都市计划事业

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在现代城市治理中，为实现有序发展与公共福祉的平衡，制定与实施合理的都市计划显得尤为重要。都市计划事业正是将都市计划的蓝图转化为现实空间的关键机制。它不仅涵盖了城市基础设施建设与土地开发整理等工程实践，更伴随着严密的行为规范与许可制度。

什么是都市计划事业

概念定义

所谓都市计划事业，是指根据《都市计划法》所制定的都市计划，为整备城市设施或推进市街地开发而实施的具体工程项目。其主要包括以下两大类：

城市设施整备：如道路、公园、广场、绿地、排水设施等的建设。

市街地开发事业：如新区开发、土地区划整理、市街地再开发等，旨在改善城市环境与功能。

根据《都市计划法》第59条与第60条，此类事业的实施需取得都道府县知事或国土交通大臣的许可或承认。未经许可，任何建设活动不得启动。

法律地位与特点

经批准或承认的都市计划事业，其公告视为《土地收用法》上的“收用认定”（第70条第1项），可简化征地程序。这条法律条款实际上是一个“特例捷径条款”：它将都市计划事业的批准公告，直接赋予《土地收用法》的征收认定效力，从而简化征地程序、加快项目执行速度，特别适用于公共设施和大规模市街地开发事业。

同时，为确保事业顺利实施，《都市计划法》通过不同阶段的限制制度，防止规划受阻或土地被抢先开发。

都市计划事业的行为限制制度

都市计划事业的实施过程可划分为以下三个阶段，每一阶段对应特定的行为限制。

都市设施或市街地开发事业的区域限制

都市设施或市街地开发事业施行区域确定后，在具体计划落实前，其区域内的建筑行为受到限制。

都市设施区域：指城市规划设施（如道路、公园等）的整备区域。

市街地开发事业施行区域：如新区开发或市街地再开发的施行区域。 这些区域虽已发布规划决定的告示，但具体计划尚未落实，未获得最终的许可或承认。

适用范围

适用于已公告规划决定的都市设施或市街地开发事业区域，但尚未获得事业实施许可的阶段。

限制内容

根据《城市规划法》第53条第1项，在此类区域内进行以下行为时需取得都道府县知事许可：

1. 新建建筑物或第一种特定工作物。
2. 建筑物的改建或用途变更。

例外情形

以下行为可豁免都道府县知事的许可（《城市规划法》第53条第1项但书）：

1. 为实施都市计划事业所必需的建设行为。
2. 非常灾害后的应急措施。
3. 政令规定的轻微行为（如简易修缮）。

阶段特点

该阶段的限制较宽松，因为具体的建设计划尚未开始，主要目的是避免与规划设施相冲突的行为。

市街地开发事业等预定区域的限制

为保护未来适宜进行市街地开发的土地，在都市计划事业决定前，可先划定市街地开发事业等预定区域，并对区域内的行为进行限制（《城市规划法》第52条之2第1项）。

适用范围

预定区域，指在正式决定城市设施或市街地开发事业前，为保护土地现状而提前划定的区域。

限制内容

在预定区域内，建筑物的建造、工作物的建设及土地形质改变需获得都道府县知事许可。

阶段特点

该阶段的限制更严格，确保土地在开发前保持现状，防止因先行建造而破坏未来的开发计划。

都市计划事业地内的限制

适用范围

当都市计划事业依据《都市计划法》第59条或第60条获得正式批准或承认并发布告示后，相关区域即成为“都市计划事业地”。此时，工程已进入准备或实施阶段，对土地与建筑行为的控制显著加强。

限制内容

根据《都市计划法》第65条第1项，在都市计划事业地内进行以下行为时，必须事前取得都道府县知事（或市长）的许可：

1. 土地的形质改变（如填埋、整地、挖方、切土、筑坡等）
2. 建筑物或其他工作物的建造
3. 移动困难的重型物件的设置或堆积（如大型集装箱、机械设备）

此外，根据第67条规定：

土地或建筑物如拟有偿让渡（如买卖、出让），须向都市计划事业的实施者申报，包括转让价格与受让对象。

应急行为的特别注意事项

即使在灾害发生后，为应急目的临时建造建筑物或进行修缮，只要该行为可能妨碍都市计划事业的实施，亦须取得许可。

这是根据《都市计划法》第65条第2项所设的补强规定，区别于第53条中对灾害应急行为的豁免。在“事业地”阶段，灾后行为不再自动豁免，而需实质审查其是否影响项目推进。

举例：

❌ 不得在未来计划施工道路上设置灾后临时住宅，除非取得许可。

❌ 地震后在事业地范围内倾倒废土或临时堆料，若影响施工，同样须事前许可。

阶段特点

限制最为严格，无豁免情形。此时事业已进入实施关键期，必须确保土地用途与工程一致。

各阶段限制的比较总结

都市计划事业的实施流程

1. 决定都市设施或市街地开发事业区域
   发布区域决定的告示后，对建筑行为进行限制。
2. 批准或承认都市计划事业
   发布批准告示，区域进入具体施工阶段，限制升级。
3. 工程施工与完成
   施工完成后解除限制。

许可限制一览表（对照表）

备注

✅：都道府县知事许可必要  ❌：不需要许可

※1：若施行者计划明确，则许可必要。虽然土地形质的改变并非《都市计划法》第53条明文规定的许可对象，但若在该阶段中施行者的计划已明确，行政机关可认定该行为可能妨碍都市计划事业的实施，因而在实务上仍可能要求取得许可，或作为许可审查的一个依据从严处理。

※2：在城市规划项目获得批准并公告之后，即使是在项目区域内因应紧急灾害而采取的应急措施，如果可能对城市规划项目的实施构成障碍，仍需获得都道府县知事等的许可后方可进行建筑物的建设。

总结

都市计划事业是一项以公共利益为核心的制度工程，它不仅牵动城市面貌与土地利用，还直接影响到开发商、土地所有人、建设单位等多方利益。为避免不当开发干扰规划实施，《都市计划法》通过分阶段的许可制度，有效管理了建筑与开发行为，确保城市空间的持续性与安全性。理解并遵守各阶段的许可规则，不仅是法律义务，更是顺利推进项目的必要条件。开发者与相关业者在计划、投资、施工各阶段，应主动核查都市计划图与公告信息，并与地方行政机关密切沟通，以降低行政风险、确保合法施工。