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问题31

宅地建筑物交易业者A接受B委托，代理出售B所有的一套既有公寓（中古公寓），并与B签订了专任媒介合同（非专属专任媒介合同）。根据《宅地建筑物交易业法》的规定，下列说法中，正确的共有几项？

１　A应当自签订专任媒介合同之日起7日内，将法定事项登记至指定流通机构，但计算该期间时，应当将休业日计算在内。

２　如果A与B签订的专任媒介合同约定有效期为6个月，则该媒介合同无效。

３　如果B是宅地建筑物交易业者，A则无需向B报告该专任媒介合同业务的处理情况。

４　A向B介绍实施建筑物状况调查（房屋检查）的人员时，该调查人员必须是《建筑士法》第2条第1项规定的建筑士，并且已经完成国土交通大臣规定的培训课程。

解析

在解题之前，应先掌握专任媒介合同的重要规定：

专任媒介合同：须在**7日内（不含休业日）**向指定流通机构（REINS）登记。

专属专任媒介合同：须在**5日内（不含休业日）**登记。

专任媒介合同的最长有效期为3个月；超过3个月时，并非合同无效，而是依法缩短为3个月。

即使委托人为宅地建筑物交易业者，仍须依法报告业务处理情况。

既存建筑物（中古房）进行建筑物状况调查时，调查人员必须符合《宅建业法施行规则》规定的资格。

１，“A应于签约后7日内登记至指定流通机构，但计算期间时应计入休业日。”

【错误】

专任媒介合同应当自签订之日起7日内登记至指定流通机构；专属专任媒介合同则应于5日内登记。但是，计算上述期间时，休业日不计入期限。因此，本项关于“应计入休业日”的说法错误。

《宅建业法施行规则》第15条之10　法第34条之2第5项规定由国土交通省令确定的期间，为自签订专任媒介合同之日起7日（专属专任媒介合同为5日）。② 计算前款期间时，不计入休业日。

２，“约定专任媒介合同有效期为6个月时，该合同无效。”

【错误】

专任媒介合同的有效期不得超过3个月。即使约定超过3个月，根据法律规定，也只是超过部分当然缩短为3个月，并不会导致整个媒介合同无效。

《宅建业法》第34条之2第3项　禁止委托人重复委托其他宅地建筑物交易业者办理买卖、交换媒介或代理的媒介合同（以下简称“专任媒介合同”），其有效期间不得超过3个月。约定超过3个月的，其期间视为3个月。

３，“如果B是宅地建筑物交易业者，则A无需报告业务处理情况。”

【错误】

即使委托人本身是宅地建筑物交易业者，也不能免除报告义务。签订专任媒介合同后，宅建业者仍应依法向委托人报告业务处理情况。专任媒介合同应至少每两周报告一次；若属于专属专任媒介合同，则至少每周报告一次。

《宅建业法》第34条之2第9项　签订专任媒介合同的宅地建筑物交易业者，除前款规定外，还应当向委托人报告该专任媒介合同业务的处理情况，每两周至少一次；对于包含专属专任媒介条款的合同，则每周至少一次。

４，“介绍实施建筑物状况调查的人员时，该人员必须是建筑士，并完成国土交通大臣规定的培训。”

【正确】

对于既存建筑物（中古房）的媒介业务，媒介合同中应当记载是否介绍实施建筑物状况调查的人员。实施建筑物状况调查的人员，必须同时符合以下两个条件：属于《建筑士法》规定的建筑士（一级建筑士、二级建筑士或木造建筑士）；已完成国土交通大臣规定的培训课程。因此，本项说法正确。

《宅建业法施行规则》第15条之8第1项 法第34条之2第1项第4号规定由国土交通省令确定的人员，应当同时符合下列各项：一、属于《建筑士法》第2条第1项规定的建筑士；二、完成国土交通大臣规定的培训课程。

因此，正确的共有【一项】。

原文

問31

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

１　Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。

２　AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。

３　Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。

４　AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。

重要语句・文法（日中对照）