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问题41

根据《宅地建筑物交易业法》关于第35条规定的重要事项说明（以下简称“重要事项说明”）的规定，下列说法中，正确的是哪一项？

１　宅地建筑物交易业者在代理建筑物租赁，且该建筑物的管理已委托给管理公司时，无论该建筑物是否属于区分所有建筑物，都必须向承租人说明该管理公司的名称及其主要营业所所在地。

２　作为卖方的宅地建筑物交易业者，在委托其他宅地建筑物交易业者代理签订宅地买卖合同时，不承担重要事项说明义务。

３　在代理建筑物租赁时，如果该建筑物受到《建筑基准法》规定的建筑覆盖率（建蔽率）及容积率限制，应当向承租人说明其概要。

４　在重要事项说明中，应当说明买卖价款、交换差额或者租金的金额，但除此之外所收取的其他金钱金额则无需说明。

解析

在解题之前，应先掌握**重要事项说明（35条书面）**的重要规定：建筑物租赁时，如物业管理已委托管理公司，应说明管理公司的名称及所在地。即使卖方委托其他宅建业者进行代理，卖方宅建业者自身仍负有重要事项说明义务。建筑物租赁中，不需要说明《建筑基准法》的建蔽率、容积率等法令限制。重要事项说明对象并非买卖价款或租金本身，而是价款、租金以外收取的各种费用及其用途。

１　“建筑物租赁时，如管理已委托管理公司，无论是否属于区分所有建筑物，都应说明管理公司的名称及所在地。”

【正确】

对于建筑物租赁，如果物业管理已委托给管理公司，则应当向承租人说明管理公司的名称（法人为商号或名称）及主要营业所所在地。该规定适用于区分所有建筑物，也适用于非区分所有建筑物，因此与是否属于区分所有建筑物无关。因此，本项说法正确。

《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之2第8号一栋建筑物及其基地的管理已委托他人时，应说明受托管理人的姓名（法人为商号或名称）及住所（法人为主要营业所所在地）。

《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之4之3第12号宅地或建筑物（不包括区分所有权对象建筑物）的管理已委托他人时，应说明受托管理人的姓名（法人为商号或名称）及住所（法人为主要营业所所在地）。

２　“卖方宅建业者委托其他宅建业者代理时，不承担重要事项说明义务。”

【错误】

承担重要事项说明义务的，不仅包括代理（媒介）该交易的宅建业者，也包括作为卖方的宅建业者。因此，即使卖方委托其他宅建业者进行代理，卖方自身仍须依法向买方履行重要事项说明义务。

《宅地建筑物交易业法》第35条第1项　宅地建筑物交易业者应当在买卖、交换或者租赁合同成立之前，由宅地建筑物交易士向交易相对人说明法定重要事项，并交付载明其内容的书面。

３　“建筑物租赁时，如存在建筑基准法规定的建蔽率、容积率限制，应说明其概要。”

【错误】

建筑物租赁中，需要说明的法令限制仅限于法律规定的特定事项，并不包括《建筑基准法》关于建蔽率、容积率的限制。因此，本项说法错误。

４　“重要事项说明应说明买卖价款、交换差额或租金金额，但其他收取的费用无需说明。”

【错误】

买卖价款、交换差额及租金金额本身，并不是重要事项说明的内容。依法应说明的是价款、交换差额或租金以外所收取的其他费用金额及其用途。因此，本项说法错误。

《宅地建筑物交易业法》第35条第1项第7号　应说明除买卖价款、交换差额或租金以外，交易中收取的其他金钱金额及其收取目的。

因此，正确的是【①】。

原文

問41

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明（以下この問において「重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

１　建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。

２　宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。

３　建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。

４　重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。

重要语句・文法（日中对照）