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为了支持家庭住房取得与改善，日本税法设立了“住宅取得等资金赠与的非课税特别制度”。该制度允许子女或孙子在接受父母、祖父母的资金赠与用于购房、改建时，享受高额的非课税额度。近年来，该制度多次调整，特别是 2024 年之后的制度改革，增加了基础控除、延长了继承加算年限，并明确了适用期限。本文将结合最新变化，系统说明适用条件、计算规则以及与相继时清算课税的关系。
直系尊属赠与住宅取得等资金的非课税制度
适用条件
- 赠与者：直系尊属（父母、祖父母等），无年龄限制。
- 受赠者：18岁以上的直系卑属（子女、孙子等）。
- 受赠者的收入要求：合计所得金额不得超过2,000万日元。
房屋条件
- 住宅用家屋的面积需在50㎡~240㎡之间。
- 若受赠者合计所得金额不超过1,000万日元，则面积范围可放宽至40㎡~240㎡。
非课税额度（截至 2026 年 12 月 31 日有效）
普通住宅：500 万日元
节能、抗震、无障碍性能住宅：1,000 万日元（性能标准更严格，需要出具相关证明书）
适用规则
历年课税：在基础扣除额110万日元的基础上，额外享受非课税额度（500万日元或1,000万日元）。
相继时清算课税：在2,500万日元的特例控除额基础上，额外享受非课税额度（500万日元或1,000万日元）。
历年课税和相继时清算课税可以同时适用。
示例：若受赠者接受了用于购买普通住宅的赠与资金700万日元，并选择历年课税。
课税价格=赠与总额−非课税额度−基础控除额
课税价格=700−500−110=90万日元
赠与税额=(课税价格×税率)−控除额
赠与税额=(90×10%)−0=9万日元
从特定赠与者接受住宅取得等资金赠与时的相继时清算课税特例
适用条件
- 赠与者：直系尊属（父母或祖父母），无年龄限制（突破了普通清算课税需 60 岁以上的规定）。
- 受赠者：18岁以上的子女或孙子，无收入限制。
非课税额度
相继时清算课税的特例控除额：2,500万日元。
住宅取得等资金的额外非课税额度：
- 普通住宅：500万日元。
- 具有节能、抗震或无障碍性能的住宅：1,000万日元。
特点
- 可将60岁以下的父母或祖父母的赠与纳入相继时清算课税的适用范围。
- 不仅适用于新建或购买住宅，也适用于住宅改建或购买二手住宅。
- 与普通的相继时清算课税相比，条件更宽松。
计算规则
若赠与金额超过特例控除额度（2,500万日元），则超出部分按固定税率20%计算赠与税。
示例：假设受赠者从父母处接受了2,600万日元的赠与资金，用于购买节能住宅。
超出部分=赠与金额−特例控除额−节能住宅非课税额度
因此无需缴纳赠与税。
制度对比
住宅资金非课税制度必须与课税方式（历年课税或相继时清算课税）结合使用，下表展示了两种不同课税方式下的适用情况。
| 制度 | 非课税额度 | 收入限制 | 可否与控除叠加 | 适用期限 |
|---|---|---|---|---|
| 历年课税 + 住宅资金非课税 | 普通：500 万 / 节能：1,000 万 | 收入 ≤ 2,000 万 | 可叠加 110 万基础控除 | ～2026 年 12 月 31 日 |
| 相继时清算课税 + 住宅资金非课税 | 普通：500 万 / 节能：1,000 万 | 无收入限制 | 可叠加 2,500 万特例控除 + 每年 110 万基础控除（2024 年新设） | ～2026 年 12 月 31 日 |
相继时清算课税特例与相继时清算课税之间的关系
从特定赠与者接受住宅取得等资金赠与时的相继时清算课税特例是相继时清算课税的一种具体应用，二者存在一定的区别。
相继时清算课税的定义
相继时清算课税（相続時精算課税）是一种通用的税收制度，适用于多种赠与场景。它允许赠与者在生前将财产赠与受赠者时，享受一定额度的特例控除（2,500万日元）。超过特例控除的部分按固定税率（20%）缴纳赠与税。已缴的赠与税在赠与者去世时可以抵扣继承税。
特定赠与者的相继时清算课税特例
这个特例是针对住宅取得等资金的赠与的特别适用情况。与普通的相继时清算课税相比，它具有更宽松的适用条件和额外的非课税优惠，其本质上是相继时清算课税制度的加算优惠，只在特定用途（住宅取得资金）时适用。
主要区别
| 特性 | 相继时清算课税 | 特定赠与者的相继时清算课税特例 |
|---|---|---|
| 赠与资金的用途 | 没有特别限制，适用于所有类型的财产赠与。 | 仅适用于住宅取得或改建资金的赠与。 |
| 赠与者的年龄要求 | 赠与者需满60岁以上。 | 没有年龄限制，赠与者可以是任何年龄的父母或祖父母。 |
| 受赠者的收入要求 | 没有特别要求。 | 没有收入限制，任何收入的受赠者都可以适用。 |
| 适用的非课税额度 | 特例控除额度为2,500万日元。 | 除2,500万日元特例控除外，还可额外享受针对节能住宅的非课税额度。 |
| 适用范围的灵活性 | 仅限于普通财产的赠与。 | 不仅适用于购买新住宅，还适用于改建、翻新或购买二手房等情况。 |
最新变化（2024 年起）
基础控除增加：相继时清算课税下，每年赠与额中 110 万日元免税。
继承加算延长：继承发生时，过去 7 年内的赠与需计入继承财产（原为 3 年）。
适用期限限定：住宅资金非课税制度适用至 2026 年 12 月 31 日，并非永久措施。
性能标准更严格：节能住宅等需满足最新的能效/耐震/无障碍标准。
总结
住宅取得等资金赠与的非课税特别制度，是支持子女和孙子购房、改善居住条件的重要优惠政策。通过与历年课税或相继时清算课税结合，受赠人可享受大额的非课税额度，显著减轻税负。尤其在 2024 年改革后，新增的每年 110 万基础控除、继承加算 7 年的规定，以及适用期限的设定，使该制度更具操作性，但也更需注意时间和条件限制。合理规划赠与时间与金额，将有助于家庭实现税收优化与财产传承目标。