开发行为相关的建筑规制

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根据《城市规划法》及其施行令的规定，建筑行为在不同区域、不同开发阶段中受到不同程度的规制。本文分为三部分说明：开发许可区域内的建筑规制、开发许可区域外的建筑规制、以及田园住居地域内农地区域的特别规制。

开发许可区域内的建筑规制

“开发许可区域”是指经都道府县知事（或政令指定都市市长等）依法批准开发许可的土地范围，该范围内的土地即成为“开发许可区域”。

该区域内的建筑规制，依据开发工程的进度，分为“工程完工公告前”与“工程完工公告后”两个阶段。

工程完工公告前的建筑规制

在开发区域内，工程完工公告之前，原则上不得建造建筑物或特定工作物（《城市规划法》第37条）。这是为了避免在土地尚未具备适宜建设条件时进行不当开发。

例外情形

在以下情况下，可以建造建筑物或特定工作物：

1.开发工程所需的临时建筑物

例如为工人建造的临时小屋或工具储藏用的临时建筑物。这些建筑物是开发工程必要的附属设施。

例子：A公司正在开发一片住宅用地，需要为工人建造一间临时小屋作为休息室，同时建造一个简易仓库存放工具。这种临时建筑物是开发工程所需的附属设施，因此被允许。

2.经都道府县知事认定无妨碍的建筑行为

如果都道府县知事认为某些建筑物不会妨碍开发行为的实施，可以批准建设。

例子：B企业计划在开发区域的一部分修建一个临时展览馆，用于展示开发后的住宅样板间。经过申请，都道府县知事认定该展览馆不会妨碍开发工程，批准建设。

3.未同意开发行为的土地权利人的建筑行为

对开发行为未给予同意的土地权利人，因未放弃其土地权利，即使在工程完工公告前，也可以在自己的土地上建造建筑物或特定工作物。

例子：开发区域内的C先生对开发工程不同意，并未将其土地纳入开发许可。他计划在自己的土地上建造一间农机仓库。由于C先生未参与开发许可，有权在公告前利用自己的土地建造建筑物。

工程完工公告后的建筑规制

工程完工公告后，虽然允许建造建筑物或特定工作物，但须符合《城市规划法》第42条的规定：

原则限制

1.禁止建造或新建与开发许可相关的预定建筑物或特定工作物以外的设施。

2.禁止对已经建成的建筑物进行改建或用途变更，使其不符合开发许可中的规划用途。

这些限制的目的是防止开发行为完成后改变用途或建造不符合许可的建筑物，避免乱开发。

例外情形

在以下情况下，可以进行建筑行为：

1.经都道府县知事许可的建筑行为

如果都道府县知事认为某些建筑不会妨碍城市规划，可以批准建设。

例子：D公司完成住宅开发后，计划在区域内建设一座小型商铺为居民提供便利服务。经过申请，都道府县知事批准该建筑行为，因为其用途符合区域需求且不会破坏规划。

2.国家或地方公共机构的建筑行为

如果工程完工后，国家或地方公共机构需在开发区域内进行建筑行为，与都道府县知事协商一致即可视为已获许可（《城市规划法》第42条第2项）。

例子：某开发区域完工公告后，市政府决定在该区域内修建一个社区服务中心，为居民提供行政服务。经过与都道府县知事协商一致，市政府无需额外许可即可建造该设施。

3.在用途地域内的建筑行为

如果开发区域位于用途地域内，建筑行为受《建筑基准法》的用途限制，因已有明确规制，不必再遵守开发许可的规划用途。

例子：E公司完成开发工程后，该区域被划定为商业用途区，某企业在区域内建造了一个大型超市。由于该建筑符合用途区划下的用途限制，无需额外许可即可建设。

开发许可区域外的建筑规制

与“开发许可区域”相对应的“开发许可以外的区域”，是指尚未取得开发许可的区域。它不是特指哪一类区域，而是一个相对概念。在该区域进行建筑活动时，城市规划法根据区域特点制定了相应的规制，尤其针对市街化调整区域内，未获开发许可的土地进行了严格的限制，而其他区域则较为宽松。

市街化调整区域内

市街化调整区域是城市规划区域的一部分，主要功能是抑制市街化，防止无序扩张和乱开发。尽管如此但是该区域依然存在开发需求。针对这种矛盾的情况，法律上对该区域的建筑行为设立的严格限制。

原则限制

在市街化调整区域内的非开发许可区域中（市街化调整区域原则上是不设开发许可区域的，但在特定条件下，也可以设定开发许可区域。这里仅说明非开发许可区域的情况），以下建筑行为需经都道府县知事许可（《城市规划法》第43条第1项本文）：

1.新建建筑物或第一种特定工作物。

2.改建建筑物或改变用途，将其用途变更为非农林渔业用建筑物或非公益上必要的建筑物。

例子：某人在市街化调整区域内计划建造一栋住宅，或者将农机仓库改建为便利店，需事先获得都道府县知事的许可。

例外情形

以下情况下可无需都道府县知事的许可直接建造建筑物或特定工作物（《城市规划法》第43条第1项但书）：

1.农林渔业用建筑物：用于农业、林业、渔业的用途建筑物，如温室、畜舍等。
例子：某人在市街化调整区域内建设一座温室用于种植农作物，无需知事许可。

2.公益上必要的建筑物：用于公益目的的设施，如车站、图书馆、公民馆等。
例子：某地方政府在市街化调整区域修建变电站，可直接建造，无需许可。

3.都市计划项目的实施：如土地区划整理、市街地再开发等城市规划项目的实施。
例子：某区域计划进行市街地再开发，作为都市计划的一部分进行的建筑行为无需许可。

4.轻微行为：如临时性建筑物或对现有建筑的轻微改动。
例子：某人计划在市街化调整区域内搭建一个临时工具棚，用于农具存放，无需许可。

5.国家或地方政府的建筑行为：经与都道府县知事协商一致后，可视为已获得许可（《城市规划法》第43条第3项）。
例子：某国家机构计划在市街化调整区域内修建防灾避难所，与知事协商一致后可直接建设。

市街化调整区域以外的建筑规制

市街化调整区域以外的区域包括市街化区域、无区域划分的都市规划区域及都市规划区域外。这些区域没有额外的建筑规制，仅需遵守用途区划及用途限制。

市街化区域

这是城市开发的主要区域，已有详细的用途区划和相关规制，因此不设额外限制。

无区域划分的都市规划区域

这些区域尚未划定明确的市街化用途规划，但可能纳入未来的城市开发，只需遵守用途限制。

都市规划区域外

此类区域城市化需求较低，仅根据实际情况制定用途限制即可。

田园住居地域内农地区域的建筑等规制

为保护田园住居地域内农地区域的耕作环境，城市规划法对该区域内的土地使用和建筑行为实施了特别规制。

需要市町村长许可的行为

在现状为农地的区域内，以下行为原则上需要市町村长的许可（《城市规划法》第52条第1项，施行令第36条之3）：

1. 土地形质的改变（如平整土地、掘削或开挖等行为）。
2. 建筑物或工作物的建造。
3. 土石、废弃物或再生资源的堆积（包括为了设立停车场或物料堆放场而进行的土地改造）。

无需市町村长许可的行为

以下行为无需市町村长的许可即可实施（《城市规划法》第52条第1项但书，施行令第36条之4）：

1. 临时性工作物的建造。
2. 依法履行义务的工作物建造或土地形质改变。
3. 农民为农业经营目的进行的土地形质改变。
4. 正常的管理行为或轻微行为。
5. 非常灾害后的必要应急措施。
6. 作为都市计划项目实施的行为。

必须给予许可的行为

市町村长在以下情况下必须给予许可（《城市规划法》第52条第2项，施行令第36条之6）：

1. 土地形质的改变：改变规模小于300平方米，且不妨碍农业便利或良好居住环境的保护。
2. 建筑物或工作物的建造：建筑物或工作物的用地规模小于300平方米，且不妨碍农业便利或良好居住环境的保护。
3. 特定物品的堆积：堆积规模小于300平方米。且不妨碍农业便利或良好居住环境的保护。

 国家或地方公共团体的行为

国家或地方公共团体在该区域内实施的行为无需市町村长的许可，但在行为实施前，需事先与市町村长协商。在协商达成后，方可实施相关行为。（《城市规划法》第52条第3项）

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