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问题42

根据《日本宅地建筑物交易业法》（以下简称“本题中的《业法》”）及《日本民法》的规定，下列关于宅地建筑物交易业者A作为卖方签订买卖合同的叙述中，错误的是哪一项？

１，A与非宅地建筑物交易业者B签订宅地买卖合同时，若该宅地在种类或品质方面不符合合同约定，对于卖方应承担的合同不适合责任，双方约定买方应当自知道该不适合之日起2年内通知卖方，则该约定有效。

２，A与非宅地建筑物交易业者C签订一份建筑工程尚未完工的建筑物（价款5,000万日元）买卖合同时，A在收取200万日元定金后，如未按照《业法》第41条采取定金等保全措施，则不得在交付建筑物之前收取300万日元的中期付款。

３，A与宅地建筑物交易业者D签订一份造成工程已经完成的宅地（价款3,000万日元）买卖合同时，A即使未按照《业法》第41条之2采取定金等保全措施，也可以在交付宅地之前收取800万日元的定金。

４，A与非宅地建筑物交易业者E签订建筑物买卖合同时，若双方约定：对于建筑物种类或品质不符合合同约定的情形，A一概不承担合同不适合责任，则该约定无效，因此A承担该责任的期间为自建筑物交付之日起2年。

解説

１，A与非宅地建筑物交易业者B签订宅地买卖合同时，若该宅地在种类或品质方面不符合合同约定，对于卖方应承担的合同不适合责任，双方约定买方应当自知道该不适合之日起2年内通知卖方，则该约定有效。

正确　当宅建业者作为卖方时，关于合同不适合责任，除约定买方通知期间自交付之日起不少于2年外，不得作出比《民法》更不利于买方的约定（《宅建业法》第40条）。《民法》规定，买方只需在知道合同不适合之日起1年内通知卖方即可。本题约定为知道后2年内通知，实际上延长了买方的权利期间，因此属于对买方更有利的约定，合法有效。

※本题原试题曾因表述错误被官方认定为出题失误。本网站依据出题本意，将其修改为“通知期间”，因此本项应视为正确。

２，A与非宅地建筑物交易业者C签订一份建筑工程尚未完工的建筑物（价款5,000万日元）买卖合同时，A在收取200万日元定金后，如未按照《业法》第41条采取定金等保全措施，则不得在交付建筑物之前收取300万日元的中期付款。

正确　对于未完工建筑物，若开发商（宅建业者）作为卖方：当定金等金额不超过房价5%，且不超过1,000万日元时，可不采取保全措施；超过上述标准时，必须先办理保全措施。本题：房价5,000万日元；5%=250万日元；首次收取200万日元（≤250万），无需保全；再收取300万日元后，总计500万日元，已超过250万日元。因此，收取300万日元之前，必须先对合计500万日元办理保全措施。

３，A与宅地建筑物交易业者D签订一份造成工程已经完成的宅地（价款3,000万日元）买卖合同时，A即使未按照《业法》第41条之2采取定金等保全措施，也可以在交付宅地之前收取800万日元的定金。

正确　若买方本身也是宅地建筑物交易业者，则《业法》关于：定金保全措施；定金金额限制。均不适用。因此，A无需办理保全措施，也可以收取800万日元定金。

４，A与非宅地建筑物交易业者E签订建筑物买卖合同时，若双方约定：对于建筑物种类或品质不符合合同约定的情形，A一概不承担合同不适合责任，则该约定无效，因此A承担该责任的期间为自建筑物交付之日起2年。

错误　若宅建业者作为卖方，约定：完全不承担合同不适合责任。该约定明显比《民法》更不利于买方，因此依据《宅建业法》第40条，应认定为无效。约定无效后，视为该特别约定自始不存在，应恢复适用《民法》的规定。根据《民法》第166条第1项：自权利人知道可以行使权利之日起 5年；自权利可以行使之日起 10年；适用消灭时效。

需要注意的是：通知期间与请求权消灭时效不同。本题所说“A承担责任期间为交付后2年”属于错误说法，因此本项错误。

错误的是第4项。

原文

問42

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を、Bがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

2. Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。

3. Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。

4. Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。