共计 1879 个字符，预计需要花费 5 分钟才能阅读完成。
不动产价格评估的核心在于确定其在特定时点上的合理价值。根据《不动产鉴定评估基准》，主要有三种方法：原价法、交易案例比较法、收益还原法。不同方法适用于不同类型的不动产和市场环境，通过综合运用，可以更科学、公正地确定不动产价值。
原价法（Cost Approach）
定义
通过计算在价格时点上重新获得（建造）目标不动产所需的成本（再调达原价），并扣除折旧损失来确定不动产的价格。这种方法所得价格称为积算价格。
适用场景
适用于新建建筑物及其附属土地的评估。
如果是单纯土地，也可以通过土地的再调达成本进行评估。
评估步骤
1.确定再调达原价
估算当前取得土地和建造类似建筑物的成本。如果难以直接获取成本数据，可以使用替代性原价进行估算。
2.减值修正
考虑建筑物因时间、技术变化、市场需求变化导致的价值下降。通常通过耐用年限法或物理减值法计算。
交易案例比较法（Sales Comparison Approach）
定义
通过搜集和分析目标不动产所在市场的类似交易案例，进行价格调整后确定目标不动产价格。这种方法所得价格称为比准价格。
适用场景
市场中有足够的类似交易案例。
特别适用于住宅、商铺等具有活跃市场的不动产。
评估步骤
1.收集交易案例
收集目标不动产所在近邻区域或同一需供圈内的类似交易。
剔除特殊情况（如投机性交易）导致的异常数据。
2.调整价格
进行事情修正：修正特殊交易条件对价格的影响。
进行时点修正：考虑交易发生时与评估时市场价格的变化。
对区域因素和个别因素进行比较调整。
3.综合分析
比较多个交易案例，最终确定目标不动产的价格。
收益还原法（Income Capitalization Approach）
定义
以目标不动产未来预期收益的现值总和来估算不动产的价格。这种方法所得价格称为收益价格。
适用场景
适用于能够产生收益的不动产（如出租物业、商业用地等）。可以作为验证快速上涨的市场交易价格是否合理的工具。
即使是自用不动产，也可以假设其租赁用途进行评估。
评估步骤
1.计算收益
总收益：包括租金收入、权利金、更新费等。
总费用：包括维修费、管理费、税金等。
净收益：总收益减去总费用的差额。
2.现值折现
通过直接还原法：使用一个净收益周期的收益值和还原率计算价格。
或通过DCF法（现金流折现法）：将多期净收益和不动产复归价格（期末价值）折现为现值后求和。
直接还原法
在不动产评估中，直接还原法是一种根据不动产未来预期收益和资本化率，直接计算其价值的方法。该方法通过将不动产的年净收益除以适当的资本化率，得到其市场价值。直接还原法适用于收益相对稳定且持续的物业。
基本公式：
V：不动产的估计价值（Value）。
I：不动产的年净收益（Net Income）。
R：资本化率（Capitalization Rate）。
DCF法（现金流折现法）
DCF法（Discounted Cash Flow Method，现金流折现法）是一种通过预测项目、企业或资产在未来各期的现金流，并按照一定的折现率将这些现金流折现到现值，以此估算资产或企业价值的方法。这个方法基于时间价值理论，适用于评估未来收益较长时间跨度的投资项目、企业或其他经济实体。
基本公式：
不动产价格的评估流程
1.确认目标不动产
明确评估的对象和用途。
2.资料搜集和筛选
收集近邻区域或同一需供圈内的交易案例。剔除异常交易数据。
3.选择评估方法
根据不动产类型和市场状况选择适当的评估方法。
4.计算试算价格
根据原价法、交易案例比较法或收益还原法计算价格：
- 积算价格（原价法）
- 比准价格（交易案例比较法）
- 收益价格（收益还原法）
5.综合判断和调整
综合多个试算价格，考虑其合理性，确定最终的评估价格。
总结
不动产鉴定评估主要采用 原价法、交易案例比较法和收益还原法 三种方式：原价法适用于新建物业或特殊土地，通过重建成本减去折旧确定价值；交易案例比较法依赖类似不动产的市场交易，适合市场活跃的不动产；收益还原法则基于未来收益的折现，尤其适用于出租型或收益性物业。在实务中，通常需要结合多种方法，以确保评估结果科学、公正，并为交易、投资、税务和公共决策提供可靠依据。