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问题12
A与B签订合同，约定A将其所有的甲建筑物出租给B，租赁期限为3年。根据《民法》及《借地借家法》的规定，下列说法中，正确的是哪一项？（不考虑《借地借家法》第39条规定的“拟拆除建筑物租赁”以及同法第40条规定的“以临时使用为目的的建筑物租赁”。）
１，关于A与B之间的租赁合同，如欲约定合同期满后不予续约，只需以公证书或其他书面形式签订合同即可。
２，如果甲建筑物属于供居住使用的建筑物，则不得约定合同期满后不予续约。
３，如果A未在租赁期限届满前三个月之前通知B不予续约，则视为双方以与原合同相同的条件续订合同，但续订后的合同为无固定期限合同。
４，如果B依法将甲建筑物转租给C，当A与B之间的租赁合同因提出解约通知而终止时，除非存在特殊情况，否则A如未将合同终止的事实通知C，则不得以租赁合同已经终止对抗C。
解析
１，“关于A与B之间的租赁合同，如欲约定合同期满后不予续约，只需以公证书或其他书面形式签订合同即可。”
【错误】
要使定期建筑物租赁合同有效成立，仅以公证书或其他书面形式签订合同还不够。
出租人还必须在签订合同之前，向承租人交付一份载明“合同不续约，并于租赁期限届满时终止”的书面说明，并向承租人进行说明（《借地借家法》第38条第1项、第3项）。
另外，最高法院判例认为，该说明文件必须与租赁合同书分别制作，不得与合同书合并为同一文件（最高法院平成24年9月13日判决）。
《借地借家法》第38条第1项、第3项 签订有固定期限的建筑物租赁合同时，仅限于以公证书或其他书面形式订立合同，方可约定合同期满后不续约，不适用第30条的规定；同时，第29条第1项亦不适用。……第3项拟订立前项规定的建筑物租赁合同时，出租人应当事先向承租人交付载明该租赁合同不续约、并于租赁期限届满时终止的书面文件，并向承租人作出说明。
最高法院平成24年9月13日判决 《借地借家法》第38条第3项规定的说明文件，无论承租人是否已经知道该合同属于期满终止、不续约的合同，都必须是与租赁合同书相互独立、分别制作的书面文件。
２，“如果甲建筑物属于供居住使用的建筑物，则不得约定合同期满后不予续约。”
【错误】
定期建筑物租赁合同对于建筑物用途没有限制。无论建筑物属于住宅用途还是营业用途，都可以签订定期建筑物租赁合同。
３，“如果A未在租赁期限届满前三个月之前通知B不予续约，则视为双方以与原合同相同的条件续订合同，但续订后的合同为无固定期限合同。”
【错误】
并不是“三个月前”。对于有固定期限的普通建筑物租赁合同，如果双方当事人在租赁期限届满前一年至六个月期间内，没有向对方发出不续约通知，或者没有发出“除非变更合同条件，否则不予续约”的通知，则视为双方已经以与原合同相同的条件续订合同，但续订后的合同为无固定期限合同（《借地借家法》第26条第1项）。
《借地借家法》第26条第1项 对于有固定期限的建筑物租赁合同，如果当事人在租赁期限届满前一年至六个月期间内，没有向对方通知不续约，或者没有通知“除非变更合同条件，否则不续约”，则视为双方已经以与原合同相同的条件续订合同。但续订后的合同为无固定期限合同。
４，“如果B依法将甲建筑物转租给C，当A与B之间的租赁合同因提出解约通知而终止时，除非存在特殊情况，否则A如未将合同终止的事实通知C，则不得以租赁合同已经终止对抗C。”
【正确】
当建筑物已经发生转租，并且建筑物租赁合同因租赁期限届满或提出解约通知而终止时，出租人必须将合同终止的事实通知转承租人，否则不得以租赁合同终止对抗转承租人（《借地借家法》第34条第1项）。反过来说，如果租赁合同是因承租人违约而被解除，则出租人无需通知转承租人，也可以向其主张租赁合同已经终止。
《借地借家法》第34条第1项 建筑物已经发生转租时，如果建筑物租赁合同因租赁期限届满或者提出解约通知而终止，建筑物出租人必须将该终止事实通知建筑物转承租人，否则不得以该租赁合同终止对抗建筑物转承租人。
因此，正确答案为第４项。
原文
問12
AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。
１，AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
２，甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
３，AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
４，Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
重要语句・文法（日中对照）
| 日本語 | 中国語 | 中国語説明 |
|---|---|---|
| 建物賃貸借 | 建筑物租赁 | 建筑物出租人与承租人之间成立的租赁关系。 |
| 定期建物賃貸借 | 定期建筑物租赁 | 约定期满终止、不续约的建筑物租赁。 |
| 契約の更新 | 合同续约 | 合同期满后继续维持合同关系。 |
| 更新拒絶 | 拒绝续约 | 一方表示合同期满后不再续约。 |
| 公正証書 | 公证书 | 由公证机关制作的具有法律效力的文书。 |
| 書面 | 书面 | 法律规定要求的书面文件。 |
| 居住の用に供する | 用于居住 | 指住宅用途。 |
| 転貸 | 转租 | 承租人将租赁物再次出租给第三人。 |
| 転借人 | 转承租人 | 从承租人处分租赁物的人。 |
| 解約の申入れ | 提出解约通知 | 依法通知对方解除租赁合同。 |
| 賃貸借契約の終了 | 租赁合同终止 | 租赁法律关系消灭。 |
| 通知 | 通知 | 将法律事实告知对方。 |
| 対抗する | 对抗 | 依法向对方主张某项法律效果。 |
| ～とみなされる | 视为…… | 法律上的拟制规定。 |
| ～に供する | 用于…… | 法律条文中的固定表达。 |
| ～によって終了する | 因……而终止 | 法律关系终止的固定表达。 |