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问题40
房地产交易业者A作为卖方，与非房地产交易业者B签订宅地买卖合同。根据《房地产交易业法》第37条之2关于冷静期（Cooling-off）制度的规定，下列情形中，B可以通过冷静期解除合同的有几个？
１、B在咖啡店提出购买该宅地的申请。A以书面形式告知B有关冷静期后，B于告知日次日起算第8天寄出解除合同通知书，并于第10天送达A。
２、B在咖啡店提出购买该宅地的申请。在冷静期内，A已经开始履行合同。
３、B在咖啡店提出购买该宅地的申请。A与B约定不得依据冷静期解除合同。
４、虽然不是A的营业所，但属于A能够持续开展业务、并依据《房地产交易业法》第31条之3第1项配置了专任房地产交易士的场所，B在那里提出购买申请，两天后双方在咖啡店签订买卖合同。
解説
根据《房地产交易业法》第37条之2，符合下列任一情形时，不得适用冷静期解除合同。反过来说，只要不属于以下任何一种情况，就可以适用冷静期解除合同。
- 在房地产交易业者的营业所等法定场所提出购买申请或签订买卖合同（但在营业所以外提出购买申请的情况除外）。
- 自收到冷静期书面说明之日起已超过8日。
- 买方已经接受房屋（土地）交付，并且已经支付全部价款。
- 买方本身属于房地产交易业者。
１、B在咖啡店提出购买该宅地的申请。A以书面形式告知B有关冷静期后，B于告知日次日起算第8天寄出解除合同通知书，并于第10天送达A。
不能解除 咖啡店属于适用冷静期的场所。买方必须在收到冷静期书面说明之日起8日内发出解除合同通知。本题中，B是在收到说明后的次日起算第8天寄出通知。换算为自说明当天起算，实际上已经是第9天，超过法定期限，因此不能通过冷静期解除合同。
２、B在咖啡店提出购买该宅地的申请。在冷静期内，A已经开始履行合同。
可以解除 咖啡店属于适用冷静期的场所。冷静期解除与**定金解除（手付解除）**不同。即使作为卖方的房地产交易业者A已经开始履行合同，只要仍处于法定冷静期内，买方B仍然可以解除合同。因此，本项可以解除合同。
３、B在咖啡店提出购买该宅地的申请。A与B约定不得依据冷静期解除合同。
可以解除 咖啡店属于适用冷静期的场所。房地产交易业者作为卖方、非房地产交易业者作为买方时，冷静期制度属于强制适用规定。任何约定不得适用冷静期解除合同的条款，都属于对买方不利的特别约定，依法无效。因此，该约定自始无效，B仍然可以依据冷静期规定解除合同。
４、虽然不是A的营业所，但属于A能够持续开展业务、并依据《房地产交易业法》第31条之3第1项配置了专任房地产交易士的场所，B在那里提出购买申请，两天后双方在咖啡店签订买卖合同。
不能解除 虽然提出购买申请的地点不是A的正式营业所，但属于A持续开展业务的场所，并依法配置了专任房地产交易士。此类场所依法视同营业所等，不适用冷静期制度（不包括临时搭建、不固定于土地上的咨询点等）。是否能够适用冷静期，应以提出购买申请的地点为判断标准。因此，即使两天后是在咖啡店签订买卖合同，也不能适用冷静期解除合同。
因此，正确答案为：②（两个）。