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买卖契约的成立
合意即成立
日本民法第522条规定：只要当事人双方就合同的主要内容（要素）达成合意，合同即告成立，且一般不要求任何形式要件（如书面）。也就是说，口头或非正式的方式，只要双方意思表示一致，就可以成立有效的合同。然而，在具体的“买卖”这一有名合同类型中，民法第555条则进一步指出：“卖买是当事人一方约定将标的物的所有权移转于对方，他方约定支付其价金的意思表示一致时成立。”
民法第555条
売買は、当事者の一方がある物の所有権を移転することを約し、
相手方がこれに対して代金を支払うことを約することによって成立する。
简言之，买卖契约的核心在于：
- 卖方承诺要将标的物（包括动产或不动产等）的所有权移转给买方；
- 买方承诺支付价格（对价）。
只要双方就“转移所有权”与“支付价金”达成合意，即构成买卖契约。在此，不需要公证、登记或其他官方手续才能认定“契约成立”；登记等手续主要是为了“对抗第三人”或确保权利公示，不属于成立要件。
金额的确定与注意事项
虽然法律不要求一定事先明确具体金额，也允许事后依据客观标准或双方约定的计算方式（如市场行情、鉴定评估）进行确定，但若完全无法确金额，则无法成立有效买卖。此外，在实际操作中，尤其是不动产买卖等金额较大的交易中，为避免纠纷，常常会签订书面契约（有时还会加上公证或找专业人士见证），并明确约定交易标的、金额、付款方式、交付时间与过户手续等。
买卖契约成立后的主要法律效果
卖方的主要义务
1.交付标的物
卖方应在约定的时间和地点，将符合契约约定的标的物（动产或不动产）交付给买方。
2.移转所有权
卖方须将标的物的“所有权”移转给买方；对于不动产，一般虽然在当事人间合意时就视为“权利移转”已生效，但若要对第三人主张，仍需进行登记。
3.协力办理登记等对抗要件（民法第560条）
若标的物为不动产，卖方应当协力买方办理产权变更登记，以使买方取得“对抗第三人”的效果。
动产通常不涉及登记制度，但也需根据契约性质（如汽车过户、船舶登记等特殊动产）进行相应变更手续。
在买卖契约成立后，卖方有义务为买方提供登记等对抗要件（民法第560条）。此外，若标的物涉及他人权利，卖方无论是全部还是部分，均需取得该权利并将其转让给买方（民法第561条）。若卖方不配合办理登记，可能构成违约或“债务不履行”；买方可据此请求损害赔偿或其他救济。
买方的主要义务
1.支付价款
买方应在约定的时间、地点及方式（一次性或分期付款等）支付价款。
2.受领标的物
虽然民法并未对“买方有义务受领标的物”作非常严苛的规定，但如买方无正当理由拒绝受领，造成卖方的履行受阻，也可能构成“买方受领迟延”，需要就由此给卖方带来的损失承担相应责任。
所有权移转与对抗要件
当事人之间的所有权移转
在日本民法体系下，一般而言，买卖契约一旦成立，只要当事人没有其他特殊约定，动产的所有权随着“交付”而移转；不动产的所有权则随着“合意”与“交付”（可解读为实际控制或移交）而视为移转完成。登记并不是当事人之间发生所有权移转的必要条件。
对第三人的对抗要件
民法第177条明确规定，若不动产所有权变动要“对抗第三人”，则必须办理登记。若未登记，容易出现“二重让渡”或第三人就该不动产主张权利的纠纷。
民法第560条则特别指出，卖方需协力买方办理登记。对买方而言，尽快登记才是确保自身权益的重要手段。
例如：
A与B约定购买一块土地，合同签署并支付价金后，所有权即在A、B之间移转；但若未办理登记，第三人C可能在不知情的情况下又从原卖方A“购买”并办理了登记，则C有可能取得对抗效力，导致买方B陷入无法对C主张其所有权的困境。
契约不适合责任（新法下对旧法“瑕疵担保责任”的修正）
制度沿革与概念
日本民法于2020年4月1日施行的新法中，将原先称为“瑕疵担保责任”的相关规定全面改为“契约不适合责任”。这一修正背后的理念是：将“买卖标的物是否具有瑕疵”这一传统判断，转变为“标的物是否符合双方具体约定或通常期待的性能、性质”，从而更加灵活、全面地保护买方的利益。若卖方交付的标的物存在问题，卖方需要承担相应的责任，即所谓的“契约不适合责任”或“担保责任”。该责任具体包含以下内容：
买方的履行追完请求权
若交付的标的物在种类、质量或数量上不符合契约内容，买方可以向卖方请求追完履行，即要求卖方采取以下措施之一：①修补标的物，②更换为替代物，或③补交不足部分（《民法》第562条第1项）。此请求不受卖方是否具有归责性的影响。
例如，在附有土地的建筑物买卖契约中，若交付的建筑物发生漏水（即种类或质量不符），或土地的实际面积不足（即数量不符），买方可请求修理漏水、提供替代物或补足不足的土地面积。不过，若不增加买方的过度负担，卖方也可选择其他方式履行。
例如，若房屋中配有的照明设备发生故障，而提供新的照明设备对于卖方成本更低且对买方也无不便，卖方即可用替代物（新的照明设备）来回应买方的修理请求。
尽管标的物存在契约不适合的情况下通常产生追完义务，但若不适合原因在于买方过失，卖方不负有追完的义务（《民法》第562条第2项）。例如，若买方在内见房屋时不小心打碎了玻璃门，则无权就该玻璃门提出追完请求。
买方的代金减额请求权
在上述情况下，若买方设定合理的追完期限并催促卖方履行，而卖方在期限内未完成履行，买方可以依据不适合的程度请求减少价款（《民法》第563条第1项）。此项请求同样不受卖方是否具有归责性的限制。
此外，在以下情况下，不必经过催告程序即可提出减额请求：
1.履行追完已经无法实现。
2.卖方明确表示拒绝履行追完。
3.由于契约性质或双方意思表示的原因，若未在特定日期或期间内完成履行，则无法实现契约目的，而卖方未在此期限内履行。
不过，若契约不适合原因在于买方责任，则买方无法行使代金减额请求权，这一点与追完请求相同（《民法》第563条第3项）。
买方的损害赔偿请求权及解除权的行使
若卖方交付的标的物存在契约不适合情形，买方在行使追完请求权和代金减额请求权的同时，仍然可以基于债务不履行而要求损害赔偿或解除契约（《民法》第564条）。此点体现了新法的一大改进：不必局限于旧法“瑕疵担保责任”下较为狭窄的救济途径，而是将其纳入一般“债务不履行”的框架，从而更好保护买方。
种类或质量的契约不适合责任的期限限制
若卖方交付的标的物在种类或质量方面不符合契约内容，买方在发现不适合后的一年内未通知卖方，将丧失基于该不适合提出履行追完、减额、损害赔偿或解除契约的权利（《民法》第566条）。不过，若卖方在交付时明知不适合或因重大过失未发现不适合情况，则不受该限制。此外，数量不足情况不适用于该通知制度。
转移权利不符合契约内容时卖方的责任
尽管标的物本身符合契约内容，若所转移的权利不符合契约要求，买方仍可行使追完、减额、损害赔偿及解除权（《民法》第565条）。
例如，若买卖的标的物上存在妨碍占有的他人地上权、地役权或质权，或在不动产交易中发现所有权部分属于他人（例如买方以为是卖方单独所有，却有其他共有者），这些情况虽与种类、质量或数量不符无关，但因买方无法获得完整所有权，仍可视为契约不适合，允许买方行使权利。
若因他人物买卖而导致真正权利人拒绝转让所有权，或因抵押权执行导致买方丧失所有权的，则属于“全部”权利无法移转的情况，构成债务不履行及解除问题。
不负契约不适合责任的特约
日本民法允许买卖双方就“契约不适合责任”达成一定的免责或责任限制特约。但若卖方明知不适合而未告知买方，或者该“不适合”是因卖方自身行为（如向第三人设定权利负担）所引起，则此等免责特约无效。此条体现了法律对买方基本权利的保护，防止卖方利用格式条款或优势地位，恶意逃避本应承担的责任。
典型示例
不动产买卖中的漏水或白蚁问题
卖方交付的房屋存在漏水、白蚁侵蚀、结构性缺陷等质量问题，实务上经常发生。若该问题在房屋使用上构成“与契约内容不符”，买方可以请求修理或更换（在房屋买卖中更换往往会被理解为较难实现），未能完成修理还可减额或解除、赔偿。若卖方在出售前明知该问题，却未披露，则即使双方有“买方放弃瑕疵担保”或“卖方免责”之约定，也难以免除卖方责任。
土地面积不足
卖方承诺转让100坪土地，但实际交付只有80坪，这就属于数量不足。买方可要求补足20坪（若客观无法补足则只能走减额、赔偿或解除的途径）。因为数量不足不受一年内通知限制，买方只要在合理期限内主张即可。
权利缺陷：共有状态或质押状态
买家以为自己购买的是“完整所有权”，却在日后发现，该不动产另有一名或多名共有人，或被人设定了抵押权，此时即视为“转移权利不符合契约内容”。买方可要求卖方排除共有或解除抵押权，若无法排除，买方可减额或解除并索赔。
总结
充分确认与明示约定
虽然日本民法允许“合意即成立”，但买卖所涉金额或风险往往较大，实务中极少只凭口头约定。建议在合同中对“标的物的范围、品质、数量、价金、交付日期、登记手续、违约责任”等作明确约定，并保留书面或电子记录。
登记的重要性
对于不动产、特定动产（如船舶、汽车等）而言，要拥有“对抗第三人”的效果，必须尽快办理过户登记或变更手续。卖方应积极协力；如卖方怠于配合，买方可通过“债务不履行”途径维护自身权益。
契约不适合责任下的及时通知
买方一旦发现与契约内容不符，应当在一年内通知卖方，以保留“追完、减额、赔偿、解除”等多重权利。若数量不足，则没有这一年限制，但仍建议及时与卖方沟通，避免时间拖延导致举证困难。
免责或责任限制条款
在一些商务合同中，卖方会提出“本契约不适用任何保证责任”或“卖方不负任何隐蔽瑕疵的担保责任”。买方需了解，若卖方是故意隐瞒或其行为导致不适合情况，此类免责条款对买方无效。