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在不动产交易中，宅建业者为委托人提供媒介或代理服务时，涉及一定的业务成本。为了防止乱收费、保障委托人权益，《宅地建物取引業法》及相关告示对费用的收取设定了明确的原则与例外。尤其在广告宣传、远程调查等情形下，何种费用可以从报酬中分离、另行向委托人收取，成为宅建实务中必须严格把握的重要课题。本文结合2024年最新修订的“空置房等特例报酬”制度，整理宅建业者在费用收取上的基本规则、适用条件与实务操作注意点。
费用收取的基本原则
原则禁止分拆费用
广告费、交通费、资料制作费等“必要费用”通常应包含在报酬（佣金）之内，宅建业者不得单独向委托人加收。
两类例外允许
1.特定广告费：委托人明确要求投放大型报纸整版、电视广告或指定网络平台等高额宣传时，该笔开支可按实际成本向委托人单独收取。
2.其他特别费用：因委托人提出特殊需求而产生的实际支出（如偏远地区实地调查、专业鉴定、无人机航拍等），只要业者在费用发生前充分说明并获得书面同意，也可报销式单独计收。
操作要求
每一项另行收费必须在委托前说明项目与金额，并以书面或可追溯方式取得同意。
费用发生后须提供发票或费用清单，与佣金清晰区分保存。
低价空置房等的不动产特例报酬（2024年版）
为因应低价不动产交易中宅建业者承担的高比例业务成本，政府自2018年起设立“空置房等特例报酬”制度，允许在特定条件下超出通常报酬上限收取合理报酬。2024年7月1日起，该制度进行了实质性的修正和扩张。
规则变更要点
适用门槛上调
原制度仅限于成交价格在400万日元以下的不动产，自2024年起扩大至800万日元以下。这意味着更大范围的低价住宅、乡村空屋、闲置地等将可适用该特例。
加收上限提高
原先报酬加收上限为18万日元（不含税）／19.8万日元（含税），新规则下上调至30万日元（不含税）／33万日元（含税）。这反映了近年来实务中调查成本、交通费、资料整备等费用上升的现实。
适用条件（2024年7月起）
不动产的成交价格须在800万日元以下；
交易确实需要额外的实地调查、确认作业等特殊支出；
宅建业者须在签约前书面说明该报酬结构并取得卖方同意；
报酬总额不得超过通常报酬＋特别费用的合计，且上限为不含税30万／含税33万日元。
操作说明
该特例适用于卖方支付报酬的场合（即媒介或代理委托方为卖方）。宅建业者必须就追加费用的内容、金额、必要性及其不包含于通常报酬内的理由，逐项进行书面说明并取得确认，以确保收费的合法性与透明性。
典型示例
示例 1：特定广告费
甲委托宅建业者 A 出售房产，并要求在全国性报纸刊登整版广告，费用 5 万日元。因属甲的明确指示且费用高于日常宣传成本，业者 A 可在通常佣金之外向甲全额收取 5 万日元广告费；需事前说明并取得书面同意。
示例 2：远程调查费
乙委托宅建业者 B 出售位于偏远山区的土地，并要求 B 亲赴现场测绘，实际支出 3 万日元。业者 B 已事前向乙说明并获书面同意，可在佣金之外单独收取该 3 万日元。
示例 3：新版空置房特例
丙委托宅建业者 C 出售空置房，成交价 700 万日元；因交通不便需追加实地调查费 12 万日元。新规则下，报酬总额不得超过含税 33 万日元。若通常佣金为 27 万日元，业者 C 可将 12 万日元全部计入，总额 39 万日元超限；因此仅能再收 6 万日元调查费，使总额控制在 33 万日元上限内。
总结
宅建业者在提供服务过程中，原则上应将必要费用纳入报酬统一处理，不得任意分拆。然而，在委托人明确提出特定请求，且费用确实属于额外支出时，方可例外地另行收取广告费或特别费用。与此同时，对于售价不超过800万日元的空置房等低价不动产交易，2024年起新增的特例规则允许宅建业者在通常报酬外加收调查等实际成本，但须严格控制总额上限并履行书面说明义务。
在所有收费行为中，始终应坚持“事前说明、取得同意、据实报销、保存凭证”的基本原则，以确保宅建业务的透明、公正与合规。