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问题3

A并非经营者，其拥有并居住于某建筑物。A与B就该建筑物签订了买卖合同，并约定A仅在建筑物交付后3个月内承担担保责任。但是，在签订买卖合同时，该建筑物结构耐力上的主要部分已经存在合同不符合（契约不适合），A明知该情况却未告知B，而B对此并不知情。根据《民法》的规定，下列说法中，正确的是哪一项？

１，**如果B在建筑物交付满1年后才知道该合同不符合，即使B在知道该合同不符合后的2年才将此事通知A，B仍然可以向A追究合同不符合担保责任。

２，**对于建筑物结构耐力上的主要部分存在合同不符合的情形，无论该合同不符合依照合同内容及交易上的社会通常观念是否属于轻微情形，B均可以以合同不符合为由解除买卖合同。

３，**B只有在不能以合同不符合为由解除买卖合同的情况下，才可以基于合同不符合向A请求损害赔偿。

４，**如果A与B之间的买卖是由与B签订了居间合同的宅地建筑物交易业者C进行居间的，则B可以向C追究合同不符合担保责任。

答案：１

解析

１，“如果B在建筑物交付满1年后才知道该合同不符合，即使B在知道该合同不符合后的2年才将此事通知A，B仍然可以向A追究合同不符合担保责任。”

正确。

本题中的卖方A属于一般自然人，因此应依据《民法》的规定，而不是《宅地建物取引业法》进行判断。《民法》关于合同不符合责任的规定属于任意性规定，因此，只要当事人之间达成一致，就可以自由约定合同内容（契约自由原则）。因此，将通知卖方合同不符合的期限约定为3个月的特别约定本身并没有问题。但是，对于卖方明知却未告知买方的合同不符合，无论是否存在特别约定，卖方都不能免责（《民法》第572条）。原则上，为追究合同不符合责任，买方应当在知道合同不符合之日起1年内通知卖方（《民法》第566条）。但是，如果卖方在交付时明知该合同不符合，或者因重大过失而不知道该合同不符合，则1年的通知期限限制不适用。本题中，A在交付建筑物时已经知道存在合同不符合，因此，即使B并非在知道后的1年内通知A，只要请求权尚未因消灭时效而消灭，B仍然可以追究A的合同不符合担保责任。

《民法》第572条　即使卖方约定在第562条第1项正文或者第565条规定的情形下不承担担保责任，对于其明知而未告知的事实，以及其为第三人设定或者转让给第三人的权利，卖方仍不得免除其责任。

《民法》第566条　卖方交付的标的物在种类或者质量方面不符合合同约定时，买方未在知道该合同不符合之日起1年内通知卖方的，不得基于该合同不符合请求履行补正、请求减少价款、请求损害赔偿或者解除合同。但是，卖方在交付时明知该合同不符合，或者因重大过失而不知道该合同不符合的，不适用上述规定。

２，“对于建筑物结构耐力上的主要部分存在合同不符合的情形，无论该合同不符合依照合同内容及交易上的社会通常观念是否属于轻微情形，B均可以以合同不符合为由解除买卖合同。”

错误。

买卖标的物存在合同不符合时，只有当该合同不符合依照合同内容及交易上的社会通常观念并非轻微时，买方才可以解除合同（《民法》第541条、第542条）。如果合同不符合属于轻微情形，则不能解除合同。本项表述为“无论是否属于轻微情形”，因此错误。

《民法》第541条　一方当事人不履行债务时，对方在给予合理期限催告履行，而在该期限内仍未履行的，可以解除合同。但是，债务不履行依照合同内容及交易上的社会通常观念属于轻微情形的，不得解除合同。

３，“B只有在不能以合同不符合为由解除买卖合同的情况下，才可以基于合同不符合向A请求损害赔偿。”

错误。

即使买方可以因合同不符合解除买卖合同，仍然可以同时请求损害赔偿（《民法》第545条第4项）。

《民法》第545条第4项　解除权的行使，不妨碍请求损害赔偿。

４，“如果A与B之间的买卖是由与B签订了居间合同的宅地建筑物交易业者C进行居间的，则B可以向C追究合同不符合担保责任。”

错误。

合同不符合担保责任只能向卖方追究（《民法》第562条至第564条）。对于仅作为居间人的宅地建筑物交易业者，不能追究合同不符合担保责任。

因此，正确的是第１项。

原文

問3

事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１，**Bが当該契約不適合の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から2年後にその旨をAに通知しても、BはAに対して担保責任を追及することができる。

２，**建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合については、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるか否かにかかわらず、Bは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。

３，**Bが契約不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。

４，**AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して担保責任を追及することができる。

重要语句・文法（日中对照）