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问题44

根据《宅地建物取引业法》的规定，下列关于宅地建物取引业者进行第35条重要事项说明的说法中，错误的是哪一项？

另外，除非另有说明，本题中的说明对象均不是宅地建物取引业者；书面的交付，包括在取得交易相对方同意后，以电子方式提供。

１、在对一栋1980年（昭和55年）开始新建施工并竣工的建筑物进行买卖中介时，如果该建筑物已经接受地方公共团体实施的抗震诊断，则必须说明其诊断内容。

２、在进行房屋租赁中介时，不论是以押金（敷金）还是其他任何名义收取，只要属于合同终止时需要进行结算的款项，就必须说明有关该款项结算的事项。

３、当宅地建物取引业者作为自己设立信托（自己为委托人）的土地或建筑物信托受益权的卖方时，即使交易对象也是宅地建物取引业者，也必须交付重要事项说明书并进行说明。

４、在进行区分所有建筑（公寓）的买卖中介时，如果管理规约规定设立建筑整体计划性维修基金，则必须说明其内容，但没有必要说明目前已经累计的维修基金金额。

解说

１、“对于1980年开始施工并建成的建筑物进行买卖中介时，如果该建筑物已经接受地方公共团体实施的抗震诊断，则必须说明其诊断内容。”

正确。对于1981年5月31日以前开始新建施工（旧耐震标准）的建筑物，如果已经接受法律规定的抗震诊断，则无论是买卖还是租赁，都必须向交易相对方说明该诊断结果。

法律依据：宅建业法施行规则第16条之4之3第5号　规定如下：对于1981年6月1日以前开始施工的新建建筑物，如果依据《促进建筑物抗震改修法》的基本方针，由下列机构实施抗震诊断，应说明其诊断内容。其中包括：地方公共团体

２、“进行租赁中介时，对于押金等合同终止时需要结算的款项，必须说明其结算事项。”

正确。在房屋租赁交易中，出租人通常会以押金（敷金）、保证金等各种名义收取金钱。因此，有关押金等款项在合同终止时如何结算，属于法定的重要事项说明内容。

法律依据：宅建业法施行规则第16条之4之3第11号　规定：不论以押金或任何其他名义收取，只要属于合同终止时需要进行结算的金钱，都必须说明其结算事项。

３、“宅建业者作为自己设立信托的不动产信托受益权卖方时，即使买方也是宅建业者，也必须交付重要事项说明书并进行说明。”

正确。当宅建业者出售自己作为委托人设立的不动产信托受益权时，必须向买方（包括宅建业者）交付有关信托财产的重要事项说明书，并进行说明。不过，由于信托受益权属于《金融商品交易法》上的金融商品，

在以下三种情况下，宅建业法同样规定可以免除重要事项说明义务：① 买方属于特定投资者（如证券公司、投资法人、银行、保险公司、国家机关等专业投资机构）② 在签订合同前一年内，已经针对相同内容的合同向该买方进行了重要事项说明。③ 已向买方交付包含全部重要事项内容的招募说明书（目论见书）。由于宅建业者并不当然属于金融商品投资专业人士，因此，即使买方是宅建业者，原则上仍必须进行重要事项说明。

法律依据：宅建业法第35条第3项　规定：宅建业者作为自己设立的不动产信托受益权卖方时，应在合同成立之前，由宅地建物取引士交付书面并进行说明。但国土交通省令规定不会损害买方利益的情形除外。

宅建业法施行规则第16条之4之4第1项　规定上述三种例外情形。

４、“在区分所有建筑（公寓）的买卖中介中，如果管理规约规定设立维修基金，则只需说明规约内容，不需要说明已经累计的维修基金金额。”

错误。在区分所有建筑（如公寓）的买卖、交换中，如果管理规约规定设立计划性维修基金（修缮积立金），则重要事项说明不仅包括：是否设立维修基金；管理规约关于维修基金的内容；还必须说明：截至目前已经累计的维修基金金额。因此，题目所说**“无需说明已经累计的金额”**，属于错误说法。

法律依据：宅建业法施行规则第16条之2第6号　规定：如果管理规约规定为整栋建筑计划性维修而设立维修基金，应说明其规定内容以及已经累计的金额。

因此，错误的是４。

原文

問44

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、**誤っているものはどれか。**なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとし、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。

1.  昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
2. 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
3. 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
4. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。