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问题35

关于宅地建物交易业者之间的交易中，根据《宅地建物交易业法》第35条规定进行的重要事项说明，以及交付记载重要事项的书面文件（以下简称“重要事项说明书”），下列记述中，正确的是哪一项？另外，书面文件的交付包括在取得宅地建物交易业者的相对方等同意后，以电磁方式提供。

１、在建筑物买卖中，卖方必须对作为交易标的的建筑物（不包括在昭和56年6月1日以后开始进行新建工程的建筑物）进行抗震诊断，并且必须将该诊断结果记载于重要事项说明书中。

２、在建筑物买卖中，如果作为交易标的的建筑物尚未完工，则必须在交付重要事项说明书后，由宅地建物交易士进行说明。

３、在建筑物买卖中，对于该建筑物在种类或品质方面不符合合同内容的情况下，为履行应承担的不符合合同内容的担保责任，是否采取订立保证保险合同等措施，以及在采取措施时该措施的概要，必须记载于重要事项说明书中。

４、在宅地交换中，如果在交换合同订立之前，作为交换差额的一部分发生30万日元的预收款收付，则准备收取该预收款的人必须在重要事项说明书中记载是否采取保全措施，以及在采取该措施时该措施的概要。

解说

１、“在建筑物买卖中，卖方必须对作为交易标的的建筑物（不包括在昭和56年6月1日以后开始进行新建工程的建筑物）进行抗震诊断，并且必须将该诊断结果记载于重要事项说明书中。”

错误。

如果买卖标的建筑物是在昭和56年5月31日以前开始新建工程的建筑物（即所谓的旧抗震标准建筑物），并且已经接受抗震诊断，则该诊断内容属于重要事项说明的对象（《宅建业法施行规则》第16条之4之3第5号）。

但是，该规定并不要求必须实施抗震诊断（《解释运用——关于建筑物抗震诊断结果》）。

《宅地建物交易业法施行规则》第16条之4之3第5号

当该建筑物（不包括在昭和56年6月1日以后开始新建工程的建筑物）已经接受依据《建筑物抗震改修促进法》第4条第1项规定的基本方针中第2项第3号所规定的技术指导事项，由下列人员实施的抗震诊断时，应当说明其内容。

《解释运用——关于建筑物抗震诊断结果》

需要注意的是，该说明义务本身并不是要求宅地建物交易业者必须实施抗震诊断。

因此，本选项错误之处在于把“已经接受抗震诊断时需要说明其结果”错误地表述成了“必须接受抗震诊断”。

因此，错误的记述是【✕】。

２、“在建筑物买卖中，如果作为交易标的的建筑物尚未完工，则必须在交付重要事项说明书后，由宅地建物交易士进行说明。”

错误。

本题开头已经明确说明，这是宅地建物交易业者之间的交易。

当交易相对方也是宅地建物交易业者时，虽然仍然需要由宅地建物交易士在重要事项说明书上记名并交付该书面文件，但是，可以省略由宅地建物交易士进行重要事项说明（《宅建业法》第35条第6项）。

因此，即使交易标的建筑物尚未完工，也不能说必须由宅地建物交易士进行说明。

因此，错误的记述是【✕】。

３、“在建筑物买卖中，对于该建筑物在种类或品质方面不符合合同内容的情况下，为履行应承担的不符合合同内容的担保责任，是否采取订立保证保险合同等措施，以及在采取措施时该措施的概要，必须记载于重要事项说明书中。”

正确。

关于建筑物在种类或品质方面不符合合同内容时，为履行应承担的不符合合同内容的担保责任，是否采取保证保险合同等措施，以及在采取该措施时其概要，属于重要事项说明的对象（《宅建业法》第35条第1项第13号）。

《宅地建物交易业法》第35条第1项第13号

关于该宅地或者建筑物在种类或品质方面不符合合同内容的情况下，为履行应承担的不符合合同内容的担保责任，是否采取订立保证保险合同以及其他由国土交通省令、内阁府令规定的措施，以及在采取该措施时该措施的概要。

因此，本选项的记述符合《宅建业法》第35条的规定。

因此，正确的记述是【○】。

４、“在宅地交换中，如果在交换合同订立之前，作为交换差额的一部分发生30万日元的预收款收付，则准备收取该预收款的人必须在重要事项说明书中记载是否采取保全措施，以及在采取该措施时该措施的概要。”

错误。

宅地建物交易业者在从交易相对方等处暂时收取支付款或预收款时，对于该款项是否采取保全措施，以及在采取该措施时该措施的概要，原则上属于重要事项说明的对象（《宅建业法》第35条第1项第11号）。

但是，收取金额不足50万日元的款项被排除在外。因此，本题中预收款仅为30万日元，不属于必须进行重要事项说明的对象（《宅建业法施行规则》第16条之3第1号）。

※这里所说的是宅地建物交易业者作为卖方时，除属于《宅建业法》第41条第1项或第41条之2第1项规定的保全对象的定金等以外的金钱。

《宅地建物交易业法》第35条第1项第11号

在准备收取支付款或者预收款（指从宅地建物交易业者的相对方等处，就作为交易标的的宅地或者建筑物而收取的价款、交换差额、租金等金钱，但不包括根据第41条第1项或者第41条之2第1项规定已经采取保全措施的定金等，并且属于国土交通省令、内阁府令规定的金钱）时，应当说明是否采取该号规定的保证措施以及其他由国土交通省令、内阁府令规定的保全措施，以及在采取该措施时该措施的概要。

《宅地建物交易业法施行规则》第16条之3第1号

《法》第35条第1项第11号规定的由国土交通省令、内阁府令规定的支付款或预收款，是指不论以价款、交换差额、租金、权利金、押金等何种名义收付，宅地建物交易业者从其相对方等处，就交易标的宅地或者建筑物而收取的金钱。

但是，下列各项除外：

一、收取金额不足50万日元的款项。

因此，本题30万日元的预收款属于50万日元以下，不需要在重要事项说明书中记载有关保全措施的事项。

因此，错误的记述是【✕】。

正确答案３　因此，正确的记述是【３】。

原文

問35

宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面（以下この問において「重要事項説明書」という。）の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。

１、建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物（昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。

２、建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。

３、建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

４、宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

词语与语法（日中对照）