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为了实现城市功能的优化与土地的合理利用，日本《都市规划法》及相关法律设定了多种“市街地开发相关的事业”类型。这些事业不仅涉及土地的区划整理与新住宅地的开发，还包括工业园区、市街地再开发、防灾整备等内容。为了确保这些开发活动具有法定依据并能有序推进，相关法规亦规定了“预定区域”与“促进区域”等辅助规划机制。本文将梳理市街地开发事业的主要类型与相关区域制度，帮助读者理解其法理背景与实际运作方式。
市街地开发事业
所谓“市街地开发事业”，是指《都市规划法》第12条第1项中列举的具体开发项目，主要包括以下七类：
- 土地区划整理事业：根据《土地区划整理法》实施，用于改善土地形状与道路布局，提升土地利用效率。
- 新住宅市街地开发事业：根据《新住宅市街地开发法》，集中开发新的住宅用地，缓解都市住宅供需紧张问题。
- 工业园区开发事业：根据《首都圈近郊整备法》或《近畿圈近郊整备法》，推动工业功能向郊外疏散，提升土地利用结构。
- 市街地再开发事业：根据《都市再开发法》推进老旧城区的再开发，提升建筑物性能与防灾能力。
- 新都市基础设施整备事业：根据《新都市基盘整备法》，进行基础设施（如道路、公园等）系统性整备，支撑城市未来发展。
- 住宅街区整备事业：根据《大都市区域住宅及住宅用地供给促进特别措施法》实施，以整建住宅环境、改善居住品质。
- 防灾街区整备事业：根据《密集市街地整备法》执行，旨在改善老旧住宅密集地区的防灾性能。
所有上述开发项目，必须依据《都市规划法》第4条规定，在都市规划中具体列明其内容与位置。
通常，这些开发事业的实施区域为市街化区域，或为未划定区域区分的都市规划区域（参见第13条第1项第13号）。
市街地开发事业等预定区域
在实际推进开发事业之前，有必要先对相关区域进行划定与规划。为此，《都市规划法》第12条之2第1项设置了“预定区域”制度，适用于以下六种类型：
- 新住宅市街地开发事业的预定区域
- 工业园区开发事业的预定区域
- 新都市基础设施整备事业的预定区域
- 面积在20公顷以上的一体化住宅设施的预定区域
- 一体化教育设施的预定区域
- 流通业务园区的预定区域
通过设定这些预定区域，政府可以提前为大规模、一体化开发项目预留空间、制定方针，确保后续实施具备法定基础与空间保障。
预定区域原则上也设定在市街化区域或未划定区域区分的都市规划区域内（第13条第1项第14号）。
促进区域
“促进区域”制度旨在通过法律与政策手段，引导土地权利人主动参与市街地的整备与开发。《都市规划法》第10条之2第1项明确了以下四类促进区域：
- 市街地再开发促进区域（根据《都市再开发法》）
- 土地区划整理促进区域（根据《大都市区域住宅及住宅用地供给促进特别措施法》）
- 住宅街区整备促进区域根据（同上）
- 地方据点城市区域整备及产业业务设施再配置促进区域（依据《地方据点城市区域整备及产业业务设施再配置相关法律》）
促进区域的设定范围，同样限于市街化区域或未划定区域区分的都市规划区域（第13条第1项第8号）。
总结
市街地开发事业及其配套制度，是构建现代城市空间与促进土地高效利用的核心机制。通过“事业类型”、“预定区域”与“促进区域”三位一体的法定规划架构，都市开发工作得以系统展开、依法推进。对地方政府而言，这一制度体系提供了精准设定开发目标与工具的法律依据；对市民和权利人来说，也形成了参与开发与受益共享的制度保障。未来，随着都市更新与区域再生需求的增长，这些事业类型与区域制度将扮演愈发关键的角色。