根据《宅地建筑物交易业法》及《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》的规定，下列关于宅地建筑物交易业者A（甲县知事许可）作为卖方，向非宅地建筑物交易业者买方B出售新建住宅的叙述，正确的是哪一项？
1、如果A所委托进行中介的宅地建筑物交易业者，或者买方B已经签订了住宅销售瑕疵担保责任保险合同，则A无须办理住宅销售瑕疵担保保证金供托，或者签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同。
2、A已供托住宅销售瑕疵担保保证金，并且在基准日，该供托金额超过了按照已销售新建住宅总户数计算出的法定基准金额时，经甲县知事批准，可以取回超过部分。
3、A将新建住宅交付给B后，应当在每个基准日起50日内，就该基准日住宅销售瑕疵担保保证金的供托情况及住宅销售瑕疵担保责任保险合同的签订情况，向甲县知事申报。
4、即使买方B是宅地建筑物交易业者，A对于交付给B的新建住宅，仍负有办理住宅销售瑕疵担保保证金供托或者签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同的义务。
解説
１、「如果A所委托进行中介的宅地建筑物交易业者，或者买方B已经签订了住宅销售瑕疵担保责任保险合同，则A无须办理住宅销售瑕疵担保保证金供托，或者签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同。」
【错误】
住宅销售瑕疵担保责任保险制度，是为了确保作为卖方的宅地建筑物交易业者能够履行其对新建住宅所负的瑕疵担保责任，并确保将来发生瑕疵时具备赔偿能力而设立的制度。因此，住宅销售瑕疵担保责任保险 合同必须由出售新建住宅的卖方宅地建筑物交易业者作为投保人，并承担保险费。即使受托中介业者或者买方已经签订保险合同，也不能代替卖方履行法定义务。
《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》第2条第7项第2号（ロ）住宅销售瑕疵担保责任保险合同，是指由住宅销售业者作为保险合同当事人，为履行其住宅瑕疵担保责任而订立的保险合同。因此，本项错误。
２、「A已供托住宅销售瑕疵担保保证金，并且在基准日，该供托金额超过了按照已销售新建住宅总户数计算出的法定基准金额时，经甲县知事批准，可以取回超过部分。」
【正确】
当住宅销售瑕疵担保保证金的供托金额，在基准日超过依据已销售新建住宅总户数计算出的法定基准金额时，经许可机关批准，可以取回超过部分保证金。这是为了避免保证金长期超过法律要求而造成资金沉淀。
《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》第9条第1项 住宅销售业者所供托的住宅销售瑕疵担保保证金超过法定基准金额时，经许可机关批准，可以取回超过部分。
《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》第9条第2项 关于取回程序及其方法，依国土交通省令规定执行。
因此，本项正确。
３、「A将新建住宅交付给B后，应当在每个基准日起50日内，就该基准日住宅销售瑕疵担保保证金的供托情况及住宅销售瑕疵担保责任保险合同的签订情况，向甲县知事申报。」
【错误】
法律规定并不是50日以内。出售新建住宅的宅地建筑物交易业者，应当以每年3月31日为基准日，并应当在基准日起3周以内，向许可机关申报住宅销售瑕疵担保保证金供托情况或者住宅销售瑕疵担保责任保险合同签订情况。
《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》第12条第1项 住宅销售业者应当在基准日起规定期限内，就资力确保措施实施情况向许可机关申报。
《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法施行规则》第16条第1项 申报期限为基准日起3周以内。
因此，本项错误。
４、「即使买方B是宅地建筑物交易业者，A对于交付给B的新建住宅，仍负有办理住宅销售瑕疵担保保证金供托或者签订住宅销售瑕疵担保责任保险合同的义务。」
【错误】
本项假设买方也是宅地建筑物交易业者。《履行确保法》规定，买方为宅地建筑物交易业者时，不属于本制度保护对象，因此卖方无需采取住宅销售瑕疵担保保证金供托或者住宅销售瑕疵担保责任保险等资力确保措施。
《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》第2条第7项第2号（ロ）资力确保措施的适用对象，不包括作为买方的宅地建筑物交易业者。
因此，本项错误。
因此，正确的记述是【2】。
原文
問45
宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。
- Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
- 新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。
- Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
词语与语法（日中对照）
| 日语 |
中文 |
中文说明 |
| 特定住宅瑕疵担保責任 |
特定住宅瑕疵担保责任 |
指新建住宅结构及防水等法定瑕疵担保责任。 |
| 履行の確保 |
履行确保 |
确保能够履行法定义务。 |
| 住宅販売瑕疵担保保証金 |
住宅销售瑕疵担保保证金 |
卖方依法供托的保证金。 |
| 住宅販売瑕疵担保責任保険契約 |
住宅销售瑕疵担保责任保险合同 |
卖方签订的法定保险合同。 |
| 供託 |
供托 |
向法务局等供托机关存入法定保证金。 |
| 基準日 |
基准日 |
每年计算保证金额的法定日期（3月31日）。 |
| 合計戸数 |
总户数 |
已销售新建住宅的累计户数。 |
| 基準額 |
基准金额 |
根据销售户数计算出的法定保证金额。 |
| 超過額 |
超过部分金额 |
超出法定保证金额的部分。 |
| 承認を受ける |
获得批准 |
须经许可机关批准。 |
| 取り戻す |
取回 |
依法取回已供托的保证金。 |
| 届け出る |
申报、备案 |
向主管机关履行法定报告义务。 |
| 引き渡す |
交付 |
将住宅正式交付买方。 |
| 資力確保措置 |
资金确保措施 |
指供托保证金或签订保险合同两种方式。 |
