许可制

在日本的土地利用法规中，为了防止土地投机行为、抑制不合理地价上涨、确保土地利用的适正与合理，《国土利用规划法》建立了两种核心制度：届出制与许可制。其中，许可制是一种比届出制更为严格的制度，适用于特定区域内的土地交易行为，要求事前取得都道府县知事的许可。

许可制概述

许可制是一种基于《国土利用规划法》设立的土地交易事前审查制度，其最大特点是：只要交易土地位于指定的“规制区域”内，无论面积大小、用途为何，交易当事人均须事前获得都道府县知事的许可，否则交易自始无效。

然而，因许可制对市场活动与私人财产权有较强干预，截至目前，尚无规制区域被正式指定，该制度主要以法律上的“准备机制”形式存在。

规制区域的指定

规制区域的设定是实施许可制的前提，由都道府县知事依下列标准判断指定：

都市计划区域内

满足以下条件的区域可被指定为规制区域：

1. 土地的投机性交易集中或有集中趋势；

2. 地价已急剧上升或有急剧上升的可能性。

（依据《国土利用规划法》第12条第1项第1号）

都市计划区域外

即便非都市计划区域，但若出现类似上情，且若不立即采取措施将难以确保土地的适正与合理利用，亦可指定为规制区域。

指定规制区域时，需发布告示并公告区域范围、指定原因、期间等具体事项。

（依据《国土利用规划法》第12条第1项第2号）

许可制的适用内容

适用范围

只要位于规制区域内，进行土地权利的让与（买卖、赠与、交换等），无论面积大小，均需事前向都道府县知事提出许可申请。

（依据《国土利用规划法》第14条第1项）

未获许可的后果

再没有获得许可就订立契约的情况下，该交易从一开始即无效。

即便双方合意，也无法产生法律效力，且无法补正。

（依据《国土利用规划法》第14条第3项）

不许可决定的救济手段

若都道府县知事作出“不许可”的决定，土地权利人可依法寻求以下两种救济方式：

许可制是《国土利用规划法》设定的最高层级土地交易管理制度，其核心是“在特定区域内，限制土地自由交易，以实现公共利益与秩序维护”。虽然法律已明确制度框架与运作流程，但由于其强烈干预市场交易与私人权利，截至目前为止，全国尚无实际指定的规制区域，该制度多作为一种“立法上保障机制”存在。在未来，若出现区域性地价暴涨、投机横行等状况，许可制可能成为政府遏制失控地价的最后手段。