买卖・交换时的报酬计算

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报酬额的限制

在房地产交易中，如果房地产交易业者（简称“宅建业者”）通过媒介或代理促成交易，他们有权从委托人处收取报酬。为防止宅建业者对消费者收取过高的报酬，国土交通大臣规定了报酬的上限，宅建业者不得收取超过此上限的报酬（依据宅地建物取引業法第46条及相关告示）。

速算法（记忆口诀“5‑4‑2‑3‑6”）

交易金额在200万日元以下：报酬为交易金额的5%。

交易金额在200万日元至400万日元之间：报酬为交易金额的4%+2万日元。

交易金额超过400万日元：报酬为交易金额的3%+6万日元。

口诀中的数字“5‑4‑2‑3‑6”依次对应上述三段百分比与固定加算额，方便快速回忆。

买卖「媒介」

单方媒介

当宅建业者仅受 一方当事人 委托时，其报酬最高额度即为速算法计算出的金额。

举例：若宅建业者A接受卖方委托，媒介促成5000万日元的土地买卖，则A从卖方处可收取的报酬限度为：

5000万日元×3%+6万日元=156万日元

双方媒介

宅建业者同时受买卖双方委托时，可以分别向每一方收取不超过单方媒介上限的金额。因此双方合计的最高金额为速算法金额的两倍。

举例：若A同时接受买方和卖方的委托，媒介5000万日元的土地买卖，则A可分别从买方和卖方处各收取156万日元，总计312万日元。

买卖「代理」

单方代理

单方面代理的报酬上限为媒介报酬上限的2倍。民法第108条规定，代理人若兼任相手方代理或同时代理买卖双方，其行为原则上被视为无权代理，但若该行为仅属债务履行，或已事先获得本人许可（即各方当事人对代理人兼任的许可），则不受此限。通说与判例亦承认事后追认可以补正这一瑕疵。国土交通省告示规定，代理业务的报酬上限为「速算法金额的两倍」。

举例：若A受卖方单方面委托代理5000万日元的土地买卖，则A从卖方处可收取的报酬限度为：

5000万日元×3%+6万日元)×2=312万日元

双方代理

当双方委托代理且双方同意代理时，总的报酬限额仍是媒介速算法限额的2倍。金额可由双方按协议分配，但不得各自支付两倍上限。

举例：若A分别受买方和卖方的委托代理5000万日元的土地买卖，A从买方和卖方处各可收取最高312万日元，但总额不得超过312万日元。

代理与媒介混合

若宅建业者对一方执行代理，对另一方仅为媒介，则 总报酬上限仍为速算法限额的2倍。分配比例由当事人协商，但总额不得突破该限制。

举例：若A受卖方的代理委托和买方的媒介委托促成5000万日元的土地买卖，A从买方处可收取156万日元，从卖方处最多可收取312万日元，合计不超过312万日元。

交换契约的媒介

在不动产交换中，应以两项标的物之中 价格较高者 为基准应用速算法。若双方难以确定市值，可使用共同认定的估价。

举例：若A受甲委托媒介其4500万日元土地与乙的5000万日元土地交换，则A的报酬限度按5000万日元计算，即：

5000万日元×3%+6万日元=156万日元

总结

本文梳理了宅建业者在房地产买卖中通过媒介或代理获取报酬时的法定上限规则。无论是单方委托、双方委托、代理与媒介并存，还是交换契约、多人介入等复杂情形，报酬均必须严格依照“速算法”与国土交通大臣告示所设上限计算，并依法处理消费税的加算问题。在消费税制度方面，课税事业者可合法加收 10% 税额，免税事业者可加计 4% 。实务操作中务必对照原始条文，确保不逾法定限度，维护消费者权益与交易公正。

报酬速算法