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租赁合同（賃貸借契約）是什么？
租赁合同是一种租借协议，其中出租人（例如 A）将其持有的财产（例如一套房屋）出租给承租人（例如 B），并由承租人支付租金作为对价。
例如，A 希望每月收取 10 万日元的租金，将房屋出租给 B，此时 A 与 B 间即成立一份租赁合同。
从性质上看，租赁合同是一种支付租金以获取物品使用权的协议。承租人获得的是租赁物的使用收益权，并非所有权。
租赁合同既可通过书面签订，也可通过口头协议达成，两者皆具备法律效力。
相关术语
在租赁关系中，出租人和承租人常被称为“房东（大家さん）”与“租客（借家人）”。在《宅地建筑物交易法》的考试中通常会使用更加专业的术语，具体如下：
建筑物的租赁：
出租人：賃貸人
承租人：賃借人
土地的租赁：
出租人：借地权设定者
承租人：借地权者
租赁合同的适用法律
日本的租赁关系主要由以下法律调整：
《民法》
规定了租赁合同的基本规则，适用于所有类型的租赁。包括动产（各种物品，比如 DVD光碟）与不动产（房屋、土地）等各种租赁情形。
《借地借家法》
对于涉及土地和建筑物的租赁，由于承租人往往会在租赁房屋中长期居住，因此需要特别保护承租人权益。为此，日本法律引入了《借地借家法》，专门用于规制涉及土地和建筑物的租赁，并在其中制定了保护承租人的特殊规则。
当《借地借家法》与《民法》的规定不一致时，优先适用《借地借家法》。例如：
若《借地借家法》对租赁合同中的某些条款进行了特别规定，则这些规定优先于《民法》适用。
若出租人与承租人之间订立的特约条款与《借地借家法》不同，则：
若条款对承租人有利，原则上有效。若条款对承租人不利，原则上无效。
租赁合同中的权利与义务
租赁合同确立了出租人和承租人双方的权利与义务，具体如下：
租金的支付
一般情况下，如无特别约定，不动产租金按月计算，于每个“月末”支付（即“后付”）。这是《民法》第 614 条的默认规则，但租赁双方可以在合同中另行约定支付方式或支付时间。
修缮义务
出租人的义务：出租人有义务对租赁物进行必要的修缮，以确保其在租赁期内的可使用性和收益性（《民法》第606条）。例如，如果房屋在租赁期间出现了因自然原因导致的损坏（如台风引发的漏水），承租人可以要求出租人修缮。
例外情况：如果修缮是因承租人使用不当或过失造成的，出租人则无义务承担修缮。比如，若漏水是由于承租人未妥善维护导致的，则出租人可以拒绝修缮。
承租人的权利：承租人可以通知出租人修缮，若出租人在合理时间内未完成修缮，或遇到紧急情况（如紧急漏水问题），承租人可以自行修缮并要求报销费用（根据《民法》第607条的2）。
费用的报销
必要费用（必要費）：如果承租人为维护租赁物而支付了必要费用（如紧急修缮费用），可以向出租人要求立即报销（《民法》第608条第1项）。
有益费用（有益費）：若承租人为租赁物增值而支付了费用（如装修），在租赁合同终止时，若增值仍然存在，出租人需在实际支出费用和增值金额之间选择其一进行报销（《民法》第608条第2项）。
租赁物部分灭失
当租赁物部分因非承租人过失而灭失时（如因自然灾害导致的部分损坏），租金可按灭失部分比例相应减免。
若剩余部分已无法满足租赁目的，承租人可以解除合同（《民法》第611条）。例如，若一部分房屋损坏严重，无法继续居住，承租人有权解除租赁合同。
租赁合同的存续期间等
租赁合同是一种物品的借用合同，因此，合同的存续期间及是否可以续约成为了关键问题。根据《民法》规定，租赁合同的存续期间有以下几点需要注意：
合同期间
最长期间：租赁合同的最长期间为50年。即使合同期约定超过50年，超过部分视为无效。
最短期间：没有最短期间限制。
更新与解约的申请
有固定期限的租赁合同
原则：固定期限租赁合同在期满时自然终止，但可以续约。
自动更新：如果合同期满后，承租人继续使用租赁物，且出租人明知但未提出异议，合同视为自动更新。此时，双方均可提出解约申请。
无固定期限的租赁合同
解约权：若合同没有约定期限，双方均可随时提出解约申请。
解约通知期：根据《民法》的一般规定，
土地租赁：自解约通知之日起，需满1年后合同方可终止。
建筑物租赁：自解约通知之日起，需满3个月后合同方可终止。
这些条款明确了租赁合同的基本存续期间与解约条件，有助于维护租赁双方的权益。在实际运用中，还需结合《借地借家法》的相关规定进行处理。
租赁合同的对抗力与出租人变更
租赁权的对抗力
根据《民法》第 605 条，若承租人就租赁权办理了不动产登记，则即使该不动产被第三人购买，承租人依然可以对抗新所有者，无须迁出。
但在实践中，承租人通常无权单方面办理登记，导致许多租赁关系在所有权转移时容易陷入被动。
《借地借家法》对此有一定补充保护，如承租人实际占有且符合一定条件时，即使未登记，也可能对抗新所有者。
出租人变更
在租赁期间，若租赁物（房屋或土地）的所有权转移给他人，则新的所有者当然地成为新的出租人（《民法》第 605 条之 2）。
无须承租人同意，出租人身份自动随所有权一起转移。
新出租人完成不动产所有权登记后，即可要求承租人支付租金。若未登记，承租人有权要求其先举证或完成登记，以确认其真实出租人地位后再付款。
总结
租赁合同是一种常见且重要的法律关系，既关系到财产的使用收益，也涉及居住稳定与营利活动。
日本法下，民法提供了租赁制度的基础规范，而《借地借家法》则通过较为严格的强行性规定，对房屋与土地的承租人予以额外保护。
实务中，若产生续约纠纷、修缮费用争议或出租人变更等复杂情形，需综合适用民法与借地借家法，并结合实际情况与当事人约定作进一步判断。