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问题31

根据《宅地建筑物交易业法》第35条关于重要事项说明的规定，下列关于宅地建筑物交易业者进行重要事项说明的叙述中，正确的是哪一项？（假设说明对象不是宅地建筑物交易业者。）

1. 不仅在办理建筑物买卖中介时，而且在办理建筑物租赁中介时，也必须说明有关损害赔偿金额的预定或者违约金的事项。
2. 在办理建筑物买卖中介时，对于该建筑物，即使已经查询是否有石棉（ asbestos ）使用情况调查结果的记录，但仍无法确认其是否存在时，宅地建筑物交易业者也必须自行实施石棉使用情况调查，并说明调查结果。
3. 在办理建筑物买卖中介时，如果该建筑物属于既有住宅（二手住宅），则必须说明是否实施了建筑物状况调查（房屋检查）；但即使已经实施，也无需说明调查结果的概要。
4. 在办理区分所有建筑物（公寓）买卖中介时，如果存在《建筑物区分所有等相关法律》第2条第3项规定的关于专有部分用途及其他使用限制的管理规约，应当说明其内容；但在办理区分所有建筑物租赁中介时，则无需说明。

解析

１，“不仅在办理建筑物买卖中介时，在办理建筑物租赁中介时，也必须对损害赔偿额的预定或违约金相关事项进行说明。”

【正确】“损害赔偿金额的预定或违约金相关事项”，无论是土地还是建筑物，也无论是买卖、交换还是租赁，都属于《宅地建筑物交易业法》第35条规定的必须说明的重要事项。因此，宅地建筑物交易业者在进行重要事项说明时，必须向交易相对方说明是否约定了损害赔偿金额或违约金及其具体内容。依据：宅地建筑物交易业法第35条第1项第9号。

２，“在进行建筑物买卖中介时，如果已经查询该建筑物是否留存有关石棉使用情况的调查记录，但仍无法确认是否存在该记录，则宅地建物取引业者必须自行实施石棉使用情况调查，并向买方说明调查结果。”

错误。在建筑物买卖交易中，只有当建筑物存在关于石棉（Asbestos）使用情况的调查记录时，宅地建物取引业者才有义务说明该调查结果的内容。（《宅地建物取引业法施行规则》第16条之4之3第4号）　但是，这一说明义务并不意味着宅地建物取引业者有义务自行实施石棉调查。也就是说，即使没有调查记录，宅建业者也无需亲自进行石棉检测或调查。

如果向卖方、所有权人、物业管理公司、施工单位等进行查询后，仍然无法确认是否存在石棉调查记录，只需向交易相对方说明**“未能确认存在相关调查记录”**即可履行说明义务。（《宅建业法解释与运用》第35条第1项第14号相关规定）

《宅建业法解释与运用》第35条第1项第14号相关规定　关于建筑物石棉使用情况调查结果等事项，宅地建物取引业者应当向卖方、所有权人、物业管理公司、施工单位等进行确认。如果经过确认后，仍无法确认是否存在调查记录或相关资料，则应当将**“未能确认相关调查记录是否存在”**这一事实向交易相对方进行说明即可，并不要求宅地建物取引业者自行实施调查。

３，“在进行建筑物买卖中介时，如果该建筑属于既有住宅，应说明是否实施过建筑状况调查；但即使已经实施，也无需说明调查结果概要。”

错误。在既有住宅（二手房）交易中，必须说明该建筑是否在过去1年内（钢筋混凝土结构或钢骨钢筋混凝土结构的公寓等为过去2年内）实施过建筑状况调查（房屋检查）。如果已经实施，还必须说明调查结果的概要（例如是否存在裂缝、渗漏、倾斜等劣化现象）（《宅地建筑物交易业法》第35条第1项第6号之2イ）。此外，如果在规定期间内进行了多次建筑状况调查，原则上应说明最近一次调查的结果。　　　　　　　　　使向卖方等进行了询问，仍无法确认是否实施过建筑状况调查时，只要说明**“无法确认是否实施过调查”**，即可视为履行了说明义务（《宅建业法解释与运用》第35条第1项第6号之2相关规定）。

《宅地建物取引業法》第35条第1項第6号之2イ应说明：是否实施了建筑状况调查（仅限于实施后尚未超过国土交通省令规定期间的调查）；如已实施，应说明调查结果的概要。

《宅建业法解释与运用》第35条第1项第6号之2相关规定（中文）关于本项说明义务，宅地建筑物交易业者应首先向卖方等确认是否实施过建筑状况调查，并根据需要向管理组合（业主委员会）及物业管理公司进一步查询。如果经过上述查询后，仍无法确认是否实施过建筑状况调查，则视为交易业者已经履行了调查义务，只需将**“调查实施情况无法确认”**这一事实向交易相对方说明即可。

４，“在办理区分所有建筑（公寓、分层所有建筑）买卖中介业务时，如果依据《建筑物区分所有等法》第2条第3项，对专有部分的用途或其他使用限制有管理规约规定，则必须说明其内容；但如果办理区分所有建筑的租赁中介业务，则无需说明。”

错误。对于区分所有建筑（如公寓）租赁，区分所有建筑特有的重要事项中，以下两项仍然属于必须说明的重要事项（《宅地建物取引業法施行規則》第16条之2第3号）：关于专有部分用途及其他使用限制的管理规约；受托管理公司的名称（商号）及地址。

例如，关于使用限制的规定包括：仅限住宅使用，禁止作为商业用途；禁止或限制铺设木地板（地板翻新工程）；禁止或限制饲养宠物；禁止或限制使用钢琴等乐器。由于承租人同样有义务遵守公寓管理规约和使用规则，因此这些内容也必须作为重要事项向承租人进行说明。

《解釈運用－第35条第1項第6号関係》

《关于第35条第1项第6号的解释与适用》

所谓**“关于专有部分用途及其他使用限制的管理规约规定”**，例如包括：规定专有部分仅限住宅使用，不得作为商业用途；禁止或限制将地面改铺木地板的装修工程；禁止或限制饲养宠物；禁止或限制使用钢琴等乐器；以及其他类似的管理规约规定。

原文

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

１、建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。

２、建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているか照会を行ったにもかかわらず、その存在の有無が分からないときは、宅地建物取引業者自らが石綿の使用の有無の調査を実施し、その結果を説明しなければならない。

３、建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは、建物状況調査を実施しているかどうかを説明しなければならないが、実施している場合その結果の概要を説明する必要はない。

４、区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。

词语与语法（日中对照）