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前言
2025年（令和7年）宅建考试的出题范围：基于2025年4月1日“时点”已经施行的法律法规。
但在过去1~2年间（令和6年、令和7年初），已有多项与宅建业法及法令制限、権利関係相关的法律先后修订，并在不同时间生效。
鉴于宅建考试每年都会考查多处“改正点”，尤其那些在考试中还未出现过、或刚刚生效的法规，更是高频热点。
本文将分条列出重要修改点与生效时间，并在末尾做一些备考建议。
重要时间节点与整体概览
| 日期（令和纪年） | 主要修改内容 |
|---|---|
| 2024年5月25日（令和6年） | 国土交通大臣免许可申请方式变更（废除“经由知事”） |
| 2024年7月1日（令和6年） | 1）低价房产中介费上限上调 2）仲介以外业务的相关规定 3）数字标牌应用于报酬额及标识的公示 |
| 2025年1月1日（令和7年） | レインズ（指定流通机构）登记事项更严格（防围堵客源） |
| 2025年4月1日（令和7年） | 1）宅建业免许申请文件要求变更 2）宅建业者名册的登记项目调整 3）从业者名册、标识的记载事项修改 4）建筑基准法确认范围统一化等 |
此外，还有一些已经在令和6年（2024年）4月1日施行但尚未在考试中考查的重点修改，如相续登记义务化、建物状况调查有效期延长、配偶者短期居住权等，仍需关注。
宅建业法相关修改
国土交通大臣免许的申请方式变更
改正前：申请大臣许可须先经由都道府县知事，再转递给国土交通大臣。
改正后（令和6年5月25日施行）：
不需要经由都道府县知事，可直接向各地方整备局提出。
同时推出“国土交通省手续业务一贯处理系统（eMLIT）”以实现在线申请。
实务影响：程序简化，需关注考试题目里对“免许申报流程”旧规与新规的区别。具体参考：国土交通省
低价房产中介费上限上调（空置房屋报酬特例）
改正前：当房屋成交价格在400万日元以下时，中介可收取的仲介费与现场调查等实际费用合计最多可收取18万日元（未含税）。
改正后：
价格门槛：从400万日元提升至800万日元
报酬上限：可收取最大30万日元（未含税）或33万日元（含税）
背景：过去对“低价空置房屋”等中介业务利润过低，业者意愿不强。因此提高报酬上限以促进交易。
レインズ（指定流通机构）登记项目的严格化
生效时间：令和7年1月1日（2025年1月1日）。
改正要点：新增需要登记“该宅地或建筑物接受购买申请的相关状态”
1.媒介合同（専属専任・専任）签订后，向レインズ登记时，须如实填写“交易状态”及“接受购买申请”的最新状态，并保持实时更新。
2.若所登记内容与实际不符，可能触犯《宅建业法》第65条的指示处分。
3.旨在防范“物件囲い込み”，即中介在レインズ挂牌却阻止他家带看或申购。
REINS登记界面有“交易状况”栏目，包含三种状态：
公开中（可带看）
已有书面购买申请
卖主都合暂停介绍
若显示为“公开中”却不允许其他经纪公司带看，即有“围い込み（垄断销售）”嫌疑，新规将加强监管。
新增的REINS登记证明书附有二维码，卖家可随时用手机查询经纪公司在REINS上的登记内容，以及“交易状况”是否正确。
宅建业免许申请所需文件的更新
法第四条对许可申请书必须附带的文件有了变动（主要为以下条款中的红字部分）。在宅建考试中属于较低优先度，但了解为佳。
改正前：专任宅建士需提交“身分证明书”与“登記されていないことの証明書”。
改正后：专任宅建士不再需要提交上述文件。但“公司董事（役员）”、“政令规定使用人”、“事务所代表者”等仍需提交。
同时，《宅地建物取引業法》第4条规定的免许申请书，必须附上：
经营经历书
声明不符合欠格事由（第5条）的书面
董事、政令使用人的简历
事务所证明书（符合法定要件）
财务报表（法人） / 资产状况（个人）
其他国土交通省令规定文件
宅建业者名册的登记项目变更
改正前：需要记载专任宅建士（専任の宅地建物取引士）的姓名
改正后：删除对“专任宅建士姓名”的记载要求（不再需要记载）
同时强调必须登记：
1.免许证号与免许年月日
2.法人名称（或个人姓名）、董事姓名、政令使用人姓名
3.事务所名称与所在地
4.同时经营的其他业务
5.若曾经受行政处分，则处分日期和内容
考试要点：记清楚“哪一些信息要登记，哪一些不用”。
从业者名册（従業者名簿）的记载事项变更
不动产经纪业务的各事务所内必须设置的“从业人员名簿”中，记载项目也有所调整。宅建考试中这一部分同样较常出题。
改正前：需要记载从业人员（従業者）的“生年月日”。
改正后：删除对从业人员“生年月日”的记载要求（不再需要记载）。
标识的记载事项
改正前：在事务所等场所必须悬挂的标识中，需记载“此事务所内配属的专任宅地建物取引士姓名”。
改正后：
1.专任宅地建物取引士的姓名不再需要记载。
2.增加以下内容：
1.此事务所内“专任宅地建物取引士的人数”
2.从事宅地建物取引业务的人员总数
3.“此事务所的代表者姓名”（通常指政令规定的使用人，也可视为“店长”或“实际负责人”）
标识中从“写名字”改成“写人数 + 代表人姓名”。不再需要写专任宅建士的具体姓名，而是改为人数。同时，原先仅需“代表者姓名”，现在则明确为“此事务所的代表者姓名”，更为具体。
法令上其他重要修改
建筑基准法：建筑确认范围的统一
改正前：木造和非木造建筑在都市规划区域外的建造规模有不同确认要件。
改正后：不再区分木造、非木造，统一了需要建筑确认的判断标准。在都市规划区域外，若建筑物楼层≥2层 或 延面≥200㎡，无论是木造还是非木造，都要取得建筑确认。
相续登记义务化
施行时间：令和6年4月1日（2024年4月1日）。
主要内容：
1.继承人自知悉继承不动产之日起3年内必须申请相续登记。
2.无正当理由逾期不登记，可处10万日元以下罚款。
3.包括在施行日前已发生的继承，只要自“知悉日期”或“施行日起”算3年内登记，即算履行义务。
考试预测：2024年考试尚未考到“相续登记”，而是考了“遗赠登记”。因此在2025年考试有较高概率出现考题。
建物状况调查结果成为重要事项说明的对象（2024年4月1日施行）
改正前：自调查实施日起未超过1年的建物状况调查报告需要作为重要事项说明
改正后：若为共同住宅（RC造或SRC造），调查实施日起2年以内的报告也属于重要事项说明对象
总结：
木造、独栋住宅：调查实施日起1年以内
共同住宅（RC造/SRC造）：调查实施日起2年以内
只要在上述有效期内做过建物状况调查，就必须在重要事项说明中告知。
标准媒介合同示范条款（2024年4月1日施行）
改正前：只需记载“是否协助介绍可实施建筑物状况调查的人员”
改正后：
1.若在媒介合同中选择“不协助介绍”，则必须增加“不协助原因”的记载栏
2.出于避免纠纷的目的，需要明确告知“建筑物状况调查的局限性”（如该调查并非瑕疵判定等）
配偶者短期居住权（2020年4月1日施行）
内容：配偶在被继承人所拥有房屋中居住时，可在遗产分割完成前（最长至被继承人死亡起6个月）继续无偿居住。
考试动向：此前考过“配偶者居住权”，但配偶者短期居住权尚未考过，属于近年来修订的重要新制度，值得重视。
其他次要修改点
非中介业务（令和6年7月1日施行）：当不动产业者不是以“居间”方式而是以“代理”或“自行交易”方式操作时，也出现一些报酬规定细节微调；考试可能性相对不高，但了解即可。
在国土交通省发布的“宅地建物取引业法的解释・运用思路”中，对不动产经纪公司从事除“经纪（媒介）”以外的相关业务给出了更为明确的指示。例如：空置房屋管理，不动产咨询顾问服务，其他与不动产相关，但不属于典型经纪业务范畴。
要点：若不动产经纪公司在执行媒介业务之外，还要提供以上附加服务收取费用。必须在与客户签订合同时，明确列示这是与“媒介业务”不同的独立服务。向客户说明并取得同意，且相关收费与媒介报酬分开。
目的：防止不动产公司借“咨询费、感谢金、贷款手续费”等名目变相多收仲介费。
数字标牌的使用：新增了对数字标牌（电子看板）的使用规定：允许使用电子看板、电脑设备等形式，取代纸质告示来展示收费标准及相关标识。只要符合法律规定的要件，数字化展示即被视为符合信息披露义务。在宅建考试中，这一点的可能是今后趋势，但考试出现大题概率不高。
总结
优先关注考试高频考点
宅建业法：大臣免许申请流程、从业者名簿/业者名册/标识的“记载信息变动”、低价房产中介费上限、レインズ登记等。
法令上限制：建筑基准法的统一化规则。
权利关系：相续登记义务化、配偶者短期居住权等。
结合模拟题、预测题进行针对性练习
新法规往往在真题中没有直接对应过往题型，需借助各大培训机构的模拟、预测题熟悉出题方式。
适度了解次要改正内容
如数字标牌的使用方法或非中介业务的细节虽可能性不高，但在综合知识题中也存在偶尔出现的可能。