不动产交易实务中的注意事项

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申请人的确认

申请人本人确认

在交易中，特别是出售申请时，必须确认申请人是否为本人。

如果申请人并非登记所有权人，应进一步调查其与所有权人之间的关系。

所有权确认

登记簿核查：查阅不动产登记簿或取得登记事项证明书，核对登记名义人与卖方姓名、地址是否一致。

实际调查：

1. 调查固定资产税的纳税人，一般即为真实所有者。
2. 但若发现租地人或管理人代缴税款，需调查其代缴原因。
3. 结合水电费缴费人、邻居的认知等信息，综合判断申请人是否为实际所有人。

代理权确认

如果申请人以代理人身份参与交易，必须确认代理权的真实性。

要求提交授权委托书和印鉴证明书。

由于委托书容易被伪造，应直接联系所有权人本人，确认是否确实授予了代理权。

行为能力确认

未成年人：通过居民票、户籍证明、驾驶证等公文资料核实身份。

限制行为能力人（未成年人、被保佐人、被辅助人）：必须取得法定代理人或保护者的同意，否则交易可能被撤销。

成年被监护人：其单独行为即便有同意也可能被撤销，因此原则上应由成年监护人代理签约。

物件的状况与权利关系

支付方式与条件

明确交易价款的金额、支付时间、地点和方法。

在合同中写明，以避免事后争议。

贷款协调

买方若通过贷款支付价款，宅建业者通常会协助与金融机构协调。

但需注意：金融机构没有法定义务与买方签订借款合同。

若贷款协调失败，可能导致买方无法支付价款，因此宅建业者必须事先向买方说明风险，并在重要事项说明书中予以记载。