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为确保宅地建物取引士（简称“宅建士”）依法、适当履行其职责，日本《宅地建物取引业法》（下称“宅建法”）设置了分层次的监督处分制度。处分依严重程度可分为三类：指示处分、事务禁止处分、注册消除处分。
指示处分
内容
当宅建士符合一定的处分事由时，由其注册地的都道府县知事或违法事由发生地的都道府县知事可以对其下达必要指示（依据宅建法第68条第1项、第3项）。此外：
如果某一都道府县知事对注册在其他都道府县的宅建士实施了指示处分，必须毫不拖延地立即通知通知宅建士注册所在地的都道府县知事（第70条第4项）。
⚠️国土交通大臣无权对宅建士实施包括指示处分在内的任何处分。
常见处分事由
以下行为可构成指示处分的事由：
1.允许宅建士所在事务所以外的事务所，标明该宅建士为“专任宅地建物取引士”，并使事务所实施了相关标注。
2.允许他人使用自己的名义（名义出借），并且他人以宅建士的名义进行标示。
3.在宅建士职责（例如重要事项说明、《第35条书面》的记名、《第37条书面》的记名）中，实施了不正当或显著不当的行为。
后续效果
如果宅建士违反指示处分的规定，其行为将成为事务禁止处分的对象。
事务禁止处分
内容
当宅建士符合一定处分事由时，由其注册地或违法事由发生地的都道府县知事可以设定1年以内的禁止期限，禁止其作为宅建士进行相关业务（依据宅建法第68条第2项、第4项）。
⚠️国土交通大臣无权对宅建士实施事务禁止处分。
宅建士义务
受到事务禁止处分的宅建士，必须立即向发放其资格证书的都道府县知事提交宅建士证（依据第22条之2第7项）。处分结束后宅建士可向其申请取回。
常见处分事由
以下行为可构成事务禁止处分的事由：
1.违反指示处分。
2.允许其他事务所标明其为“专任宅地建物取引士”并进行标注。
3.名义出借并允许他人以宅建士名义进行标示。
4.在宅建士职责中实施不正当或显著不当的行为。
后续效果
如果宅建士违反事务禁止处分，其注册所在地的都道府县知事必须对其实施注册消除处分。
注册消除处分
内容
当宅建士或宅建士资格者符合一定处分事由时，其注册所在地的都道府县知事必须取消其注册。需要注意：
⚠️ 仅“注册地”的都道府县知事拥有实施该处分的权限。
宅建士义务
被处分者必须立即向发放资格证书的都道府县知事返还宅建士证（依据第22条之2第6项）。
处分事由
处分事由分为以下两类：
1.宅建士的注册消除（依据第68条之2第1项）
符合《宅建法》规定的注册消除欠格事由，例如：
- 与成年人的行为能力相当的未成年人从事宅建业；
- 破产且未恢复权利；
- 因使用不正当手段取得许可或违法行为情节特别严重，且许可被取消未满5年；
- 因不正当手段通过宅建士考试并注册；
- 被判处监禁以上刑罚，且刑罚执行完毕未满5年；
- 因身体或精神障碍无法正常履行宅建士职责；
- 关联暴力团体或有不良记录，未满5年。
- 使用不正当手段取得注册或资格证。
- 违反指示处分或事务禁止处分且情节特别严重。
2.宅建士资格者的注册消除（依据第68条之2第2项）
- 符合宅建士的注册消除欠格事由；
- 使用不正当手段取得注册；
- 在履职过程中情节特别严重。
再注册的条件
若因欠格事由被取消注册，当不再符合欠格事由时可以再注册。
若因其他事由被取消注册，处分期满5年后可以再注册。
权限归属一览
| 处分种类 | 实施主体 | 国土交通大臣是否有权 |
|---|---|---|
| 指示处分 | 都道府县知事（注册地／违法地） | ❌ 无权 |
| 事务禁止处分 | 都道府县知事（注册地／违法地） | ❌ 无权 |
| 注册消除处分 | 仅限注册地都道府县知事 | ❌ 无权 |
总结
宅建士作为法律职责明确的专业资格者，应严格遵守宅建法规定，避免因名义出借、错误标注、职责履行不当等行为引发处分。一旦受处分，不仅影响职业信誉，严重者更会面临长期丧失从业资格的后果。从业者应建立合规制度，确保宅建士身份信息真实、事务履行到位，并对处分动向保持警觉，及时修正问题。