令和6年试题与答案——第45题

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问题45

关于依据《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》所规定的住宅销售瑕疵担保保证金（以下称“保证金”）的供托，或者住宅销售瑕疵担保责任保险合同（以下称“保险合同”）的签订，下列说法中，正确的是哪一项？

１，作为卖方向非宅地建筑物交易业者的买方交付的新建住宅户数，在基准日前10年内共有10户，但在该基准日前1年内为0户的情况下，该卖方宅地建筑物交易业者无需就该基准日的保证金供托或保险合同签订情况进行申报。

２，作为卖方向非宅地建筑物交易业者的买方交付新建住宅的宅地建筑物交易业者，如果未就基准日的保证金供托及保险合同签订情况进行申报，则自该基准日次日起算经过50日后，不得再以卖方身份新签订新建住宅买卖合同。

３，保险合同必须自新建住宅交付时起生效，但如果买方在住宅交付后10年内将该住宅转卖，则该保险合同将被解除。

４，作为卖方向非宅地建筑物交易业者的买方交付新建住宅的宅地建筑物交易业者，在供托保证金时，如果该住宅的建筑面积在25㎡以下，则在计算新建住宅总户数时，应按3户折算为1户计算。

正确答案２

解说

第1项　错误。

住宅销售瑕疵担保责任履行确保制度中的“资力确保措施”，其计算对象并不是“过去1年”，而是“基准日前10年内”由宅建业者作为卖方交付的新建住宅。因此，即使最近1年没有交付记录，只要过去10年内存在交付的新建住宅，就仍然属于申报对象。

本题中，虽然基准日前1年内为0户，但过去10年内已有10户，因此仍然必须向免许权者进行申报。

第2项　正确。

宅建业者在作为卖方销售新建住宅时，必须通过“保证金供托”或者“加入保险合同”的方式，确保将来能够承担瑕疵担保责任。同时，业者还必须按规定进行申报。

如果没有完成申报，自基准日次日起经过50日后，业者将不得再新签作为卖方的新建住宅买卖合同。也就是说，法律通过限制继续销售新房，来督促业者履行资力确保义务。

第3项　错误。

住宅销售瑕疵担保责任保险合同，自新建住宅交付时起生效，并持续保障法定期间。即使买方在10年内将住宅转卖，保险合同本身也不会因此解除。

不过，需要注意的是，保险金请求权原则上仍属于最初的新建住宅买方，并不会当然转移给后来的转卖买受人。因此，后手买方发生损害时，通常需要通过向转卖人请求，或者行使债权人代位权的方式获得补偿。

第4项　错误。

本项中的数字错误。

关于住宅销售瑕疵担保保证金的计算，在统计新建住宅总户数时，如果住宅面积在55㎡以下，则按照“2户算1户”计算。

并不存在“25㎡以下”或者“3户算1户”的规定。因此，本项错误。

类似问题

住宅瑕疵担保责任履行确保法中，经常会考到“基准日前10年”这一时间范围。很多考生容易误以为只统计最近1年的交付情况，因此需要特别注意，法律是以过去10年的累计户数作为计算基础。

此外，“未申报后的法律效果”也是高频考点。考试中经常出现“禁止签约”“禁止交付”等混淆选项，正确记忆方式是：超过50日后，不得再签订新的新建住宅买卖合同。

关于面积计算，也常以数字陷阱形式出现。例如把“55㎡以下2户算1户”改成“25㎡以下3户算1户”等，需要特别小心。

条文重点

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 第12条

宅建业者必须就保证金供托或保险合同签订情况向免许权者进行申报。

履行確保法 第13条

未进行规定申报时，自基准日次日起算50日后，不得再新签新建住宅买卖合同。

履行確保法 第2条第7項第5号

即使新建住宅在10年内被转卖，保险合同也不得解除。

履行確保法 第11条第3項・施行令第6条

面积55㎡以下的住宅，在计算总户数时按2户折算为1户。

問題原文

問45

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１，自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。

２，自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

３，保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。

４，自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。

词语与语法