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在城市发展日益复杂的背景下，如何协调居住、商业与工业等多元功能，成为都市规划的核心议题。为实现土地的有序利用与可持续发展，日本采用“用途地域”制度对城市空间进行分类与引导。本文将系统介绍用途地域的定义、分类、设定范围与关键限制指标，帮助读者全面理解其在土地利用与城市管理中的重要作用。
用途地域的定义
用途地域是指在都市计划区域内，为实现土地的计划性利用，根据土地用途划分的具体区域。通过限定每块土地的”主要使用目的”，实现不同功能的有序布局，避免无序混合开发。
用途地域按照土地的主要用途分为住宅、商业和工业三大类，并进一步细分为13种具体类型。（依照《都市计划法》第8条第1项、第9条第1至13项。）
用途地域的具体分类
用途地域是城市规划中用于明确土地用途的分类体系，目的是实现土地的合理利用和开发。根据用途，划分为住宅系、商业系和工业系三大类，共计13种具体类别。下表列出各类别的主要特征，后续小节给出要点说明。
| 类别 | 子类别 | 主要特征 |
|---|---|---|
| 住宅系 | 第一种低层住宅专用地域 | 独栋住宅，无商业设施，保护安静环境 |
| 第二种低层住宅专用地域 | 允许小型商业设施，与住宅环境协调 | |
| 第一种中高层住宅专用地域 | 中高层公寓为主，小型商店适度存在 | |
| 第二种中高层住宅专用地域 | 中型商业设施、办公楼与住宅共存 | |
| 第一种住宅地域 | 多功能混合，住宅与中高层建筑、商业设施协调发展 | |
| 第二种住宅地域 | 包含娱乐场所，功能多样化 | |
| 准住宅地域 | 大型商业设施与住宅共存，位于主干道沿线 | |
| 田园居住地域 | 住宅与农业设施混合，保护乡村特色 | |
| 商业系 | 近邻商业地域 | 社区级商业，满足居民日常需求 |
| 商业地域 | 大型商业设施、繁华商业区 | |
| 工业系 | 准工业地域 | 允许工业、商业与住宅混合存在，但禁止危险品制造 |
| 工业地域 | 工业功能为主，少量商业与住宅 | |
| 工业专用地域 | 专用于工业生产，禁止住宅和商业设施 |
住宅系用途地域
核心关键词：安静、安全、生活便利。
住宅系主要服务于居民居住需求，同时兼顾与生活配套的商业和公共服务功能。以下各类住宅用途地域，均以居住功能为核心，但在建筑用途、可容纳设施及开发强度上有所不同，
第一种低层住宅专用地域
仅允许建造独栋住宅，禁止设置商店及其他商业用途。
建筑密度低，建筑高度有限制。建蔽率和容积率为所有用途地域中最低，建筑物高度需在10米或12米之间选择。
目标在于营造高度安静、安全、绿化良好的住宅区。
示例：东京都涩谷区广尾、高级别墅林立，街道狭小宁静，周边为学校和绿地。
第二种低层住宅专用地域
与第一种类似，但允许设立小规模日常服务型商业设施（如面包店、诊所、文具店）。
保持低密度住宅特征，同时提高居民便利性。
示例：神奈川县横滨市青叶区部分区域，住宅区内可见散布的小商店和咖啡馆。
第一种中高层住宅专用地域
可建中高层公寓和，同时允许设置小型商店（如便利店、小型诊所等）服务性设施。
建筑密度和高度较低层住宅区更高，适合较高人口密度的地区。
示例：大阪市淀川区，JR车站周边住宅密集地带。
第二种中高层住宅专用地域
比第一种中高层住宅地域更活跃，除中高层住宅外，允许较大规模的商店、办公室存在。
商住混合程度高，适合城市副中心或铁路站前区域。
示例：埼玉市大宫区，商店街与住宅楼混合发展的地区。
可建独栋住宅、中高层公寓、大型商店、酒店等多功能建筑，功能复合程度高。
适合多样化需求的住宅与商业混合区域，城市住宅区中最具多样性的类型之一。
示例：名古屋市千种区，便利商店、大型超市与住宅并存。
在第一种住宅地域基础上，增加了娱乐场所（如麻将馆、卡拉OK、弹子房）等可容纳类型，商业设施更丰富。
商业功能更强，适合多样化生活方式。夜间活动频繁，对噪音等环境容忍度较高。
示例：福冈市博多区部分街区，住宅楼旁设有娱乐性商业设施。
与住宅共存，强调交通便利性与商业适应性。
示例：千叶市国道16号沿线，两侧排列住宅与量贩商场。
允许低层住宅与农业设施并存。如农产品直销店、农田、农业用仓库等。
强调住宅与农业的协调，保护自然景观与乡村特色。
示例：北海道带广市郊区，农舍、蔬菜种植地与住宅交错分布。
紧邻住宅区的小型商店街，面向周边住宅居民，提供日常购物、餐饮等基础商业。
建筑规模较小、服务功能集中，通常布设于十字路口或邻里主干道沿线。
示例：东京都练马区住宅区内的便利店、理发店密集带。
专为重工业、化工、能源等高污染或高危工厂而设。禁止住宅和商业设施存在。
多为重工业或危险工业区，如石油化工基地。禁止住宅、商业等非工业用途，以确保周边安全。
示例：千叶县市原市沿海工业带，大型石油化工设施密布。
用途地域的作用与限制
当指定用途地域时，与该地域类型不相符的建筑物建设将受到限制。这些限制包括以下几种主要内容：
建筑类型的限制（用途限制）
通过明确区域功能，禁止不符合区域用途的建筑物。例如，居住区域内不得建造工业工厂。
建筑规模的限制
容积率限制：规定建筑总面积与地块面积的比例，控制建筑物整体规模，避免过度开发。每个用途地域需明确规定容积率的最高限值，以保障土地开发与环境之间的平衡。
建蔽率限制：限制建筑物占地面积与地块面积的比例，确保一定的空地率，维护居住环境和城市绿化。除商业地域外，所有其他用途地域都需规定建蔽率的最高值，以确保建筑与绿地比例合理。
建筑高度限制：针对第一种、第二种低层住宅专用区域以及田园住宅等特定地域，需在10米或12米中选择一个具体数值，作为建筑物高度的最高限值。
最低敷地面积的限制：限制地块的最小面积，防止出现过小地块导致的建筑拥挤和市容混乱。视需要而定，最低敷地面积不得超过200平方米。
上述指标在《建筑基准法》中有进一步技术细则，都市计划仅给出“框架上限”，具体项目仍需遵守两法并行的审批流程。
| 类别 | 规定内容 | 适用区域 | 详细要求 |
|---|---|---|---|
| 必须明确 | 容积率的上限 | 所有用途地域 | 必须明确每个地域的容积率上限，以控制建筑规模。 |
| 建蔽率的上限（商业区域除外） | 所有用途地域（商业地域除外） | 必须明确建蔽率上限，以确保建筑占地与绿地比例合理。 | |
| 建筑物高度的上限 | 第一种、第二种低层住宅专用地域，田园住宅区域 | 必须在 10米或12米 中选择一个数值作为建筑物高度的限值。 | |
| 视需要而定 | 敷地面积的最低限度 | 适用所有用途地域 | 可根据需要设定，但最低敷地面积不得超过 200平方米。 |
用途地域城市规划规定内容分类表
总结
用途地域制度作为城市土地利用的重要基础，通过明确区域功能和建筑限制，保障了城市发展的秩序性与可持续性。它不仅为居民提供了宜居的生活环境，也为商业与工业活动营造了合适的空间条件。未来，随着城市需求的演变，如何灵活调整与精细化管理各类用途地域，将成为地方政府与规划机构的重要课题。