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从“住宅不足的国家”走向“住宅过剩的国家”
过去的日本，住宅不足曾经是一个严重的社会问题。战后复兴和经济高速增长使人口集中到城市地区，许多人都需要新的住宅。因此，在很长一段时间里，日本一直将“建设更多住宅”作为重要政策。在人口增加、家庭户数也不断增加的社会中，供应新的住宅是改善人们生活、提高生活水平所必需的。然而，如今的日本正迎来一个巨大的转折点。人口不断减少，高龄化不断加剧，而住宅已经大量存在。其结果是，全国各地“没有人居住的房屋”正在不断增加。
根据日本总务省实施的2023年《住宅・土地统计调查》，日本全国的空置房屋达到900万套，创历史最高纪录。从2018年的849万套增加了51万套，占住宅总数比例的空置房屋率也达到13.8%，同样创下历史最高水平。从1993年到2023年的30年间，空置房屋数量增加了约一倍，这表明日本的住宅问题已经进入了一个新的阶段。尤其值得关注的是，除出租用、出售用住宅以及别墅等之外的“无使用目的空置房屋”正在增加。2023年，这类空置房屋达到385万套，比2018年增加了37万套。也就是说，增加的并不仅仅是正在招租的公寓，或者计划出售的住宅，而是那些没有明确由谁居住、今后将如何利用的住宅本身正在增加。
“空置房屋900万套”这一数字象征着日本已经不再是住宅不足，而是开始进入住宅过剩的时代。然而，这里需要特别注意的是，即使住宅过剩，也并不意味着任何人都能够轻易获得住房。在工作岗位和人口集中的城市地区，住宅需求依然很高，而在人口不断减少的地方地区，住宅却出现过剩。因此，日本正在产生一个新的问题，那就是“住宅不足的地区”和“住宅过剩的地区”同时存在。空置房屋900万套时代，并不仅仅意味着房屋数量过多的时代。它更意味着，日本社会必须重新思考人口居住在哪里、在哪里生活，以及不同地区需要什么样的住宅。
为什么日本会出现住宅过剩？
日本空置房屋增加背后最重要的原因之一，是人口减少以及少子高龄化。日本的出生人数不断减少，年轻一代人口也越来越少。另一方面，高龄人口所占比例不断提高，因此，对住宅有需求的家庭结构本身正在发生变化。尤其是在地方地区，很多年轻人以升学和就业为契机迁移到城市地区，最终形成只有父母一代留在家乡的情况。当父母年老后入住养老设施，或者去世以后，原本居住的住宅就会失去使用者。然而，子女一代已经在城市地区拥有住房和工作，因此很多人不会再返回老家。最终，从父母那里继承的住宅就会成为空置房屋。根据日本国土交通省于2025年公布的《令和6年空置房屋所有者实际情况调查》，从空置房屋的取得经过来看，“继承”占57.9%。此外，在通过继承取得的空置房屋中，从产生原因来看，“所有者死亡”占58.3%，是最主要的原因。也就是说，日本的空置房屋问题并不仅仅是住宅老化的问题，而是与高龄化、继承，以及家庭成员开始分别生活在不同地区这一现象密切相关。
此外，日本长期以来形成了以新建住宅为中心的住宅市场，这也是一个重要原因。在人口不断增加的时代，建设新的住宅能够带动经济增长并改善人们的生活。然而，即使现在人口正在减少，新住宅仍然持续被建设。当然，老旧住宅可能存在抗震性能和隔热性能等方面的问题，因此在某些情况下确实需要新的住宅。但是，如果在现有住宅没有得到充分利用的情况下，新住宅仍然不断增加，那么住宅总量就会进一步扩大。而随着人口不断减少，没有人居住的住宅自然也会越来越多。此外，住宅所在的“地点”具有非常重要的意义。在东京、大阪等城市地区，由于工作岗位、大学、交通设施以及商业设施高度集中，因此很多人希望在那里生活。因此，这些地区的住宅需求较高，住宅价格也容易上涨。另一方面，在人口不断减少的地方地区，即使拥有住宅，也可能找不到愿意居住的人。即使房屋本身仍然处于可以使用的状态，如果当地缺乏工作岗位、年轻人较少、交通又不方便，那么希望在那里新居住的人也很难增加。也就是说，日本的住宅问题并不是一个简单的“全国住宅不足还是住宅过剩”的问题。如今，人口聚集地区和人口减少地区之间的差距越来越大，住宅价值也开始根据地区的不同而发生巨大变化。
未来日本的住宅将出现两极分化
如今空置房屋已经达到900万套，日本未来的住宅市场有可能进一步出现两极分化。
第一，在人口集中的城市地区，位于便利地点的住宅价值可能会进一步提高。在靠近车站、前往工作地点和学校方便，同时购物和医疗等生活环境完善的地区，即使日本整体人口正在减少，住宅需求仍有可能得到维持。
第二，在人口持续减少的地区，即使拥有住宅，也可能越来越难找到买家或租户。即使房屋本身仍然处于可以正常使用的状态，如果当地缺乏工作岗位、年轻人数量较少、交通又不方便，那么希望前往那里生活的人也很难增加。
因此，今后可能会进一步出现“位于良好地段的住宅能够维持价值，而人口减少地区的住宅价值不断下降”的住宅价格两极分化现象。
此外，随着空置房屋不断增加，也会对整个地区产生负面影响。长期无人管理的住宅会逐渐老化，屋顶和墙壁可能损坏，倒塌的危险也会增加。如果杂草任其生长、垃圾长期无人处理，也会影响周边地区的景观和卫生环境。日本国土交通省也指出，空置房屋增加可能会在防灾、防犯、卫生以及景观等方面对周边地区产生不良影响，并将空置房屋对策作为重要课题。空置房屋并不是一栋住宅本身的个人问题，而是关系到整个地区安全以及居住环境的社会问题。此外，今后还可能不断因为继承而产生新的空置房屋。根据《令和6年空置房屋所有者实际情况调查》，在继承形成的空置房屋中，有77.0%的住宅在继承之前没有采取特别措施。如果在继承之前，家庭成员没有讨论住宅未来的使用方法或处理方式，那么所有者去世以后，就可能无法决定房屋应该如何处理，最终住宅很可能被长期闲置。空置房屋问题不能等到住宅已经严重老化之后才开始考虑。住宅由谁继承、未来有没有人居住、是否出售，或者是否作为出租住宅利用等问题，都需要在所有者身体健康、仍然能够作出决定的时候提前考虑。
另一方面，也没有必要把空置房屋增加全部看作坏事。在无人使用的住宅中，也有一些仍然具备充分居住条件的房屋。如果进行适当改修，就有可能将其作为年轻人、育儿家庭以及希望移居者的住宅使用。此外，也可以赋予这些住宅新的用途，例如作为面向老年人的住房、地区交流设施以及住宿设施等。今后真正重要的，并不仅仅是建设新的住宅，而是思考如何有效利用已经存在的住宅。
从“建设社会”向“活用社会”转变
空置房屋900万套这一现实，要求日本的住宅政策进行一次重大的转变。过去的日本，在人口增长和经济发展的背景下，建设新的住宅非常重要。然而，在人口减少的社会中，如果仍然只考虑增加住宅数量，就无法解决当前的问题。今后需要实现的是，从“建设社会”向“活用社会”的转变。为此，首先需要对现有住宅进行适当管理，并尽可能利用那些仍然可以使用的住宅。不能任由空置房屋长期闲置，而应该通过出售、出租或者改造成面向移居者的住宅等方式重新利用，从而创造新的价值。同时，也并不是所有空置房屋都必须保留下来。对于已经严重老化、修缮成本过高或者危险性已经超过修缮价值的住宅，就需要进行适当拆除。拆除后的土地也可以考虑用于停车场、公园以及防灾空间等用途。真正重要的并不是“保留所有房屋”，而是根据每一栋住宅以及每一个地区的实际情况，选择最合适的处理方式。此外，要解决住宅问题，还不能只关注房屋本身，也需要增加愿意居住在当地的人口。无论拥有多少空置房屋，如果没有人愿意在那里生活，这些住宅就无法得到有效利用。当地必须拥有年轻人能够工作的就业机会，同时具备适合养育孩子的环境，并完善交通、医疗等生活条件，这些都是有效利用住宅的前提。
也就是说，要真正解决空置房屋问题，就必须将人口政策、就业政策、地区政策以及住宅政策结合起来进行考虑。今后的日本可能很难让所有地区都以相同的方式发展。然而，正因为进入了人口减少的社会，各个地区才更有必要思考自己的未来，并根据自身情况选择真正需要的住宅以及生活环境。空置房屋900万套时代，并不意味着日本的住宅即将走向终结。相反，这也可以被看作是重新审视过去住宅存在方式，并思考住宅新用途的时代开始了。一个富裕的社会，并不意味着必须不断建设新的房屋。珍惜已经存在的住宅，将住宅连接到真正需要它的人，并根据地区实际情况加以利用，这才是今后的日本所需要的发展方向。未来，日本的住宅将不再只是追求“建设多少套”，而是逐渐转向思考“由谁来使用已经存在的住宅，以及应该如何使用”。空置房屋900万套这一问题，是日本人口减少所产生的重大课题。然而与此同时，它也可能成为改变日本住宅以及地区社会发展方式的一次机会。日本能够如何应对这一变化，将决定今后日本的居住方式以及地方地区的未来。