这一类辅助地域地区的设定，旨在通过强化土地使用的方向性，提升城市的基础功能、公共服务供给和空间集约利用效率。它们往往出现在已经具备一定基础设施的区域中，通过对容积率、用途组合等要素的再设计，引导特定类型的设施集中布局，或推动多个地块之间协同开发。这类地区的核心特征在于“引导式”利用，优先满足文化、教育、居住等基本城市功能，有助于构建职住平衡、功能多元的都市空间。

特别用途地区是在原有用途地域的基础上，为了进一步优化特定区域的公共服务功能与环境品质而设定的制度。其目的是通过在原有土地用途限制之外，再额外叠加“优先发展设施”类别，保障学校、图书馆、医院、公园、社区中心等基础设施的合理布局，并通过控制容积率、建筑用途或楼层高度，营造更适于学习、休憩与文化交流的环境。此制度有效补充了用途地域在文化教育资源配置方面的不足，尤其有助于提升人口密集城市的教育与文化服务可达性。

特别用途地区的划定必须在用途地域内部进行，不能适用于尚未划入用途地域的郊区或乡村区域。它主要出现在已经作为住居地域或商住混合地域使用的片区当中，尤其适用于那些聚集有学校、图书馆、行政机关、医疗设施等的都市核心区域。这种设定强调公共服务优先，使得原本容易受到商业开发挤压的功能得以优先保留，成为文化与市政设施集聚发展的核心地带。

案例：东京千代田区番町地区长期为教育机关与出版社聚集地。该区域划定为特别用途地区后，不仅将容积率限制在较低范围内，同时限定建筑首层只能设置图书零售、轻型餐饮等低噪用途，严禁设置大型商业设施与娱乐场所。这一规定成功维持了街区静谧氛围，学校、图书馆、大学与住宅在步行范围内有机共存，构建出一条独特的“学习与文化走廊”。

特例容积率适用地区是为了解决都市更新过程中土地使用不均衡问题而设定的一种制度。其主要目的是允许一宗土地将未使用的容积率“转让”给周边其他地块，通过容积率的统筹调整，实现区域内的联合开发或立体重建。这种制度尤其适用于老旧街区更新、滨水区域整合开发、或者多地块整合改造等情形，能够在不违反总体容积管控框架的前提下，引导土地资源更加高效合理地配置，提升建筑群体的整体功能与景观协调性。通过这种方式，城市不仅能避免地块间开发强度的极端不均，还能鼓励开发者采用统一的景观与交通设计，创造更加开放和连贯的公共空间。

此类地区只能设定在用途地域内部，但在适用上存在一些限制：低层住居地域、田园住居地域和工业专用地域被明确排除在外。也就是说，只有在具备一定开发弹性与建设需求的区域，才能设定特例容积率适用地区。其典型适用范围包括内城老旧商业街区、临近车站的复合用地区域、港湾岸线再开发区域等。在这些区域，通过集中容积率，可以实现高层综合设施建设，并在其他地块形成开放空间或配套服务设施，有助于提升整体街区价值。

案例：大阪市北区中之岛地区是该制度的典型运用实例。该区域拥有多个低效利用的小地块和老旧建筑，更新空间受限。地方政府引导开发者将多个周边地块的未使用容积率集中至滨水核心地块，使得三井不动产得以建设一座集办公、艺术展览、商业设施于一体的大型综合大厦。同时，原先转出容积率的地块被改造成滨河绿带与开放式广场，改善了城市通风与公共景观质量，体现了土地使用的集约化与空间品质的同步提升。

开发强度管控型：高度与形态秩序

本类地区制度关注的是建筑物的体量、密度与空间秩序。通过高度限制、容积率调控与最低开发标准等手段，引导开发活动在既定范围内实现形态协调、强度适宜的空间布局。这类制度尤其在传统街区保护、都市核心再开发、塔楼集聚区域等地段中发挥重要作用。其目标不在于简单增加开发量，而在于促成空间环境的整体性与可持续性，避免碎片式建设所带来的视觉混乱与环境负荷。

高度地区是城市规划中用于控制建筑物高度，以维持良好景观秩序、保障生活环境质量或促进土地合理利用的一种辅助制度。其设定目的在于根据区域特性，对建筑物设定“最高高度限制”或“最低高度限制”。前者常见于传统住宅区或历史文化街区，防止高层建筑破坏天际线与日照环境；后者则多用于副都心或都市更新区域，通过提高最低开发强度，避免低层建筑占据宝贵用地，从而引导土地集约化开发。高度地区的设立使地方政府能够因地制宜地在城市不同区域实施“密度引导”或“风貌保护”，实现建筑形态与区域功能之间的协调。

该地区仅能设定在用途地域内部，不适用于尚未划入用途地域的非都市计划区域。在传统低层住居地域中，常通过设定15米或20米的最高高度限制，保障周边住户的日照、视线和生活安宁；而在商业地域或准工业地域，则可能设定60米或更高的最低高度标准，以促使建筑开发达到一定的体量与功能密度。因此，高度地区的设定具有明显的区域差异性，其适用范围主要包括历史文化保护区、景观敏感区、高密度副都心、再开发核心等区域。

案例：京都市的历史街区如祇园、东山一带，被划定为高度地区后，建筑物的高度被严格限制在15米以下，以维持连绵的町屋屋脊线与传统街道轮廓。新建住宅与商业建筑均需遵守这一标准，不得突破檐口高度，窗户比例与外墙材质也受到严格规范。另一方面，在东京湾岸的有明副中心区域，政府则通过设定最低建筑高度要求，引导开发者建造高层塔楼式综合建筑，使土地使用效率最大化，同时预留开放空间与广场，形成高密集、高通透的都市景观。

高度利用地区是一种以强化市街地开发效率与建筑形态协调为目标的辅助制度，旨在通过事先统一规定建筑的容积率、建蔽率、最小敷地面积以及日照控制等关键指标，引导区域形成秩序清晰、开发密度适中的城市空间。其核心在于提供一个“综合开发模板”，使不同开发主体在共同标准下进行建筑布局与公共空间设计，避免出现建筑体量悬殊、街区断裂、阴影压迫等现象。通过高度利用地区的设置，不仅能提高土地的经济价值与空间效率，还能确保区域整体景观与生活环境质量的协调统一。

这种制度只能设定在用途地域内部，常见于都市核心的商务区、高密度交通枢纽周边及其他需要高强度开发的地区。适用区域通常具有高度市场开发需求，但也需要一定程度的公共规范以避免无序建设。例如，新宿、涩谷、池袋等副都心核心区域，既承载着大规模商务与商业活动，又需要保持塔楼间的适当间距与通风、采光条件。在这些地区设定高度利用地区，能够通过“统一密度管控”达成公共与私有开发利益的平衡。

案例：东京都新宿区的西新宿地区作为副都心核心，被指定为高度利用地区之后，统一规定了容积率上限为1000%、建蔽率不超过80%，并要求单一开发用地面积不得低于一定标准，建筑物之间需保持不少于15米的间距。通过这样的制度安排，多个超高层办公楼项目得以合理布局，并保留了连贯的步行空间、风道与绿化轴线。区域内形成了高密度但通透性良好、街道尺度适宜的现代化商务景观，成为东京塔楼办公区的典范之一。

高层住居诱导地区是为了解决城市中心居住人口减少、通勤时间增加与土地使用效率下降等问题而设定的辅助地区。其主要目的是鼓励在特定区域内建设高层住宅，促进职住接近、步行生活圈的形成，并通过集中开发住宅功能提升区域整体的居住吸引力与开发效益。该制度往往伴随容积率上限的提高与日照、建筑高度等限制的适度放宽，同时引导开发商配套建设保育所、老年人支援设施、生活服务型商业设施等，提升生活便利性与区域综合品质。

此类地区只能设定于用途地域内部，适用范围以第一种住居地域、第二种住居地域、准住居地域及邻近的商住混合地带为主。通常设于轨道交通站点周边、CBD 外缘、仓储或轻工业用地再开发区域等具备居住潜力与再开发空间的地段。这些地区具备良好的交通可达性与就业基础，但在原有规划中往往以非住宅用途为主，通过高层住居诱导制度的导入，有助于实现住宅回归城市中心、提升城市密度与活力。

案例：横滨市港未来 21 区是在大型港湾再开发基础上实施高层住居诱导地区制度的典型实例。该区域原为造船厂与工业用地，通过制度引导，高层住宅逐步开发于地铁站周边与商务塔楼之间。住宅塔楼高度普遍在40～55层之间，底层配建有托儿所、小型图书室与街区型商店，空中连廊连接多个街区中心，步行五分钟生活圈得以实现。同时，开发商在取得容积率奖励的前提下，按比例向地方政府交付部分公共空间与设施用地，形成生活与职场高度融合的新型城市结构。

景观与安全导向型：环境价值与风险控制

这一类制度强调对人居环境品质与城市安全的基础保障作用，主要通过建筑材料、防火性能、视觉景观、自然视线等方面的控制，减少开发对文化遗产、自然景观和公共安全的潜在影响。它不仅服务于灾害预防，也服务于城市整体形象与观光经济的维护。这类制度设定上往往不依赖用途地域边界，而是以实际环境特征为基础，实施更为弹性且具有文化保留意义的空间控制政策。

特定街区制度是一种为推动重点地区整体开发与城市功能更新而设立的弹性型辅助规划手段。其核心目的在于，在确保公共利益与整体景观秩序的前提下，允许开发者在建筑高度、容积率、用途配比等方面获得一定程度的放宽，从而促成超大规模的区域综合开发或都市再生项目。与一般的土地用途或建筑规定相比，特定街区更强调开发的整体性与社会贡献，例如公共空间的无偿开放、地下步行系统的完善、交通结节点的整合利用等。制度本身鼓励高度复合化使用与空间立体整合，是城市实现空间重构与功能转型的重要工具之一。

特定街区不受用途地域设定范围的限制，既可设于用途地域内部，也可延伸至用途地域尚未覆盖的区域。这种开放性的设定，使得特定街区制度尤其适用于市街地大规模更新项目、旧工厂及铁路用地再开发、都市门户型设施聚集地等，具有战略性与标志性地位的重点区域。设定时通常由市町村政府主导，结合民间大型开发主体提交的“街区综合设计方案”，经都市计划程序审议后实施。

案例：东京港区六本木新城（Roppongi Hills）便是特定街区制度成功运用的代表。该开发区域原为老旧住宅与中小企业工厂混合的低效街区，经过统一整合后，以特定街区身份重新规划。开发者在取得高容积率（约550%）的同时，向社会开放了超过2公顷的中央广场、多层次步行系统与文化设施（包括森美术馆与展望台）。区域内集聚了写字楼、高档住宅、酒店、商场、影院与公共空间，形成一个垂直整合、职住文娱高度融合的都市生活体，成为城市更新与功能提升的典范。

防火地区与准防火地区是为降低城市中火灾发生与蔓延风险而设定的建筑管制区域，其目的在于通过规范建筑材料和结构，提高区域整体的耐火性能，保障居民生命安全与财产安全。防火地区主要要求建筑物必须采用耐火结构或准耐火结构，而准防火地区则在防火性能上要求相对较低，主要针对外墙、屋顶等部分构造实施防火材料限制。这一制度常与城市防灾战略紧密结合，尤其在历史上曾发生过大规模火灾或建筑物密集、道路狭窄、紧急避难条件不足的区域更显重要。通过划定这些地区，地方政府能够从根源上提升区域抗灾能力，配合疏散导线、开口部规范及消防通道设置等，实现立体防灾。

该类地区的设定不受用途地域的限制，可以划设于用途地域内部，也可以设在用途地域未划入的区域，特别适用于城市中木造建筑密集、商业与住居混合杂居的区域。例如历史城区的密集住宅街、地方城市中心老街、传统市场、港湾商贸区等，都是划定防火或准防火地区的重点对象。市町村在划定时，通常会参考历史火灾记录、街区建筑密度、通风条件与消防设施配置等因素，进行综合判定。

案例：横滨市中华街地区是一个典型的准防火地区。该地保留了大量历史性木造商店建筑，结构上以传统工法为主。为保留街区文化氛围并提高防灾性能，当地政府未将其划入严格的防火地区，而是选择设定为准防火地区。在该制度下，所有新建或改建建筑必须使用具有一定耐火性能的屋顶与外墙材料，防止邻接建筑间因飞火而引发大面积蔓延。此外，还配合设置了街区消防用水栓与紧急通行通道，有效强化了区域的灾害应对能力，同时保留了中华街特有的历史与文化风貌。

景观地区是一种以保护和提升市街地整体景观品质为目标的辅助规划区域，旨在通过对建筑物的形态、高度、外观设计、材料色彩及广告标识等进行综合管控，维持街区的视觉连贯性与文化特色。该制度不仅关注个别建筑物本身，更强调区域内建筑群体之间的协调统一，以及与自然地形、历史环境、传统文化等元素的融合。通过设定景观地区，可以有效防止不协调建筑对传统风貌、自然地貌或重要景观视线的破坏，广泛应用于历史街区、观光地带、水岸区域、寺社参道等具有高环境价值的地段。

此类地区不限定于用途地域内部设定，可广泛适用于都市计划区域与准都市计划区域内的多种空间类型，无论其是否已经划定用途地域。其适用范围极具弹性，既可覆盖城市核心区中的历史街巷，也可延伸至城郊的自然风景地带。各地方政府可根据自身的景观政策目标，自行设定景观形成方针，并通过个别许可制度控制新建、改建建筑物的样式与外观细节，以确保区域整体景观和谐、稳定、连续。

案例：石川县金泽市的“东茶屋街”被指定为景观地区后，地方政府依据其江户时代以来形成的茶屋街街景特征，制定了具体的景观规则。所有新建建筑需采用木格栅门面，屋檐高度不得超过7米，立面色彩限定为棕色、暗红与深灰三种，同时规定广告牌必须设置于传统横幅位置、字体大小需与茶屋文化协调。街区照明统一使用暖黄色低亮度灯具，以防光污染破坏夜间氛围。这些措施保障了街道原有的历史感和连续性，也促进了以和风为主题的观光产业发展。

风致地区是一种以保护自然景观与文化景观为核心目的的辅助性管制区域，旨在防止不协调的开发行为破坏特定区域的自然地貌、植被、文化象征或视线走廊。与景观地区偏重于建筑外观与形态不同，风致地区更强调整体环境的“风格、气氛与感受”，保护对象往往包括山体、水岸、林地、历史建筑的背景环境及宗教设施周边的视觉轴线等。该制度通过严格限制建筑物的高度、体量、位置、颜色和材料使用，有时甚至禁止建筑开发本身，以维持区域的原始风貌和审美价值，是融合生态保护、文化遗产传承与景观控制的综合性机制。

风致地区的设定不受用途地域是否存在的限制，可以划定于都市计划区域内的任何地段，无论其是否划入用途地域。其适用范围涵盖了从城市中心到郊外、从人工环境到自然保护带的各种景观价值区域，尤以神社、寺院、公园、丘陵地带、海岸线、湖泊周边等最为常见。地方政府在划定风致地区时，往往会同步设定“风致形成方针”，并根据实际情况制定建筑禁止、外观限制或绿地保留等具体管理规定。

案例：东京都涩谷区与新宿区交界处的“明治神宫外苑”长期作为城市森林与精神象征，早在20世纪即被划入风致地区。该区域通过制度限制所有新建建筑物不得超过20米，严禁使用反光玻璃或鲜艳色彩的材料，以确保参拜道与周边林地的视线不被遮挡、自然氛围不被干扰。另一方面，在神奈川县镰仓市，北镰仓—长谷寺沿线的风致地区管理则以“山—寺—海”的连贯景观为核心理念，禁止在背山方向设立突兀建筑，确保游客自山寺眺望相模湾时能体验到无干扰的自然过渡与人文历史的沉淀。通过这些做法，当地在发展观光的同时，也成功保留了日本传统风景的精神底色。

用途限制型：补位真空的特定用途限制地域

与其他类别不同，特定用途限制地域并非用于细化用途地域之内的管理，而是专为用途地域尚未覆盖的区域服务。这些区域可能尚未被纳入城市建设核心范围，但其景观、农业、生态或文化价值却需要提前保护。该制度以“禁止用途”为主要工具，填补都市计划未及地带的监管空白，有助于维持城乡边界的土地秩序，并预防无序开发带来的不可逆损害，是一种典型的“底线型”空间管理方式。

特定用途限制地域是一种主要用于用途地域未设定区域内的辅助规划制度，旨在填补城市用途管制的空白，防止不适当的土地使用破坏区域环境、妨碍长远发展或引发社会矛盾。该制度的基本目的是针对都市边缘、乡村区域、水源涵养地、景观保护带等尚未划定用途地域的地区，明确禁止某些特定建筑用途（如大型工业设施、娱乐设施、物流中心、风力发电装置等），以维持土地利用的环境协调性、安全性和文化连续性。通过特定用途限制地域的设定，地方政府可以有效阻止“土地空白地带”被低质量、高冲突、高环境负荷的开发项目所占据，为未来的系统性都市规划打下基础。

此类地域只能设定在用途地域以外的区域，因此其适用范围不包括已经被都市计划图划定为住居、商业或工业用途的地区。通常设于市街化调整区域、农地保护区、观光景观带、水源地保护带或农村定住区域等，这些区域原本不具备明确用途分类，却面临突发性或无序开发威胁。设定后，地方政府可根据区域特性订立“禁止用途目录”，并在建筑许可阶段进行审查与干预，从而防止环境与景观破坏，保障土地可持续使用。

案例：北海道富良野地区是一处典型的特定用途限制地域实施地。当地以丘陵农业景观与薰衣草观光闻名，因长期未划入用途地域，部分外来开发商计划在山间设置大型风力发电设施与配送型仓库，引发居民强烈反对。富良野市政府遂将该地区划入特定用途限制地域，明文禁止建设出力超过3 MW 的风电装置以及超过5,000 平方米的大型物流设施，同时规定新建住宅必须保持传统木造建筑外观。此举在保护农业景观、维护居民生活品质与控制基础设施影响之间取得了良好平衡，并为类似农村观光区域提供了先例。

类型	是否限定于用途地域内	备注
特别用途地区	✅	补充用途地域功能，用于优化特定区域的土地利用及环境。
特例容积率适用地区	✅	低层住宅区域、田园住宅区域、工业专用区域除外。
高度地区	✅	通过建筑高度限制优化区域环境及土地利用。
高度利用地区	✅	统一建筑标准，优化土地开发效率。
高层住居诱导地区	✅	集中开发高层住宅，实现职住近接的目标。
特定街区	❌	适用于市街地改良或超高层建筑开发区域。
防火地区·准防火地区	❌	设定于火灾风险高的市街地，保护区域安全。
景观地区	❌	通过限制建筑形态和设计，保护市街地的视觉效果。
风致地区	❌	用于保护自然及文化景观资源，限制不符合自然美的建筑活动。
特定用途限制地域	❌	限制用途地域以外特定用途的建筑活动，保护区域环境及特性。

“辅助地域地区”制度将城市空间拆解为可调节的层级系统，在用途地域内，功能导向型与强度管控型地区细化公共服务与开发秩序；在用途地域外，限制型地区守护生态与乡村文化；跨区型地区如景观、防火、特定街区等，则为视觉、安全与更新提供额外弹性。东京、京都等高密度城市借此保留古街与自然风貌，体现出“划定底线、灵活开发”的治理理念。总体而言，辅助地域地区是用途地域的精细化管理，分为限定与不限定用途地域的两类，核心在于通过详细的利用与建管规定，提升区域功能与环境质量，实现城市高效与可持续发展。

正文完

住居区域区域环境土地土地利用地区地域定义容积率建筑用途目的设定辅助地域地区适用范围限定

发表至：辅助地域地区

2024-11-17

0

辅助地域地区

用途地域

辅助地域地区