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问题42

根据《宅地建筑物交易业法》的规定以及《宅地建筑物交易业者关于人死亡事项告知指南》，下列说法中，错误的是哪一项？

１，宅地建筑物交易业者在劝诱签订与宅地建筑物交易业有关的合同时，不得向交易相对人等提供使其误认为一定能够获得利益的断定性判断。

２，宅地建筑物交易业者在劝诱签订宅地或建筑物买卖合同时，即使故意向交易相对人等告知了关于宅地或建筑物交付时间的不实内容，只要在合同成立后，根据《宅地建筑物交易业法》第37条规定交付的书面中正确记载该事项即可。

３，根据《宅地建筑物交易业者关于人死亡事项告知指南》，在作为买卖对象的居住用不动产中，即使发生了自然死亡或日常生活中的意外死亡，只要未因过去有人死亡并长期无人发现而实施所谓特殊清扫或大规模翻修等，宅地建筑物交易业者原则上可以不向买方告知。

４，根据《宅地建筑物交易业者关于人死亡事项告知指南》，在作为租赁对象的居住用不动产中，即使发生了自然死亡或日常生活中的意外死亡以外的死亡，只要没有特别情况，自该死亡被发现起经过约3年后，宅地建筑物交易业者原则上可以不向承租人告知。

正确答案2

解说

第1项正确。

《宅地建筑物交易业法》禁止宅建业者在招揽客户时，向消费者作出“肯定获利”“绝对不会亏损”等具有保证性质的说明。因为房地产价格、租金收益、周边环境等因素，都会随着经济与社会状况变化，因此法律不允许业者用确定性的说法误导消费者。比如“这个房子以后一定升值”“买了以后保证稳定收租”等，都属于典型的断定性判断。

第2项错误。

宅建业者在合同签订前，就必须真实、准确地说明重要事项。如果故意对“房屋交付时间”等重要事实作出虚假说明，即使后来在37条书面中改正，也已经构成违法。也就是说，违法行为成立的时间点，是“故意作出不实说明的时候”，而不是最终有没有在书面中修正。因此，本项错误。

第3项正确。

关于居住用不动产中的死亡事项，日本国土交通省的指南原则上认为，自然死亡以及日常生活中的普通意外事故，并不一定属于必须说明的事项。例如老死、病死、跌倒事故、洗澡时溺亡等，通常被视为住宅生活中可能发生的自然情况。

但是，如果因为死亡后长期无人发现，导致遗体腐败、异味残留，并进行了特殊清扫、消毒处理或大规模装修，则可能对买方心理以及房屋使用价值造成明显影响，因此原则上需要说明。

第4项正确。

对于租赁交易中的自杀、他杀等非自然死亡，原则上属于需要说明的事项。不过，指南同时考虑到时间经过后，心理影响会逐渐减弱，因此规定：如果没有重大社会影响或特殊事件性，自死亡事件被发现起经过约3年后，原则上可以不再向新的承租人告知。

但是，如果属于社会关注度极高的案件，即使经过多年，也可能仍然需要进行说明。

類似問題

宅建考试中，经常会围绕“心理瑕疵”与“告知义务”进行出题。尤其容易出现的问题，包括宅建业者是否可以向客户说明“房价一定上涨”、发生自然死亡时是否需要说明、自杀案件经过多年后是否仍然存在告知义务，以及是否实施过特殊清扫会不会影响说明义务等。

考试重点并不只是单纯记忆“需要说明”或“不需要说明”，而是理解法律背后的判断标准。例如，自然死亡原则上不属于说明对象，但如果发生特殊清扫，则因为已经明显影响居住心理与房屋价值，而转变为需要说明的事项。理解这种逻辑，比死记结论更重要。

条文重点

《宅地建筑物交易业法》第47条规定，宅建业者不得对重要事实进行虚假说明，也不得故意隐瞒事实。尤其是在合同劝诱阶段，如果故意对交付时间、权利关系、价格条件等重要事项作出不实说明，即使后来补正，也已经构成违法。

另外，《宅地建筑物交易业法》第47条之2还规定，宅建业者不得向消费者提供“必然获得利益”等断定性判断。因为房地产交易本身具有市场风险，因此法律禁止使用保证收益、保证升值等误导性说法。

关于“人死亡事项告知指南”，日本国土交通省明确区分了自然死亡与非自然死亡。一般情况下，老死、病死等自然死亡原则上无需说明，而自杀、他杀等通常属于需要说明的事项。不过，对于租赁交易，如果经过约3年且不存在重大社会影响，则原则上可以不再说明。

問題原文

問42

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定及び「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、誤っているものはどれか。

１，宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２，宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買の契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、宅地又は建物の引渡しの時期について故意に不実のことを告げた場合であっても、契約が成立したときに宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面に当該事項を正確に記載すればよい。

３，「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、売買取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴ういわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われていなければ、宅地建物取引業者は、原則として、買主に対してこれを告げなくてもよい。

４，「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、賃貸借取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死が発生した場合であっても、特段の事情がない限り、当該死が発覚してから概ね3年間を経過した後は、宅地建物取引業者は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。

词语与语法