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过去数月，东京住宅市场的价格曲线几乎呈垂直上升。根据不动产调查公司东京カンテイ对 4 月交易数据的统计，东京 23 区 50–100 ㎡ 新建木造一户建（含土地）的平均挂牌价达到 8078 万日元，环比上涨 1.8%，同比大涨 14.3%，更是连续第三个月刷新历史纪录。这不仅是自 2014 年开始有可比数据以来，首次站上 8000 万日元关口，也意味着在日本首都的核心区 “买一栋小宅” 已成为千万人民币级别的决策。
“城南・城西”领涨，郊区也水涨船高
细看区域分布，品川、世田谷等传统“城南・城西”板块依旧是一枝独秀，借助完善的轨道交通与稳固的富裕阶层客群，其挂牌价保持“强势定价”。更值得注意的是，过去被视为价格“安全垫”的练马、板桥等相对外圈的行政区，本轮也出现明显补涨；若房龄新、面积稍大或距离车站更近，溢价尤为显著。
与此同时，东京与周边三县之间的价差继续拉开：
埼玉县 4214 万日元（同比 –3.3%）
神奈川县 4909 万日元（+1.5%）
千叶县 4733 万日元（+7.4%）
即便是涨幅领跑的千叶，其同比涨幅也仍落后东京都 6.2 个百分点。对希望留在“通勤 1 小时生活圈”内、且对学区与便利性高度敏感的年轻家庭而言，支付更高溢价换取 23 区户籍正在成为一种“不得不”的选择。
公寓投资热：PER 首破 30 倍，超越 NVIDIA
一边是别墅价格节节攀升，另一边公寓价格同样脱缰。东京カンテイ发布的“公寓版 PER”——即新建分譲マンション售价 ÷ 年租金——在 2024 年度已涨至 28.93 倍，创历史新高，相当于“收租 30 年才能收回本金”。这一水平不仅超过了被市场追捧的美股半导体巨头 NVIDIA（约 24 倍），也远高于 2008 年“迷你泡沫”期间的 22 倍。
按站点拆解，白金高轮以 53.07 倍高居榜首，表参道、麻布十番等高端区也均在 40–50 倍区间。利回り（租金收益率）更是跌破 2%，与 20 年期日本国债收益率相差无几。换句话说，在这些黄金地段“买房收租”几乎失去吸引力，支撑价格的更多是资本保值与增值预期。
买还是租？风口上的“住居金融化”难题
自住角度：以 PER 40 倍的神田为例，相当于提前支付未来 40 年房租并承担贷款利息与维护成本；若选择租赁，同样支出却能持续搬入更新、更省心的房子。
投资角度：利率低位徘徊虽暂缓现金流压力，但若租金难以持续跟涨，“价格—租金—收益率”迟早面临再平衡。东京カンテイ的研究人员直言，未来 PER 的调整更可能来自房价下调而非租金大涨。
风险与机遇并存
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政策端：日本央行 2024 年底退出负利率后，中长期按揭利率上行风险不容忽视。
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人口动向：东京都净迁入仍在持续，尤其对年轻高收入群体的吸引力在短期内难以逆转。
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投资者结构：海外资金与国内富裕阶层共同推升高端市场，“资产多样化”诉求仍现实存在。
结语
东京住宅市场的“高烧”正将自住与投资的边界推向模糊。对于计划置业者而言，理解 价格–租金–利率 的微妙博弈尤为重要；对投资者而言，如何在低收益率与潜在价格回调之间寻求平衡，将考验风控与资金成本管理能力。无论如何，在“8000 万日元别墅”和“PER 30 倍公寓”的新常态中，理性与耐心或许比追涨更为珍贵。