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问题37

宅地建筑物交易业者A作为卖方，与非宅地建筑物交易业者B签订一份关于**建筑工程完工前公寓（价款3,000万日元）**的买卖合同。根据《宅地建筑物交易业法》（以下简称“本题中的《法》”）的规定，下列说法中，正确的是哪一项？

1　如果A拟收取200万日元作为定金，只要A以书面形式告知B不采取《法》第41条规定的定金等保全措施，则无需对该定金采取保全措施。

2　A已经收取定金的情况下，即使B尚未开始履行合同，如果A没有解除合同的正当理由，也不得通过现实提供双倍定金解除合同。

3　A收取150万日元作为定金，并拟在建筑工程完工前再收取50万日元作为中间款时，只要A对定金与中间款合计200万日元采取《法》第41条规定的定金等保全措施，即可收取该中间款。

4　A收取150万日元作为定金，并拟在建筑工程完工前再收取500万日元作为中间款时，即使A已对定金与中间款合计650万日元采取《法》第41条规定的定金等保全措施，也不得收取该中间款。

解析

在解题之前，应先掌握未完工建筑物买卖中的定金等保全制度。本题中的公寓属于未完成建筑物，买卖价款为3,000万日元。

《宅建业法》第41条规定：未完成建筑物：定金等超过价款5％或1,000万日元时，应采取保全措施。本题基准额为：3,000万 × 5％＝150万日元因此，只要定金等超过150万日元，就必须在收取前采取保全措施。

1．“A收取200万日元定金，只要书面通知B不采取保全措施，即无需采取保全措施。”

【错误】

本题拟收取的定金为200万日元，已经超过未完成建筑物买卖中应采取保全措施的标准额150万日元。因此，A必须依法采取《宅建业法》第41条规定的定金等保全措施。法律并不存在只要书面通知买方即可免除保全义务的例外规定。

2．“A已收取定金，即使B尚未开始履行合同，A没有正当理由也不得提供双倍定金解除合同。”

【错误】

宅地建筑物交易业者作为卖方收取定金时，不论该定金以何种名义收取，原则上均视为解约定金。因此，只要买方尚未开始履行合同，卖方即可现实提供双倍定金解除合同。法律并未要求卖方必须具有正当理由才能解除合同（《宅建业法》第39条第2项）。

《宅建业法》第39条第2项　宅地建筑物交易业者作为卖方签订宅地或者建筑物买卖合同时收取定金的，不论该定金具有何种性质，买方可以放弃定金解除合同；宅地建筑物交易业者可以现实提供双倍定金解除合同。但对方已经开始履行合同后，不适用本规定。

3．“A收取150万日元定金后，再收取50万日元中间款，只要对合计200万日元采取保全措施，即可收取中间款。”

【正确】

最初收取的定金为150万日元，并未超过保全标准，因此收取定金时无需采取保全措施。之后拟收取50万日元中间款时，定金等合计达到200万日元，已经超过150万日元。因此，在收取中间款之前，只要对定金与中间款合计200万日元采取保全措施，即可以依法收取该中间款。

4．“A收取150万日元定金，再收取500万日元中间款，即使对650万日元采取保全措施，也不得收取中间款。”

【错误】

最初收取150万日元定金时，无须采取保全措施。之后，在收取500万日元中间款之前，只要依法对定金与中间款合计650万日元采取保全措施，即可以收取该中间款。因此，本项认为即使采取保全措施仍不得收取中间款，错误。

因此，正确答案为第③项。

原文

問37

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1　Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。

2　Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。

3　Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。

4　Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。

重要语句・文法（日中对照）