房地产 → 民宿 → 入境游：“未来5年”的方向性结构转换

从房地产 → 民宿 → 入境游来看，在近期中日关系略显僵硬的背景下，团队游客减少、民宿业持续承压。当然，外国游客并不只有中国游客，因此，我们不能仅仅从“中国游客减少”这一点来判断日本入境游和房地产市场的未来。
“中国游客减少＝日本民宿市场长期低迷”并不成立。相反，目前正在发生的，更应当看作是日本入境游市场从“中国依赖型”向“多国籍、散客、长住型”的市场结构转变。
实际上，2026年7月访日外国游客数为344万2,100人，创下历年7月的最高纪录。另一方面，来自中国的访日游客为42万8,200人，同比大幅减少56.1%；而韩国为89万4,700人，台湾为76万3,800人，其中台湾单月游客数首次突破70万人次。
也就是说，目前的状况是：中国市场虽然遭遇强劲逆风，但日本整体的入境游需求并未崩溃。

房地产 → 民宿 → 入境游

中国游客减少后，日本的住宿与民宿市场将发生怎样的变化？

此前支撑日本民宿市场的重要需求之一，是包含中国在内的东亚地区团队旅游需求。特别是在大阪、京都、东京等地，中国游客乘坐大巴出行、以团队形式入住酒店或民宿，并游览景区和商业设施的模式已经相当成熟。然而，在日中关系趋于紧张等背景下，中国赴日旅游需求发生了巨大变化。2026年6月，访日中国游客数为34万700人，较往年大幅减少。直接受到这一影响的，自然是住宿业。在住宿业中，特别是将“中国团队游客”作为主要客户的民宿或简易旅馆，更容易受到波及。不过，这里有一个非常重要的观点：“中国团队游客的减少”并不等同于“外国游客本身的减少”。从目前公布的各项数据来看，事实并非如此。

其他国家开始填补中国游客减少的空缺

观察2026年7月的访日游客数据，可以发现一个非常有趣的市场变化。中国游客虽然大幅减少，但来自韩国、台湾、美国、东南亚、欧洲等多个市场的访日游客却在增加。据JNTO（日本国家旅游局）透露，2026年7月，包括韩国、台湾、泰国、马来西亚、美国、法国等在内的17个市场，均刷新了历年7月的最高纪录。此外，Jalan研究中心也分析指出，其他国家市场正在弥补中国市场缩减所留下的需求，“市场多元化”的趋势已经十分明显。这对民宿和酒店经营者来说，是一个至关重要的变化。

过去的模式是：中国团队游客 → 大型巴士 → 人数众多 → 集中住宿需求。未来则很有可能逐渐转变为：韩国、台湾、美国、东南亚、欧洲等 → 散客、小团队 → 多元化住宿需求。也就是说，需求本身并没有消失，而是需求的“性质”和“结构”发生了改变。

对民宿业而言，真正的问题不仅仅是“中国游客减少”

在审视民宿市场时，我认为非常有必要重视这一点。如果仅仅把“中国游客减少”视为问题所在，就容易得出“只要中国游客回来，民宿就会复兴”的结论。然而，未来的民宿市场并没有那么简单。因为，日本的旅游市场本身正在发生变化。

过去的入境游中，团队旅游的比例相对较高，旅行社将机票、酒店、旅游大巴、餐饮等打包销售的模式较为常见。而现在，散客、少人数旅行以及回头客正在增加。这种变化对住宿设施来说是一把双刃剑。团队游客虽然能够一次性填满大量房间，但往往伴随着较强的价格压力；而散客虽然无法一次性填满大量房间，但他们会根据地理位置、设计、设施以及网络评价来选择住宿地点。也就是说，未来的民宿经营，与其抱着“低价接待大量外国人”的想法，不如更加重视“打造能够被特定游客主动选择的住宿设施”。

“未来5年”的发展方向

展望未来5年左右，我认为，将日本的入境游市场视为“结构转型”，而不是简单的“市场萎缩”，更为贴切。中国市场可能会受到日中关系、中国国内经济状况以及航空航线等因素影响而出现较大波动。因此，以中国团队游客为前提的商业模式，今后依然存在一定风险。然而，日本自身的旅游魅力并未消失。2026年7月访日游客数突破344万人，创下历年7月最高纪录，就充分说明了这一点。

相反，未来市场可能会出现以下变化：从“中国依赖型入境游”转向“多国籍入境游”；从“以团队游为中心”转向“以散客、家庭游、回头客为中心”；从“以酒店为中心”转向“酒店＋民宿＋长住型住宿”。

对房地产投资者而言，重要的不是“外国人的数量”

最后，从房地产的角度来看，最关键的绝不是“今年来了多少外国人”。
真正需要关注的是：他们来自哪个国家？停留几个晚上？是团队游还是散客？消费主要发生在哪里？前往了哪些地区？这些人在未来是否有长期在日本生活的可能？

中国游客的减少，对日本入境游市场而言确实是一个重要的负面因素。然而，从目前的数据来看，日本整体的外国游客需求并未崩盘。相反，韩国、台湾、欧美、东南亚等市场正在一定程度上填补中国市场下滑留下的空缺，“市场多元化”的进程正在推进。因此，与其说当前的民宿市场面临“危机”，倒不如说它已经进入了一个**“优胜劣汰、重新洗牌”的时代**。

今后，我们不能仅仅在“外国人会来的地方”盲目购买房产，而是要进入一个深入分析“哪个国家的游客、出于什么目的、停留多久、需要什么样的住宅”，再据此选择物业的时代。最终，房地产可能会从单纯的“接待游客的房产”，逐渐转变为“让外国人喜欢上日本、愿意长期停留，并最终选择在日本生活的房产”。如果把视野拓宽到这一步，民宿便不再仅仅是一项单纯的住宿业务，而有望成为连接日本房地产市场与外国人定居市场的入口。如果思考未来的日本房地产，我建议按照以下这一条线索持续追踪：“房地产 → 民宿 → 入境游 → 回头客 → 长期滞留 → 定居 → 房地产需求”中国市场的变化，应当被视为这一宏大发展浪潮中的一个重要变量。市场本身并未消亡，而是**“谁会来日本”“住在哪里”“把钱花在哪里”发生了变化**。而在这种变化之中，正孕育着未来民宿与日本房地产市场的新机遇。