问题30

根据《宅地建筑物交易业法》的规定，下列关于宅地建筑物交易业者所进行广告的叙述中，违反《宅地建筑物交易业法》规定的共有几项？

１　在依据《建筑基准法》第6条第1项应取得建筑确认之前，接受尚未开工建设的出租住宅出租人委托，就该住宅的租赁进行居间，并在广告中注明交易态样为“媒介”后发布招租广告。

２　就一宗宅地的买卖分数次刊登广告时，除首次广告外，其余广告均未注明交易态样。

３　在建筑物租赁的居间业务中，进行了并非依据委托人要求的通常广告，除收取国土交通大臣规定上限以内的居间报酬外，还另外收取相当于该广告费用的金额。

４　在尚未开工建设的分售住宅销售中，于依据《建筑基准法》第6条第1项应取得建筑确认之前，在广告中注明交易态样为“卖方”，并对该住宅发布广告。

解析

在解题之前，应先掌握《宅地建筑物交易业法》关于广告的基本原则：

1. 未完成工程的宅地、建筑物，在取得开发许可、建筑确认等法定许可之前，不得发布广告。
2. 交易态样（卖主、代理、媒介）必须在每一次广告中明确表示。
3. 通常广告费用原则上由业者自行负担，只有接受委托人特别委托的广告，才可以另行收取广告费用。

１，“在取得建筑确认之前，对尚未开工建设的出租住宅发布招租广告。”

【错误（违反规定）】

对于工程尚未完成的不动产，在取得开发许可、建筑确认等法定许可之前，不得进行与该工程有关的不动产广告。虽然出租合同在建筑确认之前可以签订，但租赁广告不得发布。

依据《宅地建筑物交易业法》第33条，本项属于违法行为。

《宅地建筑物交易业法》第33条（节译）宅地建筑物交易业者，在宅地开发工程或建筑物建造工程完成之前，必须在取得《都市计划法》第29条规定的开发许可、《建筑基准法》第6条第1项规定的建筑确认以及其他法令规定的许可等处分之后，方可对该工程涉及的宅地或建筑物进行买卖等业务广告。

２，“分次刊登广告时，仅第一次广告注明交易态样。”

【错误（违反规定）】

交易态样（卖主、代理、媒介）的表示，应当每一次广告都必须注明。不能认为第一次已经注明，后续广告便可省略。因为消费者可能只看到其中一次广告，所以所有广告均应标明交易态样。依据《宅地建筑物交易业法》第34条第1项，本项违反规定。

《宅地建筑物交易业法》第34条第1项（节译）宅地建筑物交易业者在进行宅地或建筑物买卖、交换或租赁广告时，必须明确表示自己属于卖方、代理人或居间人等交易态样。

３，“对于并非委托人要求的通常广告，除收取法定居间报酬外，还另行收取广告费用。”

【错误（违反规定）】

只有委托人特别要求刊登的广告，宅建业者才可以另行收取广告费用。若属于业者自行进行的通常广告，即使实际发生广告费用，也不得向委托人另外收取。因此，本项违反规定。

４，“尚未取得建筑确认之前，对尚未开工建设的分售住宅发布广告。”

【错误（违反规定）】

对于工程尚未完成的分售住宅，在取得建筑确认等法定许可之前，不得发布广告。即使广告中已注明交易态样为“卖方”，也不能免除法律规定。依据《宅地建筑物交易业法》第33条，本项属于违法行为。

《宅地建筑物交易业法》第33条（节译）　宅地建筑物交易业者，在宅地开发工程或建筑物建造工程完成之前，必须在依法取得开发许可、建筑确认等行政许可之后，方可发布有关该宅地或建筑物买卖等业务的广告。

因此，违反规定的共有【四项】。

原文

問30

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

１　建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。

２　一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。

３　建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。

４　建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

重要语句・文法（日中对照）