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问题11

关于拟就甲土地签订租赁合同，其中一种情况约定租赁期限为50年（以下称“情况①”），另一种情况约定租赁期限为15年（以下称“情况②”）。根据《民法》及《借地借家法》的规定，下列说法中，正确的是哪一项？

１，如果租赁合同的目的不是为了拥有建筑物，而是作为建筑材料堆放场使用，则情况①应视为未约定租赁期限的合同；情况②的租赁期限为15年。

２，如果租赁合同的目的是为了拥有建筑物，则必须以公证书形式签订合同；否则，情况①的租赁期限为30年，情况②的租赁期限为15年。

３，如果租赁合同的目的是为了拥有供居住使用的建筑物，则情况①只要以书面约定合同不予续约，该特别约定即为有效；但情况②即使以书面约定合同不予续约，该约定也无效，租赁期限应为30年。

４，如果租赁合同的目的是为了拥有专门供工厂使用的建筑物，则情况①只有在以公证书约定合同不予续约时，该特别约定才有效；但情况②即使以公证书约定合同不予续约，该约定也无效。

解析

１，“如果租赁合同的目的不是为了拥有建筑物，而是作为建筑材料堆放场使用，则情况①应视为未约定租赁期限的合同；情况②的租赁期限为15年。”

【错误】

由于租赁土地的目的只是作为建筑材料堆放场，并非为了拥有建筑物，因此《借地借家法》不适用，而应适用《民法》的规定。《民法》规定，租赁合同的最长期限不得超过50年，因此，情况①的租赁期限为50年，情况②的租赁期限为15年（《民法》第604条）。

《民法》第604条　租赁的存续期间不得超过50年。即使合同约定超过50年的，其期间也视为50年。

２，“如果租赁合同的目的是为了拥有建筑物，则必须以公证书形式签订合同；否则，情况①的租赁期限为30年，情况②的租赁期限为15年。”

【错误】

由于租赁土地的目的是拥有建筑物，且题目中并未约定不续约等特别条件，因此属于普通借地权。普通借地权的存续期间至少为30年；如果合同约定超过30年，则按约定期间计算（《借地借家法》第3条）。

因此：情况①的租赁期限为50年；情况②的租赁期限为30年。另外，《借地借家法》对于普通借地权的合同形式没有要求，因此是否采用公证书签订合同，并不会影响合同效力。

《借地借家法》第3条　借地权的存续期间为30年。但合同约定超过30年的，以约定期间为准。

３，“如果租赁合同的目的是为了拥有供居住使用的建筑物，则情况①只要以书面约定合同不予续约，该特别约定即为有效；但情况②即使以书面约定合同不予续约，该约定也无效，租赁期限应为30年。”

【正确】

以拥有住宅建筑物为目的时，不能设立事业用定期借地权，因此能够约定“不续约”的方式，仅限于一般定期借地权。

一般定期借地权的存续期间必须为50年以上，因此，情况①符合条件，租赁期限仍为50年。

另一方面，情况②的租赁期限不足50年，因此关于“不续约”的约定无效，应适用普通借地权，其最短存续期间为30年（《借地借家法》第22条第1项）。

《借地借家法》第22条第1项　　设立存续期间为50年以上的借地权时，不受第9条及第16条规定限制，可以约定合同不更新（包括请求更新及继续使用土地所产生的更新）、不因建造建筑物而延长存续期间，以及不行使第13条规定的建筑物买取请求权。但该特别约定必须以公证书或其他书面形式作成。

４，“如果租赁合同的目的是为了拥有专门供工厂使用的建筑物，则情况①只有在以公证书约定合同不予续约时，该特别约定才有效；但情况②即使以公证书约定合同不予续约，该约定也无效。”

【错误】

【情况①】　能设立事业用定期借地权（适用于10年以上50年以下），但可以设立一般定期借地权（50年以上）。事业用定期借地权必须以公证书订立，而一般定期借地权无论用途为何，只要采用书面形式订立合同即可成立。因此，并不限于公证书，只要采用书面形式，即可成立不续约的合同。

【情况②】租赁期限为15年时，能够设立的仅有事业用定期借地权。由于土地用途是拥有工厂建筑物，即属于非居住用途，因此只要以公证书签订合同，即可设立15年、不续约的事业用定期借地权。

另外，对于存续期间为10年以上30年以下的事业用定期借地权，即使没有特别约定：①合同不更新；②不存在建筑物买取请求权；③不会因建造建筑物而延长存续期间；上述法律效果仍当然发生（《借地借家法》第23条第2项）。

因此，并非必须特别约定“不续约”；即使约定了，也不会因此无效。

《借地借家法》第23条第2项　以专门供事业使用的建筑物所有为目的，并设定存续期间为10年以上30年以下的借地权时，第3条至第8条、第13条及第18条的规定不适用。

因此，正确答案为第３项。

原文

問11

甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１，賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。

２，賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。

３，賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

４，賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

重要语句・文法（日中对照）