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——“对中国依赖”正在改变日本房地产市场
日本的入境旅游市场，正在吹来一股与过去略有不同的风。那就是中国游客的大幅减少。在中日关系恶化的背景下，来自中国的赴日需求正在下降，尤其是对于过去高度依赖中国团体游客的酒店和民宿而言，已经有经营者指出，出现了预订取消以及住宿单价下降等现象。在大阪、京都等中国游客占比较高的地区，也有不少经营者正在切身感受到这种影响。实际上，大阪2026年上半年的入境游客数量同比下降7.7%，在展望中国市场恢复的同时，也出现了加强欧美等其他市场的动向。然而，这里有一点需要冷静思考。
中国游客正在减少，并不等于日本整个入境旅游市场正在衰退。
2026年7月，赴日外国游客达到344万2,100人，创下7月份历史最高纪录。来自中国的赴日游客同比下降56.1%，降至42万8,200人，但韩国游客达到89万4,700人，台湾游客达到76万3,800人。此外，还有17个市场创下7月份历史最高纪录。也就是说，日本目前正在发生的，并不是“入境旅游的消失”，而更应该被看作是入境旅游市场的结构转型。
在思考未来的民宿和房地产市场时，与其只关注“中国游客是否会回来”这一点，不如进一步观察：中国游客减少之后，谁会来到日本？他们会以什么方式旅行？会住在哪里？而这些需求又将由什么样的房地产来承接？
中国团体游客减少对民宿市场的影响
过去，在大阪、京都等住宿市场，中国在内的东亚地区团体旅游一直创造着巨大的住宿需求。团体旅游具有一个明显特点。由于一次性会有大量游客移动，因此酒店和民宿可以集中填满大量客房。同时，也会给旅游巴士、餐饮店、购物设施等带来巨大的经济效应。对于民宿而言，可以容纳多人入住的整栋出租型房屋，以及距离车站较近、前往旅游景点交通便利的大型房源，也能够承接这类需求。然而，当中国团体游客大幅减少时，这种商业模式将直接受到影响。尤其需要注意的是，问题并不仅仅是预订数量减少。对于那些以中国团体游客为前提、以较高价格购入房地产，或者为了接待大量游客而进行了大规模改造的民宿而言，今后可能无法确保原本预期的入住率。在竞争设施不断增加的地区，为了获得预订，也可能不得不降低住宿价格。
实际上，自2026年开始，大阪住宿市场已经出现酒店和民宿住宿单价下降的现场反馈。不过，此时如果直接判断“因为中国游客减少，所以民宿已经结束了”，还为时过早。原因在于，在同一个日本住宿市场中，其他外国游客正在增加。
韩国、台湾和欧美市场正在弥补中国游客的减少
2026年7月，日本访日外国人数同比增长0.1%，达到344万2,100人。这一数字如果单独来看，可能会让人感觉“基本上没有变化”。然而，如果进一步观察其中的构成，就会发现正在发生非常大的变化。中国游客减少了56.1%。另一方面，韩国游客增加31.9%，台湾游客增加26.4%，香港游客增加54.8%。此外，美国、法国等欧美市场也在增长，并有17个市场创下7月份历史最高纪录。台湾游客更是在单月首次突破70万人。这些数字所显示的是，日本的旅游需求正在从过去依赖特定国家的结构，逐渐转向更加多国籍的市场。
当然，中国市场的规模依然非常庞大。因此，中国游客减少对于日本旅游产业而言是一个巨大的负面因素，这一点毫无疑问。但与此同时，也必须确认一点：日本旅行本身的吸引力并没有因此消失。恰恰相反，目前日本正在逐渐形成由韩国、台湾、香港、东南亚、美国、欧洲等地区的游客共同支撑的市场结构。那么，民宿经营者和房地产投资者应该如何看待这一变化？
从“中国游客民宿”转向“多国籍民宿”
未来民宿市场的重要方向，将是打造不限定国籍的住宿设施。过去，“吸引中国游客”作为一个明确的目标客群，从商业角度来看具有合理性。然而，如果对某一个国家的依赖程度过高，那么外交问题、航班数量、汇率、经济状况、旅行限制等自己无法控制的因素，都可能导致营业收入出现巨大波动。对于民宿经营而言，这是一项很大的风险。
因此，今后需要建立一种新的思维：打造“即使中国游客不来，也能够成立的民宿”。韩国游客也愿意选择。台湾游客也愿意选择。香港和东南亚游客也愿意选择。来自美国和欧洲的家庭也愿意入住。如果能够将住宿客人的国籍进行分散，就可以降低某一个特定市场突然大幅减少所带来的影响。这不仅仅是一种入境旅游战略，更是民宿经营本身的风险分散。
从团体旅游转向个人旅游后，所需要的房地产也会发生变化
此外，还有一个值得关注的问题，就是旅行方式的变化。在团体旅游中，能够一次性接待大量游客非常重要。然而，在个人旅行和家庭旅行中，游客会自己比较住宿设施，并综合判断地理位置、价格、设备、评价、设计等因素。而这里，民宿的优势就开始显现出来。
例如：比酒店客房拥有更大的客厅。可以使用厨房。配有洗衣机。拥有多个卧室。一家人可以共同使用一整套住宅。距离车站较近。同时，还可以获得一种像当地居民一样生活在日本普通住宅中的体验。这些条件与家庭旅行以及少人数团体旅行非常契合。也就是说，与其说团体游客减少会导致整个民宿市场走弱，不如说，市场对民宿房源类型的需求正在发生变化。而这种变化也会影响房地产市场。
二手住宅和空置房屋将成为新的住宿资产
过去，日本房地产市场一直比较关注距离车站较近的公寓、新建住宅等。然而，如果从民宿的角度来看，一些不同类型的房产也可能拥有新的价值。
例如：位于车站步行范围内的二手独栋住宅。拥有多个卧室、宽敞客厅，并可以使用厨房和浴室的住宅。前往旅游景点交通便利，周边有餐饮店和超市的房产。这些住宅不仅在普通住宅市场中具有价值，也可能作为面向外国游客的住宿设施而拥有新的价值。此外，在地方地区，这也有可能成为活用空置房屋的一种方式。通过改造空置房屋并将其变成住宿设施，不仅可以重新利用建筑物，还可以带动清洁、管理、餐饮、交通、旅游服务等周边产业，并创造新的工作机会。不过，这里必须注意的是，不能抱有“只要是民宿，什么都可以做”的想法。民宿不仅受到《住宅宿泊事业法》的规范，还涉及《旅馆业法》、地方自治体条例、用途地域等各种规则，而且不同地区适用的规定也有所不同。有些地区还存在营业天数和营业区域方面的限制。因此，今后的房地产投资不能只看房产价格，更重要的是确认：“这套房产在法律允许的范围内，究竟可以开展多大规模的住宿业务？”
民宿市场将进入“筛选”时代，而不是“衰退”时代
综合以上情况来看，未来的民宿市场很可能出现两极分化。高度依赖中国团体游客、仅仅依靠价格竞争来吸引客人的住宿设施，今后可能会面临更加严峻的经营环境。另一方面，那些不论游客来自哪个国家都能够被选择的住宿设施，今后仍然拥有获取需求的空间。
例如：距离车站较近。适合家庭入住。适合长期住宿。能够体验具有日本特色的住宅生活。不仅能够游览旅游景点，还可以体验当地人的日常生活。拥有这些明确价值的房产，将更加具有竞争力。也就是说，今后将不再是“因为外国游客会来，所以就能赚钱”的时代。而是进入一个**“哪些外国游客为什么会选择这套房产”也必须被考虑的时代**。这不仅适用于民宿，也同样适用于房地产投资本身。
“房地产→民宿→入境旅游”的未来
而这里还有一个更加重要的问题。如果把民宿仅仅看作住宿生意，那么当游客回国之后，这门生意基本就结束了。然而，如果从房地产市场的角度来看，在这之后还存在另一种可能性。有些外国游客在日本旅行之后喜欢上日本，并会再次来到日本。其中，有些人未来可能希望长期停留日本，希望在日本工作，甚至希望在日本拥有一套属于自己的房产。于是，就可能形成这样一个过程：从旅游到回头客。从回头客到长期停留。进一步在日本工作。最终在日本生活。最终，这些变化可能进一步转化为租赁住宅、二手住宅、公寓购买等新的房地产需求。
也就是说，我们需要关注的不仅仅是：房地产 → 民宿 → 入境旅游
而应该看到一个更加完整的循环：房地产 → 民宿 → 入境旅游 → 回头客 → 长期停留 → 定居 → 房地产需求
“对中国的依赖”对日本房地产市场而言并不只是坏事
中国游客减少，在短期内确实会给住宿业和民宿业带来很大的冲击。尤其是那些以中国团体游客为前提购入房产，并以较高入住率作为经营预期的经营者，今后可能必须重新审视自己的收益计划。然而，从长期角度来看，这种变化也可能使日本的入境旅游市场变得更加稳定。不再依赖某一个国家，而是接待来自韩国、台湾、香港、东南亚、北美、欧洲等多个国家和地区的游客。不仅吸引团体游客，也吸引个人游客、家庭游客、回头客以及长期停留者。同时，不仅把旅游需求集中在东京、大阪、京都，也将旅游需求进一步扩大到地方城市和地方旅游目的地。如果朝着这样的方向发展，日本旅游市场将更加分散化。而这种变化也会进一步传导到房地产市场。
今后房地产投资者应该关注什么
今后的房地产投资，重要的并不仅仅是“有多少外国游客来到日本”。还需要观察：他们来自哪些国家？是团体游客还是个人游客？会住几晚？是家庭旅行还是朋友结伴旅行？他们会去哪些地区？他们会选择什么样的住宅？以及，他们旅行结束之后还会不会再次来到日本？将这些信息综合起来，就能够从单纯的旅游统计进一步发展出更加深入的房地产分析。尤其是今后值得关注的，并不是**“游客数量增加”，而是“外国游客在日本停留的时间变长”**。与只停留一晚、两晚的游客相比，停留一周、两周，甚至一个月的游客，与住宅型住宿设施的匹配度更高。而长期停留者会在当地消费、了解当地，在其中也会有人开始考虑是否要在日本生活。这正是民宿与房地产之间的连接点。
中国游客减少并不是“终结”，而是市场重组的开始
2026年7月，日本访日外国人数超过344万人，并创下7月份历史最高纪录，这一事实非常重要。尽管中国市场大幅下滑，但整个日本的访日需求仍然维持在历史最高水平。这说明，日本旅行本身的吸引力并没有消失。恰恰相反，今后需要摆脱“只要中国游客回来，一切就会恢复到过去状态”的思维方式。市场不会简单地恢复原状，而是会发生变化。从以中国团体游客为中心，转向多国籍的个人游客。从大量输送型旅游，转向回头客、家庭旅行和长期停留。从以住宿设施为中心，转向住宅型住宿设施和当地生活体验。从旅游型房地产，进一步转向未来的居住型房地产。把握住这种变化，对于今后的民宿经营和房地产投资而言将非常重要。中国游客减少，对于日本入境旅游市场而言，确实是一场巨大的冲击。但是，这并不意味着日本对外国人的需求本身已经消失。
恰恰相反，如今日本旅游市场正在开始发生一个重要变化：“谁来到日本”正在发生变化。
而这种变化，几年之后也将逐渐反映在房地产市场中。今后的房地产投资，重要的不仅仅是预测“中国游客会不会回来”。
更重要的是回答：“中国游客减少之后，谁会来到日本？而这些人来到日本之后，又在寻找什么？”
能够回答这一问题的房地产，将在未来的市场中变得更加强大。从这个意义上说，“摆脱对中国的依赖”并不仅仅是一项入境旅游对策。它也可能成为重新构建日本民宿市场，并进一步重新审视二手住宅、空置房屋、租赁住宅以及地方房地产价值的一个契机。如果要观察未来的日本房地产市场，现在已经进入了这样一个时代：与其只看“外国游客有多少”，不如进一步观察“外国人的行为将如何转化为房地产需求”。