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什么是契约解除？
在日本民法中，“解除”是指契约缔结后，当事人一方通过单方的意思表示，使契约的效力回溯到一开始就不存在的状态（民法第545条）。也就是说，被解除的契约会被视为自始不存在，双方需尽可能地恢复到签约前的状况。
原则上，已经缔结的契约具有法律效力，单方面随意破坏并不被允许。但在对方不履行约定时，为了保护自身权益，可以依据民法规定行使解除权，使契约失效并要求对方返还已履行部分。
案例：A未交付房屋，B能解除契约吗？
情境：
A与B签订房屋买卖契约，约定A在9月1日前交付房屋，成交价1,000万日元。
到了约定期限，A仍未交付，B多次催促，A也没有履行意图。
B对此态度非常不满，想要解除契约并索回已经支付的款项或避免后续支付。B能怎么办？
结论：
根据日本民法的规定，若出现“履行迟延”并在催告后仍不履行，B可行使解除权（民法第541条）。一旦行使解除权，双方的权利义务关系消灭，已付订金或房款应返还，房屋也不再需要交付。
重要论点
解除是指使契约从未存在的法律行为。
在对方违约的情况下，当事人可以请求解除契约。
解除权的产生
为了解除契约，需要满足一定的条件。根据不同的解除原因，解除权的行使也有所不同。以下逐一解释解除权在不同情况下的产生条件。
履行迟延的情况
当债务人（如卖方）未在约定期限内履行义务，债权人（如买方）可以：
- 催告：先设定一个“合理期限”进行催告，要求对方履行；
- 解除：若到期对方仍不履行，则可依民法第541条解除契约。
定期行为的例外
若是定时举行的会餐、便当配送等“定期行为”，一旦错过期限就无法实现合同目的，此时可直接解除合同，无需催告。例如，便当只在当天中午前送达才有意义，若迟到则目的落空，可以立即解除。
其他可“无需催告直接解除”的情况包括：
1.债务人明确拒绝履行全部义务；
2.不履行已导致合同目的无法达成；
3.即使催告也不可能再实现履行；
4.等同于定期行为的特殊约定情形。
在以上情况中，无需催告可以直接解除（民法第541条）。
履行不能的情况
若债务人已无从完成履行，例如标的物毁损、灭失，或因为其他原因致使全部履行不可能，这种情况下可以立即解除，不必再催告（民法第542条第1款）。
示例
A房屋被火灾烧毁，再等待也无法获取该房屋。买方就能立即行使解除权，向卖方索回已付房款。
若仅部分毁损但合同主要目的已无法实现（如房屋主体结构完全被毁，只剩残余部分），也可以立即解除。
贷款特约（ローン特约）
在购买土地或建筑物时，由于金额巨大，买方通常会向银行申请贷款。为了防止贷款无法在规定期限内获得批准的情况，可以设立如下特约：
- 如果贷款未能在规定的日期前获得批准，则可以解除合同。在这种情况下，只有在表明解除意图后，合同才失去效力。
- 如果贷款未能在规定日期前获得批准，合同将自动解除，无需再表明解除意图。
重要论点
履行迟延：设定合理期限要求履行，若未履行则可解除契约。
履行不能：合同标的物若无法实现，可以直接解除契约。
贷款特约：贷款未获得批准的情况下，可以解除或自动解除契约。
解除权的行使
解除权通过当事人单方面的意思表示即可行使，无需对方同意（民法第540条）。解除的效力自对方收到解除通知时生效（民法第97条）。此外，一旦行使解除权，无法撤回（民法第540条第2款）。若允许撤回解除权，可能会对对方造成意想不到的损失。
单方表示即可生效：一方向另一方发出“我决定解除本合同”的通知，无需对方同意（民法第540条）。
到达主义：解除通知到达对方时发生效力（民法第97条）。
不可撤回：解除权一旦行使，就不能随意撤回，避免给对方造成不必要损失（民法第540条第2款）。
如果一方当事人有多人
若一方为共有权人、共同债权人或共同债务人等，原则上需要“共同”或“对全体”行使/接受解除权（民法第544条第1款）。
解除权的消灭
即使具备解除权，如果迟迟不行使也会导致交易关系不稳定。为此，民法第547条规定，当解除权是否行使长期悬而未决时，对方可以设定一个合理期限，要求解除权人明确答复。如果在该期限内仍未行使解除权，则该权利消灭。
解除的效果
因债务不履行导致合同解除后，合同将视为从一开始就不存在，双方需恢复到未履行的状态。
“自始无效”
法律上视为合同从未存在，双方应互相返还已履行的给付（民法第545条）。
未履行部分：不再需要继续履行。例如，卖方无需交付房屋，买方也无需再支付余款。
已履行部分：要原状返还。例如，已经支付的钱要退回；已经交付的房屋、收益（若买方已经使用或转租）也要返还给卖方；卖方收到款项的，还需支付利息。
温馨提示：
“自始无效”并不意味着实际发生的事实会自动消失，而是借由“返还”、支付“利息”或“赔偿”等方式，让双方在经济上回到未签约的状态。
此外，当事人仍可就因对方违约造成的损害提出赔偿请求。换言之，解除不影响损害赔偿责任的追究（民法第545条第3款）。
不完全履行（补充说明）
在实际交易中，除“迟延”或“不能”外，还有“给付内容不符合约定”或“给付有瑕疵”等情形。如果其程度严重到使合同主要目的无法实现，也有可能依据不完全履行来催告对方修补、履行，若不成则可解除。对初学者而言，理解“违约”并不仅局限于“迟到”或“彻底无法履行”，还包括“履行质量不符合同要求”等情况。
解除与第三方的关系
在解除生效前，如果契约的标的物（如房屋）已被转卖并完成登记到第三方名下，原状恢复不得损害该第三方的权利（民法第545条第1款）。根据判例，是否善意并不影响其权利是否受保护，关键在于第三方是否完成了“登记”。
举例：
A将房屋卖给B后，B又在解除前转卖并完成登记给C。虽然B对A违约导致A有权解除买卖，但此时C已取得登记，A不得请求C返还房屋，只能向B追偿。
重要论点
合同解除前标的物若转售给第三方且完成登记，原当事人不能要求返还标的物。