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在日本税制中，个人出售居住用财产时若发生了亏损（譲渡損失），可以在一定条件下通过 损益通算（将亏损抵扣其他所得）和 结转扣除（将亏损结转到未来 3 年继续抵扣）来减轻税负。围绕居住用财产，有两类主要制度：
1.居住用财产置换引起的让渡损失的损益通算与结转扣除
指的是个人出售用于居住的房屋后，再购入新的住宅作为置换时，如果在出售中产生了亏损，可以在符合条件的情况下，将该亏损用于损益通算及结转扣除。
2.特定居住用财产的让渡损失的损益通算与结转扣除
指的是个人出售通过贷款取得的居住用房屋，且在出售时该贷款余额尚未偿清，如果因此发生了亏损，也可以在一定条件下，将该亏损用于损益通算及结转扣除。
居住用财产置换引起的让渡损失的损益通算与结转扣除
当个人出售居住用财产，并购入新的置换性资产（买入住宅）且符合特定条件时，可以适用以下两项税制优惠：
- 损益通算：出售居住用财产所产生的让渡损失可与其他所得（如工资收入）进行损益通算，用于抵消应税所得。
- 结转扣除：出售财产所在年度的让渡损失在抵扣后若仍有剩余，可在其后的3年内持续抵扣未来年度的应税所得。
适用要件
对于出售资产的要求
- 必须为个人用于居住的财产，或自停止用于居住之日起3年内（包括第3年的12月31日）出售的财产。
- 该财产的持有期限超过5年。
- 出售对象不得为配偶、直系血亲或与出售者生活在同一经济体系内的亲属。
对于置换资产的要求
- 购入的住宅建筑面积需达50㎡以上（包含独立部分的住宅单位）。
- 必须在出售原资产当年的次年12月31日前完成购入。
- 购入资产不得通过赠与或债务抵偿方式取得。
- 申请结转扣除的每年年末，申请人需拥有与置换资产相关的10年以上还款期限的贷款（如银行贷款）。
其他条件
- 出售当年的前两年未适用过“3,000万日元特别扣除”或“居住用财产优惠税率”等其他税收优惠。
- 出售年度的总所得不得超过3,000万日元。
- 可与住宅贷款减税同时适用。
例子：佐藤先生在东京拥有一套自住房，居住超过 10 年。当时的购买价是五千万日元，他以四千万转手给了其他人。
购入价格：5,000 万日元
出售价格：4,000 万日元 → 产生亏损 1,000 万日元
出售当年总工资收入：900 万日元
佐藤先生在出售当年的次年 12 月 31 日前，购入了一套新房，面积 60㎡，并办理了 25 年期住房贷款。
在这种情况下，佐藤先生可以将 1,000 万日元的亏损，与当年的 900 万日元工资收入相抵，剩余 100 万日元亏损可结转到未来 3 年继续抵扣。
特定居住用财产的让渡损失的损益通算与结转扣除
当个人出售特定的居住用财产，且在计算譲渡所得时产生了亏损，该亏损金额可按一定规则与其他所得进行损益通算，并在满足条件的情况下适用结转扣除。
与前者的主要区别
1.对出售资产的要求
适用条件之一是出售资产的取得需通过贷款完成，且出售时该贷款余额未清。
2.对置换资产的要求
与居住用财产置换引起的让渡损失的损益通算与结转扣除不同，适用此制度时，购入新资产（如新建或购买房产）并非必要条件。
铃木女士 8 年前贷款购买了一套住宅共花费四千五百万，她现在将它以三千八百万的价格售出。并且在出售该房产后，铃木女士也没有购入新房。
购入价格：4,500 万日元
出售价格：3,800 万日元 → 产生亏损 700 万日元
出售时贷款余额：2,000 万日元
出售当年工资收入：1,200 万日元
在这种情况下，由于该住宅是贷款购入且出售时贷款未清，铃木女士可以适用“特定居住用财产的損益通算与结转扣除”。
她可以将 700 万日元的亏损直接与 1,200 万日元的工资收入相抵，当年所得减少为 500 万日元。若亏损未用完，仍可结转 3 年。
要点
居住用财产置换引起的让渡损失的损益通算与结转扣除
适用于出售旧居住房产并购入新房的情况。
重点条件：置换资产的面积 ≥ 50㎡、购入期限为出售当年的次年末、需有 10 年以上的贷款余额。
适合“因换房而产生亏损”的情形。
特定居住用财产的让渡损失的损益通算与结转扣除
适用于出售贷款购入且贷款尚未清偿的居住用房产。
重点条件：出售房产必须为贷款取得，并且出售时仍有贷款余额。
无需再购入新房，适合“单纯卖房时发生亏损”的情形。
判断关键：能否适用取决于是否购入新房、出售房屋是否贷款取得且贷款余额未清，以及所得金额与是否使用过其他税收优惠。
总结
居住用财产置换引起的让渡损失的损益通算与结转扣除适用于“出售旧房并购入新房”的情况。条件较多，尤其对置换资产面积、购入期限及贷款余额有明确要求。适合因房屋置换产生亏损的纳税人。特定居住用财产的让渡损失的损益通算与结转扣除适用于“贷款取得的旧房出售时产生亏损”的情况。不要求购入新房，但必须保证出售时贷款余额未清。灵活性较高，但适用范围更窄。总体而言，这两项制度都为出售居住用房产时的亏损提供了税收救济。纳税人应结合 是否换房、是否有贷款余额、所得金额及其他优惠的适用情况，判断适用哪一制度，以获得最大税收减免。