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近十年来，日本房地产价格持续走高，其背后不仅有国内金融政策的推动，还有来自海外，尤其是中国富裕阶层的持续资金流入。然而，这场因全球资金泛滥、超低利率与投资热潮共同催化的房地产盛宴，正走向一个微妙的转折点——价格已接近极限，泡沫破裂的可能性正在逼近。2012年第二次安倍政权启动大规模金融宽松政策，持续超过十年，导致日本与欧美主要经济体之间的利差不断扩大，汇率长期处于日元贬值通道。一度强势到低于80日元兑1美元的日元，如今在150日元附近徘徊。对于外国投资者而言，这意味着同样的美元可以在日本换到更多资产。而对于在北京、上海习惯了动辄三四亿日元（约合人民币两千万以上）的新房价格的中国富裕阶层来说，东京的优质公寓即便两亿日元左右，也显得颇具吸引力。
与中国不同，日本的房地产所有权对外国人没有限制，这让海外买家不仅能用作自住、留学住房、短期来日的“第二住所”，还可以出租、长期持有甚至空置等待升值。除了个人买家，大量海外不动产基金也在瞄准日本市场，从城市核心的办公楼、商业设施到酒店、物流中心，均是收购目标。日本政治稳定、信息透明度高、房价呈上涨趋势的特点，使其成为海外机构资金的理想去处。与此同时，长期在日居住的外国人数量也在增加，尤其是高收入、高技能的在留人员，他们中不少人已经将家人安置在日本，甚至出现了日语流利的二代、三代。这部分人口同样参与了房地产购买，使得市场需求进一步扩大。这种外部资金与人口因素的叠加，让原本应以“实际居住需求”为核心的住宅市场，变成了与国际投资市场高度联动的投机性市场。
2020年新冠疫情爆发后，全球同步实施大规模金融宽松，资本大量流入房地产。但这种环境不可能永远持续。2024年后，日本逐渐退出超宽松政策，融资成本上升，政策利率走高，国债收益率（10年期）在2025年5月已达1.525%。对于投资者而言，这意味着投资回报率与融资成本的差距缩小，必须要求更高的预期回报率来弥补风险。这会直接影响房产收购价格：要么降价买入，要么期待租金快速上涨以支撑回报。问题是，租金上涨受限，日本租金受到法律与市场双重限制。借地借家法对租客保护力度大，房东想要调高租金需提供合理依据并获得租户同意。即便经济通胀，租金全面上涨也需要较长周期才能实现。
在办公市场上，虽然部分公司恢复全员到岗，但混合办公模式已成趋势，这意味着写字楼租金大幅上调的空间有限。在工资水平缓慢提升、人口老龄化加剧、地方人口流失的背景下，刚需支撑不足，实际需求难以维持高位房价。当预期回报率提高而租金收入难以匹配时，唯一的平衡方式就是降低购买价格——也就是说，一旦买家减少，价格将不得不下调。目前市场上仍存在对“盛宴继续”的乐观判断，但推动价格的核心动力已从实际需求转为投机资金。一旦海外资金流入放缓或利率进一步上升，市场下行压力可能会迅速显现。日本房地产市场虽有一定韧性，但历史与经验表明，依赖投机资金支撑的价格曲线往往存在脆弱性。价格见顶并转向的过程，可能比多数人预期的更快到来。
过去十余年的宽松政策和海外资金，让日本房地产迎来了前所未有的繁荣期。然而，在“金利回归”的环境下，投资逻辑正在发生转变。对于中国富裕阶层和海外基金而言，日本不再是单纯的低风险、高回报市场。对于日本本土买家来说，未来几年或许会迎来一个更加理性、甚至价格回调的市场周期。泡沫是否会像上世纪90年代那样剧烈破裂，还需观察，但“价格顶部”的信号已经越来越清晰。