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日本房地产的海外投资热潮仍在延续。国土交通省发布的《2025年度土地白书》显示，过去一年海外投资者在日本的房地产购买总额达9397亿日元，同比激增约63%。尤其是非居住外国人对高价物业的购买不断增加，已成为推高房价的重要因素之一。这种现象不仅引发了对外国人不动产购买的监管呼声，也让人开始担忧对现有业主和住房市场的潜在冲击。
日本房地产受到海外投资者青睐的原因主要有三方面。首先是极端的日元贬值。2020年前后，日本为应对疫情实施大规模金融宽松，欧美国家在疫情结束后相继加息收紧，而日本低利率持续，令海外投资者感到日本资产“便宜”。其次，日本房地产交易规制宽松，外国人几乎可以自由购买任何不动产，从山林、农地到水源地，皆可作为交易对象，这在全球范围内极为罕见。第三，日本不动产私权保护力度大，政府或地方当局的干预能力有限，所有权对外国人同样稳固，这种法律环境在亚洲尤为突出。
相比之下，许多国家早已对外国人购房设置了障碍。加拿大原则上禁止外国人购买住宅，澳大利亚、新西兰禁止外国人购买二手住宅，中国则不允许个人或企业永久持有不动产，甚至新加坡也通过高额税费设立交易壁垒。日本虽然在2021年出台《重要土地等调查规制法》，限制外国人购入自卫队基地、核电站附近土地，但除此之外几乎没有其他限制。这种“准自由市场”环境虽然吸引了外资，却也推高了价格。
根据调查，东京平均薪资的上班族需花18倍年收入才能买到一套70平米的公寓。三菱UFJ信托银行的访谈显示，千代田、港、涩谷等区的新建公寓买家中，有20%至40%是外国人。实际比例可能更高，因为部分交易通过设立在日本的壳公司或名义借用完成，还有大型开发商整栋卖给中小地产公司再转售给外国人。这些资金大量流向都心六区，尤其是港区等湾岸地段，外国买家的出价往往高于日本本地投资者的心理价位，他们对当地地震、海啸等风险认知不足，反而助推了价格虚高。
面对这种情况，业内建议在监管上区分在留外国人（在日本居住并纳税者）与非居住外国人（投资目的买家）。后者对价格上涨的贡献更大，应重点规制。现实可行的做法包括调整税制，例如仿效新加坡，在交易时征收高额印花税（最高达房价的60%），直接提高短期投机成本，防止转手炒卖；或恢复日本在平成泡沫时期使用过的超短期不动产转让税，对2年内出售的物业征收高额所得税或法人税附加率，从而抑制投机交易。
不过，引入监管并非没有副作用。一旦管制落地，房价可能趋稳甚至下跌，但对于以高杠杆贷款购入高价房产的现有业主来说，这可能意味着双重打击——利率上升带来还款额增加，同时房价下跌导致资产缩水，部分人可能因此陷入还贷困境甚至生活破产风险。湾岸等价格被显著推高的地区尤其脆弱，一旦外资撤出或购买受限，价格下跌幅度可能远超其他区域。
当前的日本房地产市场在海外资金推动下走出了长达数年的上涨周期，但外资依赖、价格虚高、利率上升、政策收紧等多重信号，正在提醒市场参与者：在追逐高价成交的同时，也要看到背后的风险结构。对于政策制定者而言，如何在抑制投机与维护市场稳定之间找到平衡，将是接下来几年房地产调控的最大挑战。
参考资料
【“沸騰”不動産の対処術】湾岸エリアの価格下落で「ローン破綻もあり得る」 – 週刊新潮（关于外国人投资、价格虚高与监管风险的评论）
令和7年度土地白書 – 国土交通省（关于日本房地产价格、海外投资趋势与区域价格变动的数据）