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問題38
問題（中国語）
根据《宅地建筑物交易业法》第37条之2（冷静期制度）的规定，宅地建筑物交易业者A作为卖方，与非宅地建筑物交易业者B签订宅地买卖合同时，下列说法中，错误的有几个？
- 如果B依据冷静期制度解除买卖合同，而合同中约定了解除合同需支付违约金，则A可以向B请求支付违约金。
- A在B指定的咖啡店接受了购买申请，当时没有说明冷静期制度。3天后，A以书面形式告知了冷静期制度，并签订了买卖合同。合同约定：冷静期解除合同期间为“自提出购买申请之日起10日内”。该约定无效。
- B在接受A委托进行中介的宅地建筑物交易业者C的事务所内提出购买申请并签订买卖合同。即使A没有说明
解析（中国語）
1、如果B依据冷静期制度解除买卖合同，而合同中约定了解除合同需支付违约金，则A可以向B请求支付违约金。
错误。
买受人依据**冷静期制度（Cooling-off）**解除合同的，卖方（宅建业者）不得要求赔偿损失或支付违约金。
《宅建业法》第37条之2第1项 对于宅地建筑物交易业者作为卖方所签订的土地或建筑物买卖合同，如果买受人在该宅地建筑物交易业者的事务所，或者国土交通省令、内阁府令规定的其他场所（以下称“事务所等”）以外的地点提出购买申请，或者在该等地点签订买卖合同（但在事务所等提出购买申请，而仅在事务所等以外签订买卖合同的买受人除外），则除本条规定的例外情形外，买受人可以以书面形式撤回购买申请，或者解除该买卖合同（以下统称为**“撤回申请等”**）。
在这种情况下，宅地建筑物交易业者不得因买受人撤回申请或解除合同，而向其请求赔偿损失或者支付违约金。
2、A在B指定的咖啡店接受了购买申请，当时没有说明冷静期制度。3天后，A以书面形式告知了冷静期制度，并签订了买卖合同。合同约定：冷静期解除合同期间为“自提出购买申请之日起10日内”。该约定无效。
正确。
冷静期期间并不是从提出购买申请之日开始计算，而是从宅建业者以书面告知可以进行冷静期解除之日开始计算8日。
本题中：第1天：提出购买申请。第4天：收到书面说明。冷静期＝从第4天开始计算8天。合同约定只能在申请日起10日内解除，实际上比法律规定的期间更短，对买方不利，因此该特约无效。
《宅地建筑物交易业法》第37条之2第1款第1项 购买申请人或者买受人（以下本条统称为**“申请人等”），按照国土交通省令、内阁府令规定，被告知可以撤回申请等以及撤回申请等的方法**后，自被告知之日起计算已超过8日的，不得再行使撤回申请或者解除合同的权利。
《宅地建筑物交易业法》第37条之2第4款 违反前3款规定，且对申请人等不利的特别约定，一律无效。
3、B在接受A委托进行中介的宅地建筑物交易业者C的事务所内提出购买申请并签订买卖合同。即使A没有说明
错误
买方是在受卖方委托的中介公司C事务所提出购买申请并签约。
《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之5第1项第（三）目（ハ）
《宅地建筑物交易业法》第37条之2第1款所规定的由国土交通省令、内阁府令规定的场所，包括下列场所：……（三） 当宅地建筑物交易业者将土地或者建筑物的出售业务委托给其他宅地建筑物交易业者代理或者居间时，接受该代理或者居间委托的其他宅地建筑物交易业者的事务所，或者其在事务所以外设有能够持续开展业务的营业设施的场所。
問題原文
問38
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
- Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
- Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
- Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。