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居住用财产转让的轻减税率
适用条件
所有权时间限制
个人转让其居住用财产，如果该财产在转让当年的1月1日时已经持有 超过10年，可以适用轻减税率特例。
结合3,000万日元特别控除
如果符合 3,000万日元特别控除 的条件，并且在停止居住后 3年内（截至停止居住后第3年的12月31日）完成转让，也可以适用轻减税率特例。即居住用轻减税率特例可与“3,000万特别控除”叠加。
特例使用限制
前两年度未使用过本特例。
不能与“住宅借入金等特别控除（房贷控除）”等特例同时使用。
居住用财产轻减税率与3,000万日元控除的关系
| 所有权时间 | 税率 | 是否适用3,000万控除 |
|---|---|---|
| 超过10年 | 轻减税率（10%-15%） | 可以适用 |
| 5-10年 | 长期税率（15%） | 可以适用 |
| 5年以下 | 短期税率（30%） | 不适用 |
排除对象（不可适用）
以下情况下，不适用轻减税率：
- 转让给配偶或直系亲属（如祖父母、父母、子女、孙子女）。
- 转让给与纳税人共同生活的其他亲属。
- 转让后与纳税人在同一居住用房屋同住的亲属。
- 转让给由其亲属控制的同族公司（如公司50%以上的股份或出资由亲属持有）。
税率说明（含复兴特别所得税）
| 所有权时间 | 课税对象 | 所得税率（含复兴特别所得税） | 住民税率 | 合计税率 |
|---|---|---|---|---|
| 10年以上 | 6,000万日元以下部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 10年以上 | 超过6,000万日元部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 5年以上10年未满 | 全额 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 5年以下 | 全额 | 30.63% | 9% | 39.63% |
复兴特别所得税：自2013年起，所有所得税在计算时需额外加征2.1%的复兴特别所得税，上述税率已包含此部分。
所有权超过10年（满足轻减税率特例）：转让所得的 6,000万日元以下部分，税率为 10%。转让所得的 超过6,000万日元部分，税率为 15%。
例如，符合居住用财产轻减税率特例条件并持有超过10年的房产，若转让所得为8,000万日元，则6,000万部分按14.21%征税，超过的2,000万部分按20.315%征税，合计税额约1,258万9,000日元。
💡 提示：仅所有权超过10年的情况可享轻减税率。5年以上10年未满的情况为“长期税率”，5年以下为“短期税率”，且短期转让不适用3,000万特别控除。
优良住宅地转让的轻减税率
适用条件
当个人转让其所有时间超过 5年 的土地等用于优良住宅地建设时，可以适用轻减税率特例。转让对象包括以下几种情况：
- 转让给 国家或地方公共团体。
- 转让给 独立行政法人都市再生机构 等，用于住宅建设或土地开发的机构。
- 因 土地征用 而转让的情况。
用途必须符合“优良住宅地造成”等公共或住宅建设目的。
不能与某些特例（如“收用等5,000万日元特别控除”）同时使用。
税率说明（含复兴特别所得税）
| 所有权时间 | 课税对象 | 所得税率（含复兴特别所得税） | 住民税率 | 合计税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以上 | 2,000万日元以下部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 5年以上 | 超过2,000万日元部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 其他长期土地转让（不符合特例） | 全额 | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有权超过5年的土地等：转让所得的 2,000万日元以下部分，税率为 10%。转让所得的 超过2,000万日元部分，税率为 15%。
例如，符合优良住宅地特例条件并持有超过5年的土地，若转让所得为3,000万日元，则2,000万部分按14.21%征税，剩余1,000万部分按20.315%征税，合计税额约482万5,000日元。
其他长持有土地等的转让：若不符合优良住宅地特例，仍适用 15% 的长期税率。
总结
轻减税率的特例是一项长期持有不动产纳税优惠政策，能显著降低出售自住房或特定土地的税负。适用与否，关键在于持有年限、交易对象、用途目的以及与其他税收特例的关系。对于计划出售不动产的纳税人，建议在交易前提前确认条件，并与税务师或专业顾问沟通，确保在合法合规的前提下，最大限度利用税收优惠，减少税负。