共计 2255 个字符，预计需要花费 6 分钟才能阅读完成。

问题25

关于不动产鉴定评估的下列记述，根据《不动产鉴定评估基准》，正确的是哪一项。

１、不动产鉴定评估所求出的价格，基本上是正常价格，但对于不具有市场性的不动产，根据鉴定评估的委托目的及条件，有时会求取限定价格、特定价格或特殊价格。

２、同一供需圈一般是指存在与对象不动产形成替代关系，并且在价格形成方面相互产生影响的其他不动产的区域；但是，根据与不动产的种类、性质及规模相适应的需求者偏好，其地域范围有时会缩小，也有时会形成较广的区域。

３、关于适用各种鉴定评估方法时所需要的交易实例等，应当从交易等情况被认定为正常的实例中进行选择，不得使用存在急于出售、竞相购买等特殊情况的交易实例。

４、收益还原法是通过求取对象不动产未来预计产生的净收益的现值总和，从而求出对象不动产试算价格的方法，但是，当市场上的土地交易价格大幅上涨时，由于其价格与收益价格之间的差距会扩大，因此应当避免适用该方法。

解说

１、“不动产鉴定评估所求出的价格，基本上是正常价格，但对于不具有市场性的不动产，根据鉴定评估的委托目的及条件，有时会求取限定价格、特定价格或特殊价格。”

错误

不动产鉴定评估所求出的价格共有4种，即正常价格、限定价格、特定价格和特殊价格。其中，正常价格、限定价格和特定价格是针对具有市场性的不动产的价格，只有特殊价格才是针对不具有市场性的不动产的价格。因此，对于不具有市场性的不动产，不会求取限定价格和特定价格（《不动产鉴定评估基准》第5章第3节）。

２、“同一供需圈一般是指存在与对象不动产形成替代关系，并且在价格形成方面相互产生影响的其他不动产的区域；但是，根据与不动产的种类、性质及规模相适应的需求者偏好，其地域范围有时会缩小，也有时会形成较广的区域。”

正确

同一供需圈一般是指存在与对象不动产形成替代关系，并且在价格形成方面相互产生影响的其他不动产的区域。此外，根据与不动产的种类、性质及规模相适应的需求者偏好，其地域范围有时会缩小，也有时会形成较广的区域（《不动产鉴定评估基准》第6章第1节）。

因此，正确的记述是【○】。

３、“关于适用各种鉴定评估方法时所需要的交易实例等，应当从交易等情况被认定为正常的实例中进行选择，不得使用存在急于出售、竞相购买等特殊情况的交易实例。”

错误

关于采用交易实例比较法时所使用的交易实例等，即使存在急于出售、竞相购买等特殊情况，只要能够通过情况修正将其调整为正常情况，就可以将其作为交易实例等进行选择（《不动产鉴定评估基准》第7章第1节）。

因此，错误的记述是【✕】。

４、“收益还原法是通过求取对象不动产未来预计产生的净收益的现值总和，从而求出对象不动产试算价格的方法，但是，当市场上的土地交易价格大幅上涨时，由于其价格与收益价格之间的差距会扩大，因此应当避免适用该方法。”

错误

收益还原法是通过求取对象不动产未来预计产生的净收益的现值总和，从而求出对象不动产试算价格的方法，包括直接还原法和DCF法两种。

当市场上的不动产交易价格大幅上涨时，由于交易价格与收益价格之间的差距会扩大，因此，为了评估适当的价格，适用收益还原法反而是有效的（《不动产鉴定评估基准》第7章第1节）。

因此，错误的记述是【✕】。

因此，正确的记述是【2】。

原文

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

１、不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。

２、同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。

３、鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。

４、収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

词语与语法（日中对照）