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问题1

A将自己所有的甲土地出售给B。根据《民法》的规定及判例，下列说法中，错误的是哪一项？

１， 如果C没有任何合法权利而非法占有甲土地，B要向C主张甲土地所有权并请求其返还土地，必须先办理甲土地所有权移转登记。

２， 如果B尚未办理甲土地所有权移转登记，则对于向A租赁甲土地用于建造建筑物，并在甲土地上拥有登记于D名下建筑物的D，B不能主张自己是甲土地的所有人。

３， 如果B在未办理甲土地所有权移转登记的情况下将甲土地出售给E，则E即使未办理甲土地所有权移转登记，也可以向A主张甲土地的所有权。

４， 在B办理甲土地所有权移转登记之后，F因对甲土地取得时效完成，即使F未办理所有权移转登记，也可以向B主张甲土地的所有权。

答案：１

解析

１，“如果C没有任何合法权源而非法占有甲土地，B要向C主张甲土地的所有权并请求其返还土地（腾退土地），必须先办理甲土地所有权移转登记。”

错误。

关于不动产物权，没有办理登记，就不能对抗第三人（《民法》第177条）。但是，非法占有人并不属于这里所称的“第三人”（最高法院判决 昭和25年12月19日）。由于所有权的移转已经因A与B之间的买卖合同而发生效力，因此，即使B尚未办理所有权移转登记，也可以依据所有权行使排除妨害请求权，要求非法占有人C返还甲土地。

《民法》第177条　关于不动产物权的取得、丧失及变更，除依照《不动产登记法》（平成16年法律第123号）及其他有关登记的法律办理登记外，不得对抗第三人。

最高法院判决（昭和25年12月19日）　非法占有不动产的人，不属于《民法》第177条所规定的“第三人”。

２，“如果B尚未办理甲土地所有权移转登记，则对于向A承租甲土地用于建造建筑物，并在甲土地上拥有以D名义办理登记的建筑物的D，B不能主张自己是甲土地的所有人。”

正确。

D在借地上拥有以自己名义办理登记的建筑物，因此已经具备了租赁权的对抗要件。对于已经具备对抗要件的承租人，如果没有办理所有权移转登记，则不能对其主张所有权已经发生移转。因此，尚未办理登记的受让人B，不能向承租人D主张自己是甲土地的新所有人（《民法》第605条第3项）。

《民法》第605条第3项　依照第1项或者第2项后段规定发生的出租人地位移转，必须办理作为租赁物的不动产所有权移转登记，否则不得对抗承租人。

３，“B在尚未办理甲土地所有权移转登记的情况下，又将甲土地出售给E，则E即使没有办理甲土地所有权移转登记，也可以向A主张甲土地的所有权。”

正确。

本项中，甲土地的所有权依次由A移转给B，再由B移转给E。对于合同当事人之间而言，即使没有办理登记，也可以主张所有权。判例认为，在不动产连续转让的情况下，前所有人A并不属于《民法》第177条所规定的“第三人”（最高法院判决 昭和39年2月13日）。

最高法院判决（昭和39年2月13日）　当不动产依次由甲、乙、丙连续转让时，现登记名义人甲，在丙直接请求办理所有权移转登记手续时，甲不得作为《民法》第177条所称的第三人，对丙否认其物权取得。

４，“B办理了甲土地所有权移转登记后，F对甲土地完成了取得时效，即使F没有办理甲土地所有权移转登记，也可以向B主张甲土地的所有权。”

正确。

对于F而言，B属于取得时效完成之前出现的第三人。时效取得人对于时效完成前出现的第三人，即使没有办理登记，也可以主张因取得时效而取得所有权（最高法院判决 昭和41年11月22日）。

最高法院判决（昭和41年11月22日）因取得时效取得不动产所有权的人，对于在取得时效进行期间，从原权利人受让该不动产并办理所有权移转登记的人，即使自己没有办理登记，也可以主张因取得时效取得所有权。

原文

問1

Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１， 甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。

２， Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。

３， Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。

４， Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。

重要语句・文法（日中对照）