要点
手付金金额上限——《宅地建物取引業法》
在不动产买卖实践中，若通过不动产中介（宅地建物取引業者）签订合同，则通常有法定的手付金额限制（一般不得超过买卖价款的 20%）。这是为了防止买方因过高手付金而遭遇不利。同时，不动产中介也必须在签约前充分说明手付金的性质与金额限制。
合同正常履行时手付金的去向
很多初次买房的读者会问：若交易顺利完成，手付金最后去了哪里？
在通常情况下，手付金会 直接抵作购房款 的一部分。也就是说，若买方应付房价 2,000 万日元，已先行支付 200 万日元手付金，则在尾款结算时只需支付剩余的 1,800 万日元。
特别约定与民法默认规则的关系
虽然民法第557条规定“若无特别约定，则默认为解约手付”，但在实际签订合同时，双方可对手付金的性质进行 明确约定（如仅作为违约赔偿手付，不适用解约手付）。此时，合同中的特约将 优先于默认规则。因此签约时应仔细确认合同条款中“手付金”相关的性质约定。
房屋毁损与风险负担
若房屋在交付前毁损，卖方通常被视为未履行“保证标的物保持原状”的义务，可能构成违约。买方可主张解除合同并要求返还手付金；若是完全毁损，还可再求损害赔偿。这部分在2020年修订的日本民法中，与“债务不履行”做了衔接。因此在实际交易中，一旦出现房屋在交付前损毁、毁坏等情况，应先明确责任归属，再判断能否解除。
新建住宅或分期付款时的保证措施
若购买的是新建住宅（特别是尚未建成的“预售房”），法律通常要求卖方对买方已支付的手付金及各期付款采取一定的“资金保全措施”（如保证保险或第三方信托），以防止卖方中途破产或房屋无法完工，保障买方权益。若中介或开发商无法提供这类保全，买方应谨慎对待。
典型案例
毁损案例：
B先生在4月1日与A先生签订买卖合同，房价2,000万日元并支付200万日元手付金，约定4月10日交房。但A先生在4月5日不慎烧毁了房屋，导致无法按约定提供房产。此时，B先生可以以A先生违约为由解除合同，并要求退还手付金及损害赔偿。如若B先生选择以“解约手付”的方式解除，则只能得到手付金（或放弃手付金）而不再追究赔偿。但因A先生已构成违约，通常采用“债务不履行解除”更为合理。
手付解除案例：
若房屋尚未开始实际交付，买方突然因个人资金问题想解除合同，可放弃已经支付的手付金。若卖方因市场行情看好、有人愿意出更高价买房，也可选择双倍返还手付金给买方后解除合同。
总结表格
| 解除方式 | 解除权的发生条件 | 解除时间 | 损害赔偿 | 手付金去向 |
|---|---|---|---|---|
| 手付解除 | 解约手付 | 对方履行前 | 不允许索赔 | 买方解除：手付金放弃 卖方解除：双倍返还手付金 |
| 债务不履行解除 | 对方违约 | 对方违约后 | 允许索赔 | 手付金返还买方（原状恢复义务） |
对于初次接触日本不动产交易的人来说，理解“手付金”在民法上的多重功能、不同解除方式及其后果至关重要。除了《民法》第557条的规定外，还应特别注意 《宅地建物取引業法》 对手付金金额、收取方式的限制，以及合同中的 特约条款。无论是买方还是卖方，在签订合同时都需理清手付金的性质与使用条件，以免在后续交易过程中产生不必要的误解与纠纷。