问题28

根据《宅地建筑物交易业法》第35条关于重要事项说明的规定，宅地建筑物交易业者在进行建筑物租赁（租借）中介时，下列说法中，正确的是哪一项？

另外，接受说明的一方不是宅地建筑物交易业者。

１ 当该建筑物属于依据《住宅质量确保促进法》第5条第1项规定，已经取得住宅性能评价的新建住宅时，应当说明该事项。

２ 当该建筑物属于既存建筑物时，应当说明依据《住宅质量确保促进法》第6条第3项规定，关于既存住宅建设住宅性能评价书的保存情况。

３ 当该建筑物属于既存建筑物，且没有关于是否使用石棉的调查结果记录时，应当由宅地建筑物交易业者自行实施石棉调查，并说明调查结果。

４ 当该建筑物属于《建筑物区分所有等相关法律》第2条第1项规定的区分所有权标的物，且依照同条第3项规定，对专有部分的用途及其他利用限制设有管理规约时，应当说明其内容。

解析

在解题之前，应先掌握《宅地建筑物交易业法》第35条的重要事项说明内容。

本题考查的是建筑物租赁（租借）中介时应说明的重要事项。考试中最容易混淆的是买卖、交换与租赁三种交易中说明事项的区别。

其中：

1. 新建住宅的住宅性能评价 → 仅限买卖、交换
2. 建设住宅性能评价书等保存情况 → 仅限买卖、交换
3. 石棉调查记录 → 买卖、交换、租赁均适用
4. 区分所有建筑物管理规约 → 买卖、交换、租赁均适用

因此，应特别注意各项适用范围。

１、“当该建筑物属于依据《住宅质量确保促进法》第5条第1项规定取得住宅性能评价的新建住宅时，应当说明该事项。”

【错误】

关于新建住宅已经取得住宅性能评价这一事项，仅在建筑物买卖或者交换时属于重要事项说明内容。本题属于建筑物租赁中介，因此无需说明。（《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之4之3第6号）

《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之4之3第6号　当该建筑物属于依据《住宅质量确保促进法》第5条第1项规定取得住宅性能评价的新建住宅时，应当说明该事项。

２、“当该建筑物属于既存建筑物时，应当说明依据《住宅质量确保促进法》第6条第3项规定的建设住宅性能评价书的保存情况。”

【错误】

建设住宅性能评价书属于有关建筑物建造及维护保养情况的文件。对于该类文件，仅在建筑物买卖或交换时，需要说明其保存情况。本题属于租赁，因此无需说明。此外，下列文件同样属于“有关建筑物建造及维护保养情况的文件”：

1. 建筑确认证明书（确认済证）
2. 建筑竣工检查合格证（检査済证）
3. 建筑物状况调查报告
4. 定期检查报告书
5. 证明符合新耐震标准的文件（昭和56年5月31日以前建造的建筑物）

因此，本项错误。（《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之2之3第4号）

３、“当既存建筑物没有石棉使用调查记录时，应由宅地建筑物交易业者自行进行石棉调查，并说明调查结果。”

【错误】

关于建筑物是否使用石棉的调查内容，无论是买卖、交换还是租赁，均属于重要事项说明内容。但是，如果没有石棉调查记录，宅地建筑物交易业者并没有义务自行实施调查。只有存在调查记录时，才需要说明调查内容。因此，本项错误。（《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之4之3第4号）

《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之4之3第4号　对于该建筑物，如已记录是否使用石棉的调查结果，应当说明其内容。

４、“当该建筑物属于区分所有建筑物，且对于专有部分的用途及其他利用限制设有管理规约时，应当说明其内容。”

【正确】

如果区分所有建筑物对于专有部分的用途及其他利用限制设有管理规约，则无论属于买卖、交换还是租赁，均必须说明该规约内容。因此，本项正确。（《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之2第3号）

《宅地建筑物交易业法施行规则》第16条之2第3号　对于依据《建筑物区分所有等相关法律》第2条第3项规定，就专有部分用途及其他利用限制设有管理规约时，应当说明其内容。

因此，正确答案为第4项。

原文

問28

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

１　当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。

２　当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。

３　当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。

４　当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

重要语句・文法（日中对照）