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在日本，本土租赁住宅市场正面临前所未有的人口危机：截至2024年10月1日，全国总人口仅为1亿2378万4000人，已经连续十四年下滑，其中日本人总数锐减89万人，15至64岁劳动力规模持续萎缩，而75岁以上高龄人口则以3.5%的年增率迅猛上涨；与此同时，东京圈（东京、神奈川、埼玉、千叶）集中了近三成的全国居民，地方城市加速空心化，供过于求的格局愈发明显。
然而，在整体市场走向“夕阳化”的大趋势中，高龄者与在日外国人两大群体却展现出强劲的增长势头：超过355万的外国人口且以两位数速度增长，成为租赁需求新的亮点。住友林业集团率先推出具有日本木质风格的长租公寓，通过无障碍设计、多语种服务以及与文化体验相结合的内装配置，满足长期留学生、商务人士和打工度假者等多元化需求；大阪的DID-GLOBAL与The DECK则将租赁住宅与24小时开放的联合办公空间打包，为逗留一个月以上的外国远程工作者提供一站式居住与办公解决方案；东京的ASEAN HOUSE在取得宅建牌照后，推出专为东南亚劳动者量身定制的租房中介服务，简化签约流程并提供多语种生活指南。
在国内市场愈发分化的同时，不少投资者将视线投向海外，尤其是东南亚地区中的菲律宾，这个平均年龄仅二十出头的国家在未来四十年仍拥有充足的人口红利，大都市街头的年轻人如同上世纪六十年代的日本，当地高薪白领集中于治安良好的核心区域，为房地产投资提供了广阔空间。要在该市场获取稳健回报，必须锁定曼谷、马尼拉等大都市CBD或高端社区，与当地开发商和物业管理团队深度合作以分散政治与治安风险，并通过以美元或当地货币进行投资配置来对冲日元贬值与汇率波动。在这波全球化与人口逆风并存的浪潮中，能否精准捕捉细分市场需求、设计差异化产品，并在跨国运营中有效管理文化与法规风险，将决定不动产投资者能否以“深耕本土”与“走向全球”两大引擎实现持续增长。