共计 2406 个字符，预计需要花费 7 分钟才能阅读完成。
契约的成立
如果只是口头承诺，能称之为契约吗？
提问：A先生想把自己拥有的房子卖给B先生，以获取资金。A先生说“我愿意以1,000万日元出售我的房子”，B先生回应“可以”。但是，他们没有交换合同书。在这种情况下，能说契约已经成立吗？
回答：在这种情况下，契约可以说已经成立。根据民法，契约的成立只需要双方的意思表示一致，即A先生的“申请”（我愿意以1,000万日元出售房子）和B先生的“承诺”（同意购买）。合同书的制作并不是契约成立的必要条件，只是用于作为书面证据而已。因此，即使没有交换合同书，只要双方明确表示同意，契约就已经成立
A先生想把自己拥有的房子卖给B先生，以获取资金。A先生说“我愿意以1,000万日元出售我的房子”，B先生回应“可以”。但是，他们没有交换合同书。在这种情况下，能说契约已经成立吗？
在这种情况下，契约可以说已经成立。根据民法，契约的成立只需要双方的意思表示一致，即A先生的“申请”（我愿意以1,000万日元出售房子）和B先生的“承诺”（同意购买）。合同书的制作并不是契约成立的必要条件，只是用于作为书面证据而已。因此，即使没有交换合同书，只要双方明确表示同意，契约就已经成立。
在宅建士考试中，每年都会涉及到“买卖契约”或“租赁契约”相关的规则。因此，首先我们需要考虑契约是什么。
契约简单来说，就是一种承诺。一旦签订契约，原则上就有义务遵守该契约中确定的内容。
那么，契约是如何缔结的呢？
在案例刚才的情况下，A先生需要与B先生缔结“买卖契约”。通常会需要如下步骤。
①“我以1,000万日元出售这房子”申请 （买方）
②“我以1,000万日元购买这房子”承诺（卖方）
③合同书的制作
④支付价款、登记、交付
在这里，A先生与B先生之间的买卖契约，由“申请”和“承诺”这两项意思表示的一致而成立（民法第522条第1项及第555条），称之为“诺成契约”。通常情况下，会制作合同书，但在法律上，买卖契约的成立并不需要合同书的制作。只要“申请”和“承诺”这两项意思表示一致，就可以说A先生与B先生之间的契约已经成立。合同书的制作只是为了保留口头成立的契约内容作为“证据”。
重点：契约在“要约（申込み）”〔也就是说表示契约内容并提出订立的意思表示〕得到对方的“承诺”时成立。契约的成立原则上不需要合同书的制作。
通过标准条款的契约
在现代社会中，保险契约、网站和软件的使用契约等，通常使用详细且统一的交易条件条款来迅速进行大量交易。然而，约款定义不明确，或者如果没有完全理解约款内容就不能算作契约等，会引发各种问题。
因此，某些特定的人与不特定多数的人进行交易时，其中全部或部分内容统一是对双方合理的“标准交易”，在这种标准交易中使用的各项条款称为“标准条款”。即使没有逐一阅读标准条款，如果双方同意以标准条款作为契约内容，或者条款的准备方事先向对方表示该标准条款将作为契约内容，则认为已就标准条款的各项内容达成一致。
但如果条款的准备方在交易达成前拒绝提供条款内容，则条款的内容不成为契约的一部分。另外，如果标准条款对对方的权利施加限制或加重义务，并且这种情况违背诚信原则、被认为单方面损害对方利益，则这些条款视为没有达成合意。
条件和期限
契约成立后，原则上，所有权的转移和价款支付义务等契约的效力会立即生效。然而，也可以订立将契约的效力的发生或消灭附加于未来某个特定事实是否发生的契约。为了将契约的效力附加于未来的不确定事实，特意附加的限制被称为条件。
例如，如果接到海外派遣的调令就出售自己所有的房屋，这种情况中，调令是否会下达是未来不确定的事实，因此属于附条件的买卖契约。而这种在未来某一不确定事实实现时产生契约效力的条件，称为停止条件。相反，也可以附加某一条件，当该条件成就时已产生的契约效力会消失，这称为解除条件。
在条件的成否未定期间，条件附带法律行为的当事人，无法享有该法律行为在条件成就后产生的利益。此外，在条件的成否未定期间，当事人的权利义务可以进行处分、继承保存或提供担保。
进一步说，如果为了妨碍条件的成就而故意行动，使得受条件限制的人受到不利影响，可以视为条件已成就。反之，当条件成就后给一方带来利益，而该方通过不正当行为促成条件成就，另一方可以视为条件未成就。
为了使契约的效力附加于未来必定发生的某项特定事宜，这种限制被称为期限。期限包括起始期和终止期。附有起始期的法律行为，在期限到来之前不能请求履行。附有终止期的法律行为，其效力在期限到来时消失。期限可以分为确定期限和不确定期限，也可以不设期限。
无效和撤销
如果在缔结契约时意思表示或契约内容存在问题，则有可能否定该意思表示或契约的效力。否定的方式有“撤销”和“无效”两种。
撤销和无效在否定意思表示或契约的效力时受到不同的处理，因此有必要加以区分。撤销的情况下，已经做出的意思表示在撤销前暂时有效，通过撤销声明后，视为从一开始就是无效的。无效的情况下，无需特别声明无效，自始至终无效。
契约的有效性
契约成立后，下一个问题是契约的有效性。如果已成立的契约没有特别的问题，则契约完全有效，双方当事人必须遵守契约。然而，对于有问题的契约，可能存在可撤销的情况，或者即使形式上契约成立，但也可能无效。
(1) 可撤销的契约
① 限制行为能力者单独缔结的契约
② 因错误而缔结的契约
③ 因欺诈或胁迫而缔结的契约
这些契约在最初被视为有效，但之后可以被撤销。契约一旦被撤销，则自成立之时起无效。
(2) 无效的契约
① 无意思能力者缔结的契约
② 违反公共秩序或善良风俗的契约
③ 心理保留的契约
④ 虚假表示的契约
“无效”的行为从一开始就不产生效力，因此无法撤销。
重点：
【无效】
・ 从一开始就没有产生任何效力，即使什么都不说，也视为不存在。
・ 无效的契约由于从未产生效力，因此无法撤销。
【撤销】
・ 将已有效成立的契约视为从未存在。一旦撤销契约，该契约被视为从最初就不存在。
・ 可撤销的契约在被撤销之前有效。