共计 1618 个字符，预计需要花费 5 分钟才能阅读完成。
抵押权后的租赁关系
一般情况
抵押权设定人（即抵押物所有人）可以在未经抵押权人（债权人）同意的情况下，将抵押物出租给第三人。
但是，若在抵押权设定登记完成之后才签订租赁合同，通常情况下，该租赁关系无法对抗抵押权的实现，也即在抵押物被拍卖或被抵押权人行使权利时，承租人很难主张继续承租而对抗抵押权人或拍卖买受人。
为何无法对抗
根据民法的通常原则，已登记的抵押权具有优先效力。如果承租合同的签订或登记时间晚于抵押权的登记，则在抵押权实现时，优先受偿的地位属于抵押权人，租赁权人难以保有对该不动产的占有或使用权。即抵押登记完成后才签订租赁的承租人，通常情况下无法在抵押权实现后对抗抵押权人或拍卖买受人。
承租人保护制度
为了在一定程度上平衡承租人的利益，日本民法设置了以下两项主要保护措施。
延期交还制度
适用情形
若承租人在抵押权设定登记完成后才签订租赁合同，且在拍卖程序开始前已经对该建筑物进行使用或收益，则在抵押权实现、拍卖买受人取得所有权后，承租人可享有6个月的宽限期，以延迟搬离（民法第395条第1项）。
注意：此制度仅适用于“建筑物”，不适用于“土地”的租赁。
买受人向承租人收取使用费的例外
若拍卖买受人（或抵押权人）在取得所有权后，要求承租人在一定时间内（至少一个月）支付使用费用，并且为其设定合理的缴费期限。
如果承租人未在该期限内支付，则买受人可以立即要求承租人搬离（民法第395条第2项）。
如果承租人按期缴费，则可在剩余的宽限期内继续使用该建筑物。
承租权登记保护制度
租赁权登记的对抗力
若租赁权是在抵押权人的同意之下并且完成了租赁权登记，则该租赁合同可以对抗日后抵押权的实现，即即使抵押物被拍卖，新的买受人也必须尊重此前依法登记并取得对抗力的租赁权（民法第387条第1项）。
涉及转抵押或其他权利时的同意
为了确保抵押权人所作“同意”真实且有效，若该抵押权上已经设立了转抵押或存在其他顺位的权利人，那么所有相关权利人均需同意后才能进行租赁权登记的设立或变更（民法第387条第2项）。
关于转抵押
转抵押的含义
转抵押是指抵押权人（通常是债权人或金融机构）将其对某一抵押物所享有的抵押权，作为新的债务或其他义务的担保，再次设立抵押权的行为。换言之，原抵押权并不消灭，而是“把抵押权本身再抵押”给新的债权人。
特征与法律效果
抵押物并无实质转移
在转抵押设立后，原抵押权依然存在，抵押物本身也并未发生所有权或实质管理权限的变动；发生变化的是：原抵押权被赋予了新的担保功能。
各方当事人的地位
转抵押权人：新的债权人，其对原抵押权人享有债权，为此获得转抵押权；
原抵押权人：对自己享有的抵押权进行再设定，变成向新债权人提供担保的主体，同时其自身仍对抵押物享有第一顺位的受偿权（除非另有特殊顺位变动的约定或登记）。
优先顺位
如果原抵押权人对抵押物享有优先受偿权，则在转抵押权实现时，顺位的决定一般取决于原抵押权设立的先后，以及是否已对转抵押进行适当登记。原则上，原抵押权的债权在清偿时享有优先受偿地位，然后才是转抵押权所担保的债权。
示例
背景：A向B银行借款100万元，并为该笔借款设立了房产抵押权。
转抵押：B银行因自身融资需要，向C银行借款，并以其从A处取得的抵押权作为新的担保，即设立转抵押。
后果：
- 若A违约，B银行可实现对A房产的抵押权；
- 同时，C银行作为转抵押权人，也有权通过B银行行使抵押，以求清偿对B银行的债权；
- 在受偿顺序上，先满足B银行针对A的原始债权，剩余部分才用于清偿C银行对B银行的债权。
总结
抵押权后的租赁对抗力
原则上，在抵押权设定登记之后订立的租赁，无法对抗抵押权人或拍卖买受人。
例外地，若满足延期交还制度（仅限建筑物）或完成承租权登记并获得抵押权人同意，则承租人可一定程度上保有使用权或优先地位。
转抵押为抵押权流动提供可能
转抵押并不改变抵押物本身的权属或管理，但使原抵押权人在融资或其他担保需求时，能够以“已有的抵押权”继续设立新的担保，带来更高的融资灵活性。