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问题32

根据《宅地建筑物交易业法》的规定，下列关于宅地建筑物交易业者A（消费税课税事业者）可以收取的报酬金额的说法中，错误的是哪一项？

１　关于宅地（成交价200万日元，不含消费税等）的买卖代理，在事先向卖方B说明并就考虑代理业务所需费用后的报酬金额达成一致的情况下，A可以向B收取最高66万日元的报酬。

２　关于事务所（每月租金110万日元，含消费税等，不属于长期空置房屋等）的租赁居间，A可以向出租人与承租人双方合计收取最高110万日元的报酬。

３　关于既有住宅买卖的居间业务，A为卖方C介绍实施建筑物状况调查（房屋检查）的人员时，A不得向C另外收取与介绍该调查人员有关的费用。

４　关于宅地（成交价200万日元，不含消费税等）的买卖居间，如果与通常的居间相比，无需花费更多现场调查等费用，即使A事先向卖方D说明并就考虑居间业务所需费用后的报酬金额达成一致，A也不得向D收取超过11万日元的报酬。

解析

在解题之前，应先掌握宅建业法关于报酬的基本规定：买卖、代理的报酬原则上按照国土交通大臣规定的标准计算。对于成交价不超过800万日元（不含消费税）的低价空置住宅等，适用特别规定，可以在符合条件时收取较高的报酬。建筑物状况调查（房屋检查）介绍属于媒介业务的一部分，不得另外收费。

１，“成交价200万日元的宅地买卖代理，经事先说明并取得同意后，可收取最高66万日元报酬。”

【正确】

对于成交价（不含消费税）800万日元以下的宅地、建筑物（低价空置住宅等）的买卖媒介、代理业务，可以根据媒介、代理所需费用计算报酬。其中：居间最高为30万日元×1.1＝33万日元；代理最高为66万日元。但必须符合以下条件：在签订媒介、代理合同前，已向委托人说明报酬金额；委托人已表示同意。本题属于成交价200万日元的代理业务，并已事先说明且取得同意，因此可收取最高66万日元报酬。

２，“事务所租赁居间，可向双方合计收取最高110万日元报酬。”

【正确】

租赁居间中，向双方委托人收取的报酬总额，上限为一个月租金加消费税。本题中：含税月租为110万日元；不含税月租为100万日元（110÷1.1）；加上消费税后仍为110万日元。因此，A可向双方合计收取最高110万日元报酬。

３，“介绍建筑物状况调查人员后，不得另外收取介绍费用。”

【正确】

介绍实施建筑物状况调查（房屋检查）的人员，属于媒介业务的一部分。因此，即使宅建业者介绍了调查人员，也不得另外向委托人收取介绍费用。

《宅建业法解释与运用——第34条之2相关第7项》　由于介绍实施建筑物状况调查的人员属于媒介业务的一部分，因此，宅地建筑物交易业者即使向委托人介绍了实施建筑物状况调查的人员，也不得在法定报酬之外另行收取与介绍有关的费用。

４，“如果现场调查费用并未高于通常水平，则不得收取超过11万日元的报酬。”

【错误】

低价空置住宅等特别规定的目的，在于综合考虑媒介业务所需费用，允许宅建业者在一定条件下，收取超过通常计算标准的报酬。是否需要较多现场调查费用，并不是适用特别规定的法定条件。即使实际调查费用没有明显增加，也应综合考虑交易方式、交易难度等因素，确定预计发生的业务成本。只要事先向委托人说明并取得同意，仍可在33万日元以内收取报酬。因此，本项认为不得超过11万日元的说法错误。

《宅建业法解释与运用——关于告示第7项③》　所谓“考虑媒介业务所需费用”，包括人工成本等各项费用。这里要求的是，在计算报酬时，应综合考虑交易方式、交易难度等因素所预计发生的媒介业务成本，而并非禁止收取超过实际费用金额的报酬。

因此，错误的是【第４项】。

原文

問32

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、当該代理に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめ売主Bに説明し、合意していた場合には、AはBから660,000円を上限として報酬を受領することができる。

２　事務所（1か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。長期の空家等には該当しない。）の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。

３　既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。

４　宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合には、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめ売主Dに説明し、合意していた場合でも、AはDから110,000円を超える報酬を受領することはできない。

重要语句・文法（日中对照）