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问题25

关于不动产鉴定评价的下列说法中，根据《不动产鉴定评价基准》，正确的是哪一项？

1⃣ 原价法，是在价格时点求取对象不动产的收益价格，并对该收益价格进行减价修正，从而求得对象不动产比准价格的方法。

2⃣ 原价法，在对象不动产为建筑物或建筑物及其基地时可以适用，但在对象不动产仅为土地时，无论任何情况均不得适用。

3⃣ 在交易事例比较法中，如果交易事例属于存在特殊情况的案例，即使其具体情况明确并可以进行情况修正，也不允许采用。

4⃣ 交易事例比较法，在近邻地域或同一供需圈内的类似地域中存在与对象不动产类似的不动产交易，或者存在同一供需圈内替代竞争不动产交易的情况下，是有效的方法。

正确答案4

解説

1⃣　“原价法，是在价格时点求取对象不动产的收益价格，并对该收益价格进行减价修正，从而求得对象不动产比准价格的方法。”

错误。

原价法所求取的并不是“收益价格”。

原价法，是在价格时点求取对象不动产的“再调达原价”，并对该再调达原价进行减价修正，从而求得对象不动产试算价格的方法。

所谓“再调达原价”，是指在现时重新取得该不动产所需要的费用（《鉴定评价基准》第7章第1节Ⅱ）。

2⃣　“原价法，在对象不动产为建筑物或建筑物及其基地时可以适用，但在对象不动产仅为土地时，无论任何情况均不得适用。”

错误。

如果能够适当求取再调达原价时，原价法同样可以适用于土地。

土地的再调达原价，是以具有同等效用土地的造成费用，加上直接附带费用后的金额为基础，再根据之后地域因素变化程度所产生的增加额，作为“成熟度”加算后求得（《鉴定评价基准》第7章第1节Ⅱ）。

3⃣　“在交易事例比较法中，如果交易事例属于存在特殊情况的案例，即使其具体情况明确并可以进行情况修正，也不允许采用。”

错误。

即使交易事例包含特殊情况，只要能够通过情况修正进行调整，仍然可以作为交易事例采用。

交易事例比较法，是通过收集大量交易事例，选择适当案例，并对其交易价格根据需要进行情况修正与时点修正，同时进行地域因素比较及个别因素比较，再综合比较所求得价格，从而求出对象不动产试算价格的方法（《鉴定评价基准》第7章第1节Ⅲ）。

4⃣　“交易事例比较法，在近邻地域或同一供需圈内的类似地域中存在与对象不动产类似的不动产交易，或者存在同一供需圈内替代竞争不动产交易的情况下，是有效的方法。”

【正确】。

交易事例比较法要求收集大量交易案例，因此，当近邻地域或同一供需圈内的类似地域中，存在与对象不动产类似的不动产交易，或者存在同一供需圈内替代竞争不动产交易时，该方法具有较高有效性（《鉴定评价基准》第7章第1节Ⅲ）。

因此，正确的是【4】。

問題原文

問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1⃣ 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。

2⃣ 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。

3⃣ 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。

4⃣ 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

词语与语法