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日本《农地法》通过第3条（权利移转）、第4条（用途变更）和第5条（用途变更目的的权利移转）三项核心规制，对农地及采草放牧地的交易、用途改变及伴随交易的转用行为进行严格管理，旨在保护农业生产基础，防止农地无序流失，促进农业资源的合理利用，并在公共建设与农业保护之间取得平衡。接下来，我们将依次解析这三条规定的适用范围、许可主体、例外情形、法律后果及处罚规定。
权利移转（第3条规制）
许可主体：农业委员会
适用除外（无需许可）：
- 土地因《土地收用法》被征收（转用）
- 农林水产省令规定的情况
- 国家或者都道府县取得权利的情况
- 遗产分割或继承（包括包括遗赠或针对继承人的特定赠与）导致权利的移转。需要向农业委员会届出
- 根据《民事调停法》，通过农事调停取得农地或采草放牧地权利的情形。
市街化区域内的例外：没有例外，必须有许可。
无许可或届出的后果：未经许可的权利移转无效。
用途变更（第4条规制）
许可主体：都道府县知事（通过农业委员会）
适用除外（无需许可）：
- 土地因《土地收用法》被征收（转用）
- 农林水产省令规定的情况
- 国家或都道府县进行的公共用途变更（例如修建道路、排水设施等公共设施等），且被认定对农业用地影响较小的情形。
- 采草放牧地的转用
- 小面积农地附属设施建设：从事耕作业务的农家，将自己所有的农地（面积不超过2公顷）用于农业附属设施建设（如农产品储藏室或养殖设施）。
市街化区域内的例外：位于市街化区域且已向农业委员会届出的用途变更，可免第4条许可。
无许可或届出的后果：
- 工程停止命令：未经许可的用途变更行为可被行政机关勒令停止施工。
- 原状恢复命令：已进行的用途变更行为可被要求恢复为原状。
用途变更目的的权利移转（第5条规制）
许可主体：都道府县知事（通过农业委员会）
适用除外（无需许可）：
- 土地因《土地收用法》被征收（转用）
- 农林水产省令规定的情况
- 国家或都道府县进行的公共用途变更（例如修建道路、排水设施等公共设施等），且被认定对农业用地影响较小的情形。
- 采草放牧地转为农地的权利移转：若采草放牧地的用途变更为农地，该权利移转适用第3条。
市街化区域内的例外：位于市街化区域且已向农业委员会届出的用途变更，可免第5条许可。
无许可或届出的后果：
未经许可的权利移转无效。
并且：
- 工程停止命令：未经许可的用途变更行为可被行政机关勒令停止施工。
- 原状恢复命令：已进行的用途变更行为可被要求恢复为原状。
处罚规定
个体违反《农地法》第3条、第4条或第5条的规定时，将面临以下惩罚：
- 3年以下监禁。
- 300万日元以下罚金。
若法人代表、代理人或员工在第4条或第5条许可程序中违规：
- 违规者将受到个人处罚（如监禁或罚金）。
- 法人本身也可能被处以1亿日元以下罚金。
补充说明
合同与许可的时间点：预约或签约阶段不必先取得许可，但在权利实际移转之前必须取得相应许可（或完成届出）。
指定市町村：根据农林水产大臣的指定，以确保农地或放牧草地的农业高效且综合利用为目标，指定的市町村（以下简称“指定市町村”）范围内，应由指定市町村的首长负责。
遗产分割的特别规定：因继承（包括概括遗赠或对继承人的特定赠与）取得农地或放牧草地权利的个人，不需要取得第3条的许可，但必须不延迟地向农业委员会申报。
农地转用和权利变更的许可规定：除此之外，涉及国家或都道府县等的农地转用，或农地及放牧草地转用目的的权利变更，原则上需要根据第4条或第5条取得许可。但若国家或都道府县等与都道府县知事等之间达成协议，则视为已获得许可。
《农地法》第3条～第5条对照表
| 条款 | 规制要点 | 许可主体 | 适用除外 | 市街化区域内规则 | 无许可后果 |
|---|---|---|---|---|---|
| 第3条（权利移转） | 农地/采草放牧地的权利移转（所有权、租赁权等） | 农业委员会 | 征收；省令情形；国家/都道府县取得；继承（需届出）；农事调停 | 无例外，仍需许可 | 权利移转无效 |
| 第4条（用途变更） | 同一主体自行将农地变为非农地用途（不伴随权利移转） | 都道府县知事（经农业委员会） | 征收；省令情形；公共用途变更（影响小）；采草放牧地转用；农家自用附属设施≤2公顷 | 届出即可，免许可 | 停工命令、原状恢复命令 |
| 第5条（转用目的之权利移转） | 为转用而进行的权利移转（伴随权利变动） | 都道府县知事（经农业委员会） | 征收；省令情形；公共用途变更；采草放牧地→农地之权利移转适用第3条 | 届出即可，免许可 | 权利移转无效、停工命令、原状恢复命令 |
总结
第3条管控农地及采草放牧地的权利移转，第4条规范农地用途变更，第5条约束为转用目的的权利移转，三者共同构成农地管理的核心制度；实务与考试中应先判断是否涉及用途变更，再看是否伴随权利移转，最后结合是否位于市街化区域及届出情况，准确确定适用条款与许可要求，避免因违规而导致权利无效、停工或恢复原状等法律后果。
